Vastgoedontwikkelaar en -belegger Dunavast stapt met enkele andere partijen in een groot binnenstedelijk woningbouwproject in Alphen aan den Rijn. CEO Aart Jan Verdoold vindt dat de overheid dergelijke complexe trajecten nu een duw in de goede richting moet geven.
De ontwikkelcombinatie Dunavast en Prinsenburg -een value add belegger- tekende eerder deze week in samenwerking met mede-initiatiefnemers Tauro en Waldorp/Carwash een anterieure overeenkomst met de gemeente Alphen aan den Rijn voor de gebiedsontwikkeling Euromarkt.
Het gebied aan de gelijknamige straat in wijk Kerk en Zanen is nu nog een perifere detailhandels voorziening met bedrijfsruimten. In de toekomst moet dit veranderen in een woonwijk met ca. 700 woningen en voorzieningen. Bij het nieuwbouwprogramma is een grote variëteit voorzien aan woningen, van sociale huurwoningen -minimaal 25%- tot appartementen in de middeldure huur/koop en eengezinswoningen in vrije sector.
Naast het plan wordt er ook onderzoek gedaan naar realisatie van circa 150 jongerenwoningen conform het concept Talent Centre. Het Young Talent Center Alphen (YTCA) zal een positie kunnen innemen van verbindende en uitvoerende schakel tussen werkgevers, werknemers, onderwijsinstellingen en recent afgestudeerden met ambitie.
Prinsenburg en Dunavast hebben met het aangaan van de overeenkomst al getekend voor ongeveer 500 woningen. De overige woningen moeten komen op of bij de locatie van kantoorexploitant Tauro en die van autowasservice Waldorp/Carwash. ‘Met Tauro zijn we al een heel eind in de bespreking over de overname van hun aandeel in de woningontwikkeling’, aldus Aart-Jan Verdoold, CEO bij Dunavast. ‘Daarmee is de toegezegde woningproductie voor 90% ingevuld.
Schaalgrootte
Voor Dunavast is de stap in een grootschalige gebiedsontwikkeling met woningen nieuw, voor Verdoold niet. In het verleden heeft hij ruime ervaring opgedaan in de realisatie van diverse gebiedsontwikkelingen. ‘Woningbouw is niet nieuw voor Dunavast, de schaalgrootte is dat wel, maar feitelijk is een groot project niet heel anders dan een klein project. Je moet exact het zelfde traject doorlopen. Wat ik me nog wel kan voorstellen is dat er gaandeweg het traject nog een partner aanschuift, bijvoorbeeld met specifieke expertise op het vlak van bouwen.’
Prinsenburg legde eind 2020 de hand op het winkelcentrum dat in omvang 10.000 m2 groot is en op dat moment 13 huurders telde waaronder Gamma, Aldi en Roobol. In totaal is het gebied bijna 3 hectare groot. Drie jaar eerder verloste het Belgische Retail Estates NSI van het Alphense en vier andere winkelcentra.
Verdoold: ‘Toen deze ontwikkellocatie twee jaar gelden in beeld kwam, zijn we er direct op ingesprongen. Daarbij profiteerde ik ook van het gegeven dat ik het gebied en de ambitie van de gemeente Alphen aan den Rijn al kende. Het winkelcentrum en de rest van het gebied waren wat identiteitsloos geworden, maar boden tegelijkertijd een kans om op een goede manier te verdichten. Retail met een dagelijkse behoefte functie, zoals Aldi keert ook in de nieuwe plannen terug; de Gamma zullen we verplaatsen naar een bedrijventerrein.’
Binnenstedelijk
De keuze voor een flink binnenstedelijk woonproject in Alphen is opvallend aangezien met name wethouder Gerard van As meer heil ziet in het toevoegen van woningen in de Gnephoek om de woningnood in te lossen. Verdoold: ‘Binnenstedelijke verdichting ligt lastig in Alphen. De Euromarkt is één van de weinige locaties waar het nog kan, al zijn er bijvoorbeeld ook stappen gezet om winkelcentrum De Aarhof te verdichten met woningen.’
