Het kloppende hart van PropertyNL, de database, maakte de afgelopen vijf jaar een opmerkelijke groei door. Anno 2005 verwerkt het researchteam het dubbele van het aantal transacties dat in 2001 werd verwerkt. In vijf jaar zijn in totaal 21.796 transacties verwerkt en meer dan 13.000 nieuwsberichten groot en klein. De database bevat gegevens over 34.000 gebouwen, en het aantal aanbodobjecten nam met liefst 369% toe tot meer dan 12.500. Gepubliceerd in PropertyNL Magazine, 12 januari 2006
Het kloppende hart van PropertyNL, de database, maakte de afgelopen vijf jaar een opmerkelijke groei door. Anno 2005 verwerkt het researchteam het dubbele van het aantal transacties dat in 2001 werd verwerkt. In vijf jaar zijn in totaal 21.796 transacties verwerkt en meer dan 13.000 nieuwsberichten groot en klein. De database bevat gegevens over 34.000 gebouwen, en het aantal aanbodobjecten nam met liefst 369% toe tot meer dan 12.500.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine, 12 januari 2006
door Paul Wessels
Verbetering van transparantie en beschikbaarheid van marktdata in Nederland was een van de belangrijkste doelstellingen toen PropertyNL in 2000 van start ging. Duidelijk was dat de veelheid aan data op een goede manier moest worden opgeslagen. Daartoe werd een database ingericht waarin alle onderdelen van het onderzoek van PropertyNL hun plaats kregen: planvorming, voorraad, aanbod en transacties commercieel onroerend goed, en het nieuws daarover.
Een relationele database
Nieuw was dat in deze database de onderzoeken met elkaar in verband konden worden gebracht. Op gebouwniveau kon worden bekeken óf en hoeveel aanbod in het desbetreffende object aanwezig was en of er transacties hadden plaatsgevonden. Maar ook kon bijvoorbeeld worden gezien welke projecten in de buurt van het gebouw op stapel stonden, wat de leegstand was en hoe huur- en koopprijzen zich ontwikkelden.
De database volgt het vastgoedproces: eerst wordt de planvorming in beeld gebracht. Uit de reeks plannen komen concrete gebouwen in aanbouw voort die worden toegevoegd aan de bestaande voorraad. Deze gebouwen zijn direct ook te definiëren als aanbod, zowel in de (eind)gebruikersmarkt als in de beleggingsmarkt en worden ook als zodanig in het systeem ingebracht. Wanneer beleggings- respectievelijk gebruikstransacties in het gebouw plaatsvinden, worden die bij het desbetreffende gebouw gevoegd.
De database wordt gevoed door de reeks onderzoeken die PropertyNL voor zijn diverse producten publiceert: van het tweewekelijkse transactieonderzoek in PropertyNL Magazine tot de Top-101 Ontwikkelaars, de vastgoedbijlages van Het Financieele Dagblad tot het aanbodsysteem van RealNext op de websites van tientallen makelaars.
PropertyNL biedt beleggers, ontwikkelaars, gemeenten en vastgoedadviseurs die informatie aanmelden via zijn uitgeefproducten een gericht bereik voor die informatie bij een professionele doelgroep, en via Het Financieele Dagblad en RealNext bij een veel bredere groep van meer dan 100.000 beslissers over huisvesting en beleggen in vastgoed.
Explosie van de gebouwenvoorraad
Deze aanpak had tot gevolg dat de datastroom in vijf jaar sterk aanzwol. Een goed voorbeeld daarvan is de eerste stap in de database: de planvorming. Omvatte de projectenlijst die PropertyNL bijhoudt vijf jaar geleden 697 projecten, momenteel telt dit deel van de database de volledige planvoorraad commercieel onroerend goed in Nederland: 1947 plannen voor kantoren, winkels, bedrijfsruimte, leisure en horeca. Belangrijke voeding voor de lijst van planvorming zijn de jaarlijkse onderzoeken naar de marktposities van projectontwikkelaars in Nederland, de Top-101 Ontwikkelaars. Een verdere stimulans werd gegeven door het jaarlijkse boek Nieuw Commercieel Vastgoed, dat de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (Neprom) vanaf 2004 in samenwerking met PropertyNL uitgeeft. Hierin worden alle kantoor- en winkelprojecten in Nederland in kaart gebracht.
De diverse onderzoeken naar planvoorraad, aanbod en transacties hadden tot gevolg dat de omvang van de gebouwendatabase explodeerde: van 5630 vooral kantoorgebouwen (vrije markt) tot 33.786 gebouwen nu. Zo werden in vijf jaar gegevens verzameld over 11.000 bedrijfsruimtegebouwen in Nederland, een markt waarover tot dan toe weinig kwantitatieve gegevens waren. Bij het aantal van bijna 34.000 gebouwen moet overigens onmiddellijk de kanttekening worden gemaakt dat nog een forse kwalitatieve slag nodig is om met name de voorraadgegevens over winkel- en bedrijfsruimtemarkt tot een voor markt bruikbaar bestand te maken.
