Huurders van winkels die moeten sluiten zullen het lastig krijgen om iemand daarvoor aansprakelijk te stellen. Er ontstaat een situatie zonder precedent.
Dat zeggen Wendela Raas en Jeroen le Clercq, managing partner respectievelijk counsel bij Dentons.
Het afgelopen woensdag tot pandemie verklaarde coronavirus grijpt steeds verder om zich heen. Woensdagavond kondigde de Italiaanse overheid aan dat de meeste winkels dicht moeten. Slechts supermarkten, apotheken en levensmiddelenwinkels mogen open blijven. Restaurants mogen alleen open zijn als men kan garanderen dat iedereen een meter afstand van elkaar houdt.
Hoe het virus zich ontwikkelt weten we natuurlijk niet, aldus de juristen. Maar het is niet ondenkbaar dat Nederland op enig moment dezelfde maatregelen neemt. Een sluiting van winkels is ineens een realistisch scenario. En dat kan ook wel even duren: experts waarschuwen dat het tot aan de zomer kan duren voordat het virus afneemt en – hopelijk – verdwijnt. De meest pessimistische voorspellingen zijn dat het virus na de zomer de kop weer kan opsteken.
Huurprijsvermindering?
Los van de gevaren voor de gezondheid en de economische impact die het virus heeft, zitten er uiteraard ook juridische vraagstukken aan. Specialisten in bijvoorbeeld verzekeringsrecht, herstructureringen of arbeidsrecht draaien overuren. Voor de vastgoedwereld zijn er ook genoeg juridische consequenties.
Raas en Le Clercq focussen op een specifiek element, en dat betreft de sluiting van winkels. Retailers die weken, en misschien zelfs wel langer, niet kunnen exploiteren worden geconfronteerd met fikse kosten. Eén element daarvan is de huurprijs. Want moet die gewoon betaald worden als de winkel gesloten is? De huurder heeft immers geen huurgenot. Levert dat bijvoorbeeld een gebrek op, waardoor de huurder misschien aanspraak kan maken op gehele of gedeeltelijke huurprijsvermindering?
Het makkelijke antwoord is: dat hangt ervan af. Van groot belang is wat er in de huurovereenkomst is opgenomen. De meeste contracten, waaronder diverse versies van het ROZ-model, sluiten huurprijsvermindering en aansprakelijkheid van de verhuurder uit. Maar hoe zit het met de wettelijke situatie?
Rechterlijke onzekerheid
Allereerst moet worden opgemerkt dat er nauwelijks bruikbare precedenten zijn. Er wordt weleens een winkel ergens gesloten, soms even een heel centrum, maar dat op grote schaal winkels dicht moeten vanwege een pandemie is in de recente geschiedenis nog niet eerder voorgekomen. Dat betekent dat niet zeker is hoe een rechter hier mee omgaat. Er zijn echter wel wat aanknopingspunten.
Ten eerste geldt dat de omstandigheden waaronder winkels worden gesloten uitmaakt. Sluit een verhuurder een geheel winkelcentrum uit voorzorg, bijvoorbeeld op advies van het RIVM, zonder dat daartoe een daadwerkelijke verplichting bestaat, dan kun je je afvragen of dat jegens de huurders zorgvuldig is. Dat zal dan afhangen van de omstandigheden, maar de vraag kan dan terecht worden gesteld of de huurders zomaar die schade moeten accepteren. De verhuurder had immers een keuze, hoe lastig die misschien ook was.
Is de sluiting van winkels het gevolg van een direct gebod vanuit de overheid, zoals in Italië, dan is dat wat anders, aldus Raas en Le Clercq. De besluitvorming of actie ligt dan niet bij de verhuurder. Sterker nog, de verhuurder kan niets aan die situatie doen.
Stel dat de overheid sluiting gelast, wat is dan de situatie? De huurder heeft geen huurgenot, maar de verhuurder kan daar niets aan doen. Vraag is of de huurder met succes een beroep kan doen op huurprijsvermindering door de huurder. Dit is geen gemakkelijke juridische vraag. Conclusie van Raas en Le Clercq: ‘We denken dat de huurder het lastig krijgt. (…) De definitie van een gebrek zoals opgenomen in artikel 7:204 BW zegt (in het kort) dat alle ‘niet aan de huurder toe te rekenen’ omstandigheden waardoor de huurder niet het huurgenot heeft dat hij bij aanvang van de huurovereenkomst mocht verwachten een gebrek opleveren. Dit ‘niet aan de huurder toe te rekenen’ wordt vaak uitgelegd alsof het slechts geen gebrek is als het gaat om een tekortkoming van de huurder. Is er een toerekenbare tekortkoming aan de kant van de huurder, dan is het geen gebrek. Zo niet, dan is het een gebrek en dan maakt het ook niet uit of het aan de verhuurder valt toe te rekenen. Deze – vrij hardnekkige – lezing is onjuist. Dat weten we sinds de Hoge Raad in 2008 heeft beslist in de zaak Amicitia.’
Ondernemersrisico voor huurder
In Amicitia, zo lichten ze toe, ging het om tegenvallende bezoekersaantallen. De huurders vonden dat een gebrek. Deze omstandigheid (te weinig bezoekers) was immers niet aan de huurders toe te rekenen. De Hoge Raad oordeelde anders. Met de zin ‘niet aan de huurder toe te rekenen’ wordt niet slechts gedoeld op tekortkomingen. De wetgever bedoelt dat omstandigheden die naar de in het verkeer geldende opvattingen voor risico van huurder komen, voor huurder blijven en niet via de gebrekenregeling voor rekening van de verhuurder kunnen worden gebracht. De verhuurder heeft in te staan voor een goed en deugdelijk huurobject, en dient ook alles achterwege te laten wat de huurder in zijn genot kan storen. Maar de verhuurder hoeft niet in te staan voor alles dat nadelig is. In het geval van Amicitia oordeelde de Hoge Raad dat de tegenvallende bezoekersaantallen een ondernemersrisico vormen. En ondernemersrisico komt naar de in het verkeer geldende opvattingen voor risico van de ondernemer, de huurder dus. In die zin zijn de omstandigheden (de tegenvallende bezoekersaantallen) aan de huurders toe te rekenen, en was er dus geen sprake van een gebrek.
Bij sluiting vanwege corona kan dezelfde gedachte worden gevolgd, aldus Raas en Le Clercq. Dat er af en toe iets gebeurt in de wereld waardoor handel stokt, of zelfs winkels gesloten moeten worden, kan als een ondernemersrisico worden gezien. Allerlei marktpartijen hebben hiermee te maken. Huurder noch verhuurder kunnen hier iets aan doen. Kortom, deze omstandigheden kunnen de huurder worden toegerekend. Net zoals dat de verhuurder eventuele schade die hij lijdt ook zelf zal hebben te dragen.
Gezamenlijke oplossing
Vraag blijft volgens Raas en Le Clercq of dit in de risicosfeer van huurder ligt en dat daarmee al zijn mogelijkheden uitgesloten zijn. Zoals gezegd, de tekst van de huurovereenkomst zelf maakt veel uit. Dit ook nog los van de vraag of partijen hier niet gezamenlijk een oplossing in vinden. Verhuurders zullen er ook niet bij gebaat zijn als een deel van hun huurders in staat van faillissement komen te verkeren omdat zij huur moeten betalen terwijl er geen inkomsten tegenover staan.
