Grond is altijd een geschikt onderwerp voor hooglopende discussies en scherpe meningsverschillen. Momenteel wordt de geringe omvang van de woningbouw in Nederland mede toegeschreven aan het feit dat projectontwikkelaars bijna alle bouwgrond in handen hebben. Het woord ‘speculatie’ wordt regelmatig gebruikt. Gepubliceerd in PropertyNLmagazine, 3 februari 2005
Grond is altijd een geschikt onderwerp voor hooglopende discussies en scherpe meningsverschillen. Momenteel wordt de geringe omvang van de woningbouw in Nederland mede toegeschreven aan het feit dat projectontwikkelaars bijna alle bouwgrond in handen hebben. Het woord ‘speculatie’ wordt regelmatig gebruikt.
Gepubliceerd in PropertyNLmagazine, 3 februari 2005
De werkelijkheid is dat de ontwikkelaars met de grootste grondposities hun marktaandeel in de nieuwbouwmarkt zien stijgen. Zonder hun grondbezit zou de woningbouw nog lager zijn geweest. Er moet in ons land dus nog iets anders aan de hand zijn. Toch is land banking, het in voorraad nemen van bouwgrond door ontwikkelaars, wel iets dat verklaard moet worden. Zou er namelijk regelmatig grond tegen de marktprijs worden aangeboden, dan zou deze voorraadvorming helemaal niet nodig zijn.
Volgens Evans, die recent een boek over de economische theorie van de grondmarkt heeft geschreven, schieten de meeste theorieën hier tekort. Ze geven de meeste aandacht aan de vraagzijde en verwaarlozen de aanbodzijde van de markt. Op verschillende plaatsen wijst Evans erop dat het aanbod op enig moment aan diverse beperkingen onderhevig is. Vaak ontbreekt informatie over welke grondbezitters geneigd zijn om te verkopen. Onderhandelingen kosten meestal veel tijd en sommige eigenaren kunnen niet-economische motieven hebben om niet of juist tegen een lage prijs te verkopen. Ontwikkelaars moeten daarom wel grond in voorraad houden om vertraging bij de voortgang van hun projecten te voorkomen.
Ook op een ander punt heeft Evans interessante inzichten te bieden. Zo stelt hij dat door beperkend ruimtelijk beleid de grondprijzen hoger zijn dan zonder dit beleid, en dat dit kan doorwerken in de woningprijzen. Nu is dit vaker beweerd, maar Evans heeft zonder meer de meest overtuigende onderbouwing van deze stelling. Eigenaren van grond die naar verwachting voor ontwikkeling in aanmerking komt, zullen zich de waarde van hun bezit realiseren en zich hard opstellen. Dit probleem doet zich echter uitsluitend voor als de particuliere sector grond koopt. De overheid beschikt over meer middelen om op redelijke voorwaarden te verwerven. Een restrictief ruimtelijk beleid en private grondverwerving vormen daarom een ongelukkige combinatie.
In totaal omvat het boek negentien hoofdstukken, waarin even zoveel onderwerpen aan de orde komen. Onder andere lezen we dat de prijs van vastgoed bij verkoop niet te voorspellen is. De gebouwenmarkt is imperfect en dit is nog erger dan inefficiënt. De prijs wordt uiteindelijk maar ten dele in de markt vastgesteld. Voor het overige is deze afhankelijk van de posities en de onderhandelingsbekwaamheid van de betrokken partijen. Deze en andere gedachten zijn het resultaat van twintig jaar ervaring met het onderwerp. Evans geeft aan dat zijn eigen denken in deze periode een ontwikkeling heeft doorgemaakt. Op een bepaald moment kwam hij in de universitaire wereld in contact met radicale collega’s en studenten die van mening waren dat grondbezitters in staat waren hun positie te misbruiken. Zijn huidige boek in naar eigen zeggen een synthese van neoklassieke en radicale standpunten. Jammer genoeg blijkt niet wat hij ooit de moeite waard heeft gevonden in de radicale visie op grond en hoe hij van dit dwaalspoor genezen is. In de inleiding noemt hij wel Doreen Massey en Alex Catalano, twee bekende radicale denkers over dit onderwerp, maar in de literatuurlijst ontbreekt iedere verwijzing naar hun publicaties.
In zijn algemeenheid is Evans momenteel geneigd de neoklassieke visie te verdedigen tegenover Ricardo. Dit is opmerkelijk omdat Ricardo met zijn uitspraak dat grond duur is omdat het graan zo duur is en niet omgekeerd, zo’n enorme invloed heeft gehad op het denken over grond en grondprijzen. Onder andere de residuele grondprijsbenadering is hierop gebaseerd. Evans probeert aan te tonen dat de prijs van het eindproduct ook mede bepaald kan worden door de hoogte van de grondprijs. Ook bestrijdt hij de, eveneens van Ricardo afkomstige, opvatting dat belastingheffing op grond geen invloed zou hebben op het aanbod en de prijs. Of hij in alle gevallen helemaal overtuigend is, is voor discussie vatbaar. Duidelijk wordt wel dat het laatste woord over dit onderwerp nog niet gesproken is. Dit is dan ook de grote verdienste van zijn boek. De opvattingen van Evans dwingen tot nadenken en de vele figuren waarmee hij zijn betoog illustreert, bieden hiervoor ook de hulpmiddelen. Enige basiskennis over de werking van de grondmarkt is echter wel gewenst.