Forse toename aanbodobjecten
Heel fors was ook de toename van het aantal via PropertyNL aangemelde aanbodobjecten: van 2672 eind 2000 tot 12552 nu (19 december 2005), een plus van 369%. Natuurlijk had die stijging alles te maken met de malaise in de markt die na 2001 optrad, maar zij werd nog in hevige mate versterkt door de toenemende transparantie in de markt. De oprichting van de stichting RealNext eind 2003, waarbij de grote makelaars in Nederland hun aanbod op de eigen site bundelden, gaf een verdere impuls aan dit proces. Resultaat was een ook internationaal bijzonder systeem waarbij het totale aanbod commercieel onroerend goed in Nederland is te zien op de sites van alle aangesloten makelaars, waardoor de zoeker een volledig inzicht in de markt wordt geboden.
Ook bij de gebruikstransacties was sprake van een sterke stijging: een meer dan verdubbeling van het aantal gebruikstransacties dat wordt aangemeld: van 2512 in 2001 tot 5120 tot half december 2005. Vooral vanaf 2004 was sprake van een zeer grote toename, toen sprong het aantal aangemelde transacties van 2711 (2003) naar 5399 (2004). Belangrijkste verklaring hiervoor was een nieuwe onderzoeksmethodiek die PropertyNL introduceerde: als onderdeel van het onderzoek naar de marktposities van vastgoedadviseurs in Nederland (Top-101 Makelaars) werd het voor partijen mogelijk achteraf transacties te melden. Bovendien was het mogelijk aan te geven dat transacties niet gepubliceerd mochten worden, mits verifieerbaar. Dit had een grote aanwas van het aantal aanmeldingen tot gevolg.
De in 2004 geïntroduceerde onderzoeksmethodiek had tot gevolg dat ook het aantal meldingen van beleggingstransacties sterk toenam: een meer dan verdubbeling van 419 in 2003 tot in stand van 862 tot nu toe in 2005. Dit effect werd nog versterkt door de sterk toegenomen dynamiek op de beleggingsmarkt: steeds meer partijen hebben belangstelling voor beleggen in Nederlands commercieel vastgoed en hierdoor neemt het aantal transacties toe.
Investeren in kwaliteit
In vijf jaar tijd is de database van PropertyNL in kwantitatieve zin sterk gegroeid, nog nooit was er zoveel data over de vastgoedmarkt beschikbaar. Maar kwantiteit en kwaliteit gaan niet noodzakelijkerwijs hand in hand. Richtte het onderzoek zich in de eerste jaren vooral op uitbreiding en beschikbaarheid van data, vanaf eind 2003 is daarbij nadrukkelijk de focus gelegd op verbetering van de kwaliteit. Belangrijkste elementen daarbij zijn de ontwikkeling van producten die leunen op kwalitatieve data, de verbetering van systemen en investeren in de mensen die het onderzoek doen.
Zo werd in 2004 het onderzoek naar planvorming in Nederland verbeterd door het boek Nieuw Commercieel Vastgoed van de Neprom, met een bijzondere aandacht voor de status van projecten. Dit jaar werd in samenwerking met de sectie bedrijfsonroerendgoed van de NVM het Nationaal vestigingsplaatsonderzoek uitgegeven, waarin de zeventig belangrijkste kantoorgemeenten in Nederland werden onderzocht op de belangrijke marktindicatoren planvorming, voorraad en aanbod. Daarnaast ontwikkelde PropertyNL met de gemeente Haarlemmermeer een vastgoedmonitor waarin nog dieper werd ingegaan op deze marktindicatoren.
Een belangrijk element bij het verbeteren van de kwaliteit zijn de systemen waarmee de markt werkt. In 2003 introduceerde PropertyNL een zogenoemde servicemodule waarmee vastgoedadviseurs hun aanbod- en transactieinformatie via het web konden aanleveren en konden managen. In 2005 kwam er een speciale module waarin ontwikkelaars hun projectgegevens konden wijzigen en aanvullen. Marktpartijen konden voor het eerst hun persoonsgegevens wijzigen via een speciale module die was ontwikkeld voor onze jaarlijkse – eveneens researchmatige – uitgave met alle beslissers in het vastgoed, de Who’s who.
De komende jaren zal deze ontwikkeling van webbased systemen voor de markt krachtig worden voortgezet. Een volgende stap is dezer dagen zichtbaar geworden met de introductie van een verbeterde servicemodule waarmee vastgoedadviseurs een razendsnelle zoekmachine voor aanbod op de eigen site kunnen voeden.
Mits de kwaliteit van de data verder verbeterd worden, ziet PropertyNL de komende vijf kansen voor producten en concepten die leunen op deze kwaliteit. Dit in een onafhankelijke rol, in samenwerking met de partijen die de commercieel onroerendgoedmarkt maken: beleggers, ontwikkelaars, gemeenten en hun adviseurs. In de vijf jaar die zijn verstreken heeft PropertyNL een bijdrage willen leveren aan transparantie en inzicht in de zich snel professionaliserende markt voor commercieel onroerend goed. Als de voortekenen niet bedriegen zal dit proces de komende jaren eerder versnellen dan vertragen.