Hij is er trots op dat er na twee jaar plannenmakerij een overeenkomst ligt, hoewel hij in die periode net als andere marktpartijen de complexiteit en haalbaarheid van nieuwbouw omgekeerd evenredig zag toe en afnemen. ‘Dan heb je het uiteraard over de fors opgelopen bouwkosten, maar ook over de gestegen overdrachtsbelasting en de middenhuurregeling. Er zijn echt wel nieuwbouwplannen. Als die eenmaal tot het punt komen waar wij nu op zijn beland, moet de overheid ook thuis geven. Op het moment dat kosten om te bouwen stijgen net als de kosten om kapitaal daarvoor aan te trekken en je gaat als overheid dan een cap zetten op de inkomsten, dan breng je het toevoegen van betaalbare woningen in gevaar.’
Dunavast en Prinsenburg hebben in de plannen rekening kunnen houden met de voorgestelde middenhuurregeling. Verdoold: ‘Op zich wel. Wij kunnen nog sturen in de programmering. Bijvoorbeeld, een middenhuurwoning die zonder cap 65 m2 groot zou zijn, wordt dan 55 m2. Maar op een gegeven moment is de rek er wel uit. Vraag voor projectontwikkelaars is straks ook wat leidend is, de nieuwe puntentelling zoals kabinet die voorziet of de lokale eisen die worden gesteld bij de bouw van huurwoningen.’
Pleisters plakken
Volgens Verdoold is het huidige beleid om de woningbouw alsnog vlot te trekken teveel een kwestie van pleisters plakken. ‘Neem de subsidie Woningbouwimpuls. Dat is vooral een potje geld waarmee overheid en ontwikkelaars elkaar bezig houden. Als er nu een project door de gestapelde regelgeving niet meer haalbaar is, gooit de overheid er maar wat geld achteraan om het toch voor elkaar te krijgen. Terwijl als je het één niet doet, het andere ook niet nodig is.’
Lees ook: Onwetend kabinet stuurt aan op massale uitponding
‘Ik begrijp de wens van Hugo de Jonge om te komen tot meer betaalbare huurwoningen. Maar in plaats van eenzijdig te knijpen op de inkomsten waardoor nog maar weinig partijen willen bouwen, zou je bijvoorbeeld beter kunnen kiezen voor het afschaffen of verlagen van de BTW op nieuwbouw. Op basis van een lagere kostprijs kan een ontwikkelaar ook genoegen nemen met een lagere huuropbrengst.’
In Euromarkt is ook sociale huur voorzien. Binnen de totale gebiedsontwikkeling is dat ook voor Dunavast mogelijk, ondanks de kanttekeningen die Verdoold plaatst bij het beklemmen van de middenhuur. ‘Je moeten dan denken aan andersoortige woningen, bijvoorbeeld voor jongeren. Het is niet de sociale huurwoning die een corporatie levert en waarvan er ook 170 zijn voorzien in het gebied. Omdat we de ruimte hebben, kunnen we straks ook afspraken maken over zorgwoningen die ook in het sociale segment vallen en waar we van oudsher sterk in thuis zijn.’
Gecalculeerde risico's
Na het doorlopen van de planologische procedure zal naar verwachting begin 2027 kunnen worden gestart worden met de bouw van de eerste fase van de herontwikkeling. Op de vraag wat een anterieure overeenkomst nog waard is in een tijd met zoveel onzekerheden stelt Verdoold: ‘Het is een belangrijke overeenkomst met het lokale bestuur over de ambities voor een gebied. Van hieruit kunnen we verder naar de verdere ontwikkeling. Ik wil me ook niet tegen laten houden door de waan van de dag. Een gebiedsontwikkeling als deze neemt al snel zo’n 10 jaar in beslag, al hebben wij natuurlijk de ambitie om binnen drie jaar met het eerste deelproject te beginnen. Het is natuurlijk voor een ontwikkelaar om over de heuvel te willen kijken. Het komt neer op ondernemerschap, wat ik definieer als het nemen van gecalculeerde risico’s.’
Mobileitshub
Behalve met woningen en (commerciële) voorzieningen hoop Dunavast Euromarkt ook te verrijken met een zogeheten mobiliteitshub. Op de eerste kavel op het bedrijventerrein moet een bovengrondse parkeervoorziening komen voor 500 auto’s en gebruikers van de nieuwe wijk. Het vermindert het ruimtebeslag voor parkeren bij de toekomstige woningen. De toekomstige bewoners kunnen vanaf de garage de wijk in lopen. Laden en lossen, pakketbezorging en verhuisbewegingen zijn in de autoluwe wijk wel mogelijk.
