Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) slaat terug met een uitgebreide analyse als reactie op de recente kritiek van Yves Baljet en Johan Conijn van Finance Ideas op de EIB-notitie over de gevolgen van de huurbevriezing.
In hun artikel van 13 mei 2025 stellen Baljet en Conijn dat de analyse van het EIB is gebaseerd op onvolledige gegevens en verkeerde conclusies. Het EIB weerspreekt deze beweringen nadrukkelijk. Volgens het EIB klopt het niet dat in de oorspronkelijke analyse enkel naar het gemiddelde van de ‘Interest Coverage Ratio’ (ICR) zou zijn gekeken en niet naar de verdeling over de corporaties. Het instituut benadrukt dat het beschikt over de formeel vastgestelde ICR-cijfers van alle individuele woningcorporaties voor 2023. Daarbij wordt expliciet vermeld dat sommige grotere corporaties een ICR rond de 1,8 hebben, waarmee zij nog altijd een marge behouden boven de kritieke ondergrens van 1,4.
De recent door Baljet en Conijn gepresenteerde prognoses voor 2024 tonen een sterke verslechtering van de financiële positie van veel corporaties. Het EIB plaatst hierbij vraagtekens, omdat toelichting en onderbouwing volgens het instituut ontbreken. Gezien de positieve ontwikkeling van financiële parameters in 2024 -mede dankzij de relatief hoge huurstijging - acht het EIB stabilisatie of zelfs lichte verbetering realistischer.
Realisme van NPA
Ook de opmerking van Baljet en Conijn dat woningcorporaties ‘voor liggen op schema’ ten aanzien van de Nationale Prestatieafspraken (NPA) wordt door het EIB genuanceerd. Volgens het EIB betekent voortgang in het ene jaar niet automatisch dat de hogere doelstellingen in de jaren erna eenvoudig haalbaar zijn. Jaarlijks moeten investeringen opnieuw gerealiseerd worden en er moet bovendien verder opgeschaald worden. ‘Op koers liggen doet volgens het instituut geen recht aan deze structurele uitdaging.
Financiële haalbaarheid
De kern van de discussie is volgens het EIB of het doel van 30.000 nieuwe sociale huurwoningen in 2029 na invoering van de huurbevriezing nog haalbaar is. Volgens de berekeningen van het EIB is dit het geval. Waar de NPA uitgaan van € 35 mrd aan benodigde investeringen voor sociale woningbouw, rekent het EIB met een investering van € 31 mrd voor dezelfde periode. Voor de huurbevriezing was volgens de eigen begrotingen van woningcorporaties € 52 mrd beschikbaar. Het onderscheid tussen NPA-doelstellingen en de meerjarenbegrotingen ontbreekt in de analyse van Baljet en Conijn, zo stelt het EIB.
Mogelijkheden tot aanpassing
Het EIB wijst erop dat woningcorporaties over diverse aanpassingsmogelijkheden beschikken indien zij financiële grenzen naderen. Het beperken van beheer- en onderhoudskosten, het gefaseerd uitvoeren van verduurzamingsmaatregelen, of het verkopen van bestaand bezit ten behoeve van nieuwbouw, worden genoemd als realistische alternatieven. De argumenten waarmee Baljet en Conijn deze opties van tafel willen vegen, acht het EIB onvoldoende onderbouwd.
Het EIB benadrukt dat corporaties ondanks de huurbevriezing nog steeds binnen hun investeringsruimte kunnen blijven en schetst een beeld van de, naar haar inzicht, huidige situatie. ‘De corporaties hadden voor de huurbevriezing een bestedingsruimte van € 110 mrd in de komende vijf jaar. Door de huurbevriezing daalt dit naar € 75 mrd. Realisatie van de sociale woningbouw vanuit de NPA vergt € 35 mrd en met nog eens € 20 miljard voor woningverbetering komen de totale investeringen dan uit op € 55 mrd. Dit past binnen de beschikbare investeringsruimte. Een aantal individuele corporaties loopt geleidelijk aan tegen de kritieke grenzen van de ICR. Deze corporaties hebben verschillende mogelijkheden om aanpassingen te realiseren zonder de bouw van nieuwe sociale huurwoningen te hoeven beperken.’
Sociale huurvoorraad op peil
Kostenbeheersing ter grootte van 10% van de uitgaven voor beheer en onderhoud compenseert circa 85% van het negatieve effect van de huurbevriezing, schrijft het EIB. ‘Een reductie van 6% is voldoende om het negatieve effect van de huurbevriezing te halveren. Nieuwe sociale huurwoningen kunnen worden gefinancierd door de verkoop van bestaand bezit. Hierdoor blijft de sociale huurvoorraad op peil, maar stijgt wel het aantal betaalbare woningen op de totale woningmarkt.’
Er zijn naar inzicht van het EIB verschillende casusposities en er is keuzevrijheid voor corporaties die aanpassingen moeten doorvoeren. ‘Er is ten eerste een grote groep corporaties die geen aanpassingen hoeft door te voeren. Zij blijven ook na de huurbevriezing ruim boven de kritische grenzen. Dan zijn er corporaties die de aanpassing kunnen realiseren door strakker te sturen op beheer en onderhoud. Als dit niet volstaat, dan kan dit worden aangevuld met beperking van relatief dure investeringen in woningverbetering. Als ook dit nog niet volstaat, dan kan verkoop van bestaand bezit nog altijd de uitval van de bouw van nieuwe sociale huurwoningen voorkomen. De omvang van de sociale voorraad blijft daarbij intact.’
Tot slot wijst het EIB erop dat de analyse geen waardeoordeel vormt over de wenselijkheid van de huurbevriezing als beleidsmaatregel. ‘Er zijn zeker kanttekeningen te plaatsen bij de effectiviteit en doelmatigheid van deze maatregel, zoals ook al verwoord in de eerdere notitie van het EIB’.
