De term verdozing is nooit ver weg als het gaat over de inrichting van ons land. Overheid en ondernemers zijn verrassend eensgezind: er is behoefte aan logistieke centra die beter inspelen op de diverse ruimtelijke claims.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 5, 19 mei 2023
Vorig maand organiseerden Dilas, de branchevereniging voor logistiek en industrieel vastgoed, en het College van Rijksadviseurs (CRA) een debat over de toekomst van logistieke centra in ons land. Vooralsnog heeft die discussie een hoog Rijdende Rechter-gehalte, die telkens aanwakkert als een ontwikkelaar ergens een hal wil neerplempen en de buren hun weidse vergezichten in rook zien opgaan.
Een debat dat verder gaat is onmisbaar, hield Olger van Dijk, directeur Ruimtelijke Ordening bij het ministerie van Binnenlandse Zaken, het publiek voor. ‘De plek voor logistiek is een belangrijk onderdeel van de ruimtelijke puzzel die de overheid moet maken. We moeten ook rekening houden met de ruimtelijke claims voor landbouw en natuur, voor energie en voor woningen. We werken met de ministeries van EZ en I&W samen aan een duurzaam ruimtegebruik, onder het motto Mooi Nederland. De beleidsopties gaan we met het Rijk en de provincies uitrollen.’
Mooier Nederland
Bij de aftrap in de Gelderlandfabriek, een voormalige meubelfabriek in Culemborg, hield rijksadviseur Wouter Veldhuis het publiek voor dat wat het college betreft de logistieke sector niet ‘de vijand’ is. ‘De toekomst van ons land, daar hoort iedereen bij. Het is belangrijk dat ook in de toekomst werklocaties een mooie plek krijgen, waar banen en huurgroei kunnen ontstaan.’
Volgens Tim Beckmann, ceo van Intospace en bestuurslid bij Dilas, is iedereen voorstander van een mooier Nederland. ‘90% van alle distributiecentra heeft inmiddels een Breeam-certificaat met drie sterren of hoger. De drie meest duurzame gebouwen ter wereld staan in Nederland, en dat zijn DC’s.’ De discussie over de schaalgrootte van de logistieke centra gaat volgens hem voorbij aan de vraag vanuit de markt. ‘Alle bedrijventerreinen in ons land samen beslaan slechts 2% van de ruimte. 70% van de vraag is naar gebouwen van 15.000 m² of meer. Bedrijven hebben ruimte nodig om geld te verdienen.’ Daarbij komen de grenzen van de groei in brede zin wel in zicht, nuanceert Veldhuis. ‘Ketens komen onder druk te staan.’
Grootschaligheid
Tijdens de inleidende beschietingen voor het daadwerkelijke debat onder leiding van meesterinterviewer Frénk van der Linden kwam Ruud van Heugten (directeur Greenport Venlo) eerst eens terug op de grootschaligheidsfactor in de discussies over verdozing. ‘Grootschaligheid wordt nu vaak uitgelegd als iets wat ons overkomen is. Maar een bedrijf als Ikea heeft niet voor niets negen vestigingen in ons land. Het heeft een functie.’ Sander Breugelmans (Prologis): ‘Kleinere centra leiden juist tot meer vervoersbewegingen.’
Ook volgens Eelko Brinkhoff, directeur Foreign Investments & International Trade bij de Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij (BOM), voorzien de logistieke dozen in een behoefte. ‘Er is sprake van een groeiend gebrek aan bedrijfsruimte. Met name start-ups die scale-ups worden, kunnen daar in veel gemeenten niet de ruimte voor vinden. We zijn in een perfect storm terecht gekomen, waarbij de emotie hoofdzakelijk een belemmering is bij nieuwe ontwikkeling.’
Toch bouwen grote bedrijven als Bol.com lustig door. Het bedrijf verdubbelde vorig jaar zijn logistieke hub in Waalwijk tot 100.000 m² en wil binnen een paar jaar nog een fulfilment-centrum in Lelystad ontwikkelen. De webwinkel heeft daarvoor al een kavel van ruim 26 hectare op het oog. ‘We hebben 13 mln klanten in Nederland en België en we verzorgen ook de logistiek voor derden die via ons platform verkopen. Daar hoort een bepaalde ruimtebehoefte bij, al zullen we met terugwerkend inzicht nooit meer een blauwe doos zoals in Waalwijk neerzetten.’
