Directeur High Tech Campus: ‘Absoluut geen spijt van investering’

Weggestopt op de website van Berlin Hyp plopte begin januari het persbericht op dat drie banken (ABN Amro, Helaba and Berlin Hyp) een lening hadden versterkt aan de High Tech Campus. Met de € 500 mln, met een looptijd van 5 jaar, wordt de huidige High Tech Campus (HTC) verder uitgebouwd. Ramphastos, een investeringsvehikel van Marcel Boekhoorn, nam in maart 2012 het gehele gebied over van Philips voor € 425 mln. Daarna werd het een van de meest succesvolle innovatiedistricten ter wereld. Het Silicon Valley van de Lage Landen groeit gestaag.

Stabiele factor
Aan het zicht was ook ontsnapt dat Philips drie hoofdgebouwen, HTC-33, -34, en -36, bleef huren, en wel tot 2035. Philips huurt overigens bij elkaar 11 gebouwen in het gebied: in totaal 85.190 m². Hiermee voorziet het bedrijf in de huisvesting van ruim 4100 werknemers. Ook Signify, het vroegere Philips Lighting, is aanwezig op de Campus. Daarmee blijft het bedrijf de belangrijkste huurder van de innovatiecampus. ‘De High Tech Campus is uitgegroeid tot een buitengewoon belangrijke broedplaats voor nieuwe ideeën’, lichtte Hans de Jong, president Philips Nederland, de huurverlening toe. ‘Voor ons is het de ideale plek om, in samenwerking met anderen, de ontwikkeling van nieuwe digitale technologieën en producten te versnellen. Wij investeren circa € 630 mln in Research & Development in Nederland.’
Toenmalig HTC-directeur Frans Schmetz zei toen: ‘Het commitment van Philips voor zo’n lange termijn zegt alles over de rol en duurzaamheid van ons hightech-ecosysteem. Dat geeft ook vertrouwen voor de andere campusbewoners; de garantie van de aanwezigheid van Philips geeft ook houvast voor hun toekomst.’
De kracht van een innovatiedistrict als HTC is het netwerk van bedrijven en instellingen die zich in en om het gebied vestigen; het heet in jargon het ecosysteem. Dankzij de aanwezigheid van toptech-bedrijven als Philips, ASML, IBM, Intel, Shimano, maar ook hightech-mkb en zeker 40 start-ups, is de High Tech Campus uitgegroeid tot de slimste vierkante kilometer van misschien wel de wereld. In totaal zijn er meer dan 160 verschillende bedrijven en onderzoeksinstellingen gevestigd. Gezamenlijk bieden deze bedrijven werkgelegenheid aan ruim 11.500 onderzoekers, productontwikkelaars en (startende) ondernemers uit meer dan 85 verschillende landen. Door het open karakter van de campus is een ecosysteem van internationale bedrijven en kenniswerkers ontstaan.

Met spirit ontwikkelen
Voor Ramphastos mag de investering nu al als zeer succesvol worden gezien. Jan Willem Neggers, partner in Ramphastos Investments en belast met vastgoedinvesteringen als in de HTC: ‘Als ik in de achteruitkijkspiegel kijk, zie ik een fantastische ontwikkeling achter ons liggen. Sinds de aankoop in 2012 hebben we gewerkt aan het ecosysteem. Daarnaast ontwikkelden we samen met huurders nieuwe panden. Er wordt pas wat neergezet als er een huurder is waarvan de activiteiten aansluiten op wat er op de campus plaatsvindt. We hebben er absoluut geen spijt van dat we in deze vorm van vastgoed zijn gestapt.’ Door die investeringen en krachtig management vanuit Ramphastos – ‘Door korte lijnen en onze spirit schakelen we snel’ – sinds 2012 is de High Tech Campus flink in waarde gestegen. Volgens Neggers bedraagt de nieuwe lening van de drie banken krap 60% van de taxatiewaarde. Dat zou betekenen dat het complex meer dan € 800 mln waard is, bijna het dubbele van de aankoopprijs. Aan uitstappen wordt voorlopig niet gedacht. ‘Met die investering van € 500 mln bouwen we verder aan de HTC. We zijn met een paar interessante hightech-partijen in gesprek om zich hier te vestigen, daarnaast zetten we ook in op herontwikkeling van een aantal panden. Door die investeringen zullen we pas vol zitten in 2026.’

Nog geen volwassen asset class
Het verhaal van Neggers wordt gesteund door het rapport van Buck Consultants International, Inventarisatie en meerwaarde van campussen in Nederland. Het werd vorig jaar uitgevoerd in opdracht van het ministerie van Economische Zaken en Klimaat en het Netwerk Kennissteden Nederland. Uit het onderzoek blijkt namelijk dat de werkgelegenheid bij bedrijven op de 17 al langer bestaande campussen en innovatiedistricten tussen medio 2014 en begin 2018 is gegroeid met 5700 arbeidsplaatsen (+22%), tot nu in totaal 47.000 arbeidsplaatsen. Ter vergelijking: de totale werkgelegenheid in de gemeenten waar die parken liggen groeide in dezelfde periode met 6%. Dit laatste percentage is povertjes vergeleken bij de prestaties van de High Tech Campus in Eindhoven. Volgens Buck groeide de Eindhovense campus met 16% tot 11.500 arbeidsplaatsen, terwijl de stad ‘slechts’ groeide met 10 procent. De campussen en science parks blijken een gewilde vestigingsplaats te zijn, want ook het aantal bedrijven groeide in diezelfde tijd met 30% tot ruim 2200.
Je zou aan de hand van de resultaten van het onderzoek beleggers kunnen aanraden om alleen nog maar te investeren in tech-campussen, maar toch wordt dit type vastgoed volgens Buck nog niet gezien als een volwassen asset class. Neggers bevestigt dat het nog geen gangbare beleggingscategorie is: ‘We worden door andere investeerders, ontwikkelaars en andere campussen gevraagd mee te investeren. We helpen andere partijen door kennis te delen en misschien investeren we ooit weer in een tech-campus.’

Zie ook het artikel over de herfinanciering van de High Tech Campus in PropertyNL Magazine 2 (p. 66).