Verbod datacentra
Van Dijk had eveneens een mea culpa, maar dan over de wijze waarop de politiek is ingesprongen op de discussie over grote datacentra. ‘Uit onderzoek van het SCP blijkt ook dat Nederland het vervelend vindt dat het landschap lelijker wordt. Alleen een verbodsbepaling instellen werkt dan niet. Als je resultaat wilt hebben, moet je ook rekening houden met de economie. Het Rijk kan daarbij een rol spelen.’
Merten Nefs, senior onderzoeker van de Erasmus Universiteit, brengt in zijn promotie-onderzoek ‘Landscape of trade’ de groei van het logistieke complex in de zuidelijke helft van ons land vanaf de jaren ’80 in beeld. Toen hoorden transport en logistiek nog bij de voornaamste speerpunten in het economische beleid. Het leidde tot een sterke groei van distributiecentra, niet alleen in mainport Rotterdam en omgeving, maar ook in het Brabantse, Gelderse en Limburgse achterland. Nefs: ‘De laatste jaren is er behoefte ontstaan aan een nieuw perspectief, waarbij ook een antwoord wordt gegeven op vraagstukken als circulariteit en brede welvaart. Het ruimtegebruik door distributiecentra is de afgelopen jaren met 230% gegroeid, veel meer dan in ons omliggende landen, terwijl het aantal banen per m² juist met 35% is gekrompen. De vraag is of wie die ruimte echt nodig hebben.’ Van Heugten denkt van wel. ‘Vanuit Europa is er ook een druk om meer werk te maken van hergebruik en recycling. Daar zul je ook ruimte voor moeten creëren.’
Verticale concentratie
Clustering lijkt het antwoord, waarbij we volgens Beckmann af moeten van de horizontale variant, het samenvoegen van centra met dezelfde functie. Hij ziet meer in verticale concentratie: het bijeen brengen van bedrijven met een eigen rol in de keten.
Tijdens het debat onder leiding van Gijs Weenink, waarbij de deelnemers in een Britse Lagerhuissetting van kant konden wisselen om hun keuze kenbaar te maken, was er steun voor de stelling dat de tijd van platte concentratie in logistiek voorbij is. ‘Dat levert alleen maar een lock-in op, waarbij gebruikers nog steeds geen keuze hebben’, aldus een van de deelnemers. Verticale concentratie heeft dan volgens een aantal debaters een ander nadeel: te complex.
Moeten we dan maar stoppen met onze rol als Europees distributieland en de grote centra verplaatsen naar ons omringende landen en thuismarkten? Daarvoor klonk weinig applaus. Cees-Jan Pen, lector De Ondernemende regio bij Fontys Hogeschool: ‘75% van de centra is voor de binnenlandse markt. Wie zijn wij om dit soort nimby-uitingen naar het buitenland te verplaatsen? Ik vraag me wel af of het verdienmodel van de sector daadwerkelijk wegvalt als we strenger omgaan met op de exportgerichte logistiek. Nederland heeft gewoon niet de ruimte om Noordwest-Europa logistiek te bedienen.’
Roze olifant
Een deel van vraag naar nieuwe logistieke centra kan volgens Kees Verweij, senior partner bij Buck Consultants, worden ingelost op bestaande bedrijventerreinen. ‘Een kwart tot de helft van de terreinen is verouderd. Deze terreinen bieden voldoende ruimte, al zijn de kosten voor herontwikkeling hoger dan op een greenfield.’ Maar, zo beaamde een meerderheid van de debaters: we redden het niet op bestaande bedrijventerreinen alleen. ‘We hebben ook ruimte nodig voor het MKB. Dat zit nu al in de verdrukking, juist door de komst van logistieke centra.’
De grote roze olifant in de kamer werd volgens Pen niet of nauwelijks benoemd in het debat: ‘De circulaire transitie gaat ruimte vragen en zet de logistieke keten op zijn kop. Dat is de grootste uitdaging, ook als je toe wilt naar een functiemix op bedrijventerreinen. De sector draait nu nog goeddeels op een achterhaald verdienmodel van goedkoop en snel winkelen, gebaseerd op een wegwerpeconomie. Als je echt circulair denkt, zal de logistieke sector meer verspreid worden, met kortere waardeketens en een eigen verdienmodel.’
