De vele levens van ontwikkelaar Delta

Eerder zette Coert Zachariasse de toon met zijn cradle-to-cradle strategie voor kantoren. Nu gaat hij een nieuwe duurzaamheidsstandaard voor logistiek neerzetten. Met zijn nieuwe partner Elliott Investment Management heeft hij vooralsnog € 750 mln beschikbaar voor logistieke ontwikkeling in Nederland en Duitsland.

Fenomeen
De familie Zachariasse is een fenomeen in 40 jaar wereldwijd ontwikkelen. In de jaren ’80 ontmoette ik als jong broekje bij het FD vader Chris, die toen bestuursvoorzitter was van bouwer/ontwikkelaar Van Wijnen. Chris richtte zich vanaf 1988 met Delta op Duitsland, Frankrijk en Nederland, en samen met neef Jan op de Verenigde Staten. Coert wilde aanvankelijk zijn eigen weg gaan in de accountancy, maar nam in 2001 de operatie in Europa uiteindelijk toch over.
Al na een paar jaar kreeg hij de volle laag door de kredietcrisis. Zijn bank stopte met vastgoedfinancieringen en de beoogde belegger haakte af voor zijn belangrijkste project, The Post in Rotterdam. Daardoor stond Delta naar onze schatting voor zeker € 300 mln onder water.
Zachariasse wil het begrijpelijkerwijs liever hebben over de nieuwe toekomst met zijn nieuwe belegger Elliott, maar voor de lezer blijft het interessant hoe hij uit die moeilijke tijd is herrezen. ‘Ik ontdekte dat ik het probleem niet was: banken gingen mij juist zien als een oplossing van hun probleem. Samen hadden wij veel meer kans om met ondernemerschap en wat meer geduld de projecten tot een goed einde te brengen, en dat is gelukkig ook gelukt.’
In de prijzen
Delta Development bleef doordraaien, mede dankzij een succesvolle samenwerking met de meest kapitaalkrachtige ontwikkelaar van Nederland, Dik Wessels (Reggeborgh). ‘Met zijn steun hebben we de crisis overwonnen door ons te richten op iets waar men het toen nog nauwelijks over had: duurzame, circulaire en gezonde kantoorpanden.’ Daarmee werd Delta de partij die de cradle-to-cradle filosofie in Nederland introduceerde. Niet alleen kijken naar de energieprestaties van nu, maar naar de gehele footprint. Design for re-use werd de standaard. Twee jaar na de kredietcrisis won Zachariasse daarmee de tweede editie van de verkiezing Duurzame 50 Vastgoed Nederland.
Cradle-to-cradle was de leidraad voor de kantoren op Park 20|20, maar ook voor de omvangrijke herontwikkeling van Schiphol Oost. Daar leverde Delta in 2016 ’s werelds eerste cradle-to-cradle geoptimaliseerde logistieke gebouw op en won daar de nationale Staalprijs mee.

Duurzame logistiek
Voor de nieuwe strategische focus op duurzaam logistiek vastgoed begon Zachariasse twee jaar geleden een speurtocht naar een nieuwe kapitaalkrachtige partner met een duurzaamheidsfocus voor de lange termijn. Hij werkte hierbij samen met Elrep als asset- en investment manager. ‘Elrep heeft een fantastisch netwerk en de partners hebben een sterk track record op het gebied van asset- en investment management.’ Als achterliggende kapitaalpartner vonden zij Elliott Investment Management, een van de oudere fundmanagers (al actief sinds 1977), met halverwege dit jaar $ 48 mrd assets under management. Eerlijk gezegd ging er bij mij geen lichtje branden bij het horen van de naam Elliott, maar in de database van PropertyEU bleek het bedrijf toch nog 70 keer voor te komen.
De ambitie van de joint venture met Delta is om tenminste € 750 mln te ontwikkelen op het gebied van ontwikkeling van cradle-to-cradle distributiecentra en last-mile projecten in Nederland en Duitsland.
Zachariasse noemt de speurtocht naar een financiële partner niet gemakkelijk, want veel beleggers werken met een omkaderd risicoprofiel; ze willen of ontwikkelen of beleggen en vaak ook nog met vooraf vastgestelde looptijden. ‘Als je als ontwikkelaar wilt scoren op het gebied van duurzaamheid, circulariteit en gezondheid, voldoet die inflexibiliteit niet. We zochten een partner die zowel die flexibiliteit kon bieden als onze visie onderschreef.’

DC voor Levi Strauss
Voor Delta werd de samenwerking versneld doordat het een tender had gewonnen voor het Europese distributiecentrum voor Levi Strauss in Duitsland. In het 72.000 m² grote fulfillment- en distributiecentrum wordt geïntegreerd, in het bouwproces, een geautomatiseerd material handling systeem geïnstalleerd waarin ook Levi’s zelf zeer substantieel investeert. Daarmee worden de order picking en logistiek grotendeels geautomatiseerd. In het pand vinden evengoed ook nog 650 mensen een hoogwaardige werkplek. Zij zorgen bijvoorbeeld voor ‘customizing’ van spijkerbroeken.
Om die mensen nu en in de toekomst te huisvesten is voor Levi’s een gezonde, duurzame werkomgeving essentieel. ‘Met cradle-to-cradle creëren we een prettig en productief werkklimaat, waarbij we alleen gezonde materialen gebruiken. Het centrum is bovendien gebaseerd op ‘human centered design’, ontworpen voor optimale sociale interactie en inspiratie. Hiervoor is het uitgerust met tal van gemeenschappelijke en groene zones. Het DC oogt misschien daarom ook meer als een kantorencampus van een unicorn dan als een doorsnee bedrijventerrein. Grasdaken, landscaping en bijzondere gevels laten direct zien dat kosten nog moeite zijn gespaard.’
Het gebouw wordt zowel Leed als Well gecertificeerd op het niveau Outstanding. Het pand is het eerste cradle-to-cradle geïnspireerde logistieke gebouw van Duitsland, en is genomineerd in de categorie Green voor de prestigieuze Deutsche Immobilienpreis.

Zekerheden
Is het bij zo’n specifiek gebouw niet logischer dat gebruikers zelf investeren? ‘Nee, dat past steeds minder in hun strategie. Opex in plaats van Capex: sturen op operationele kosten en zo min mogelijk capital costs, dat zie je bij steeds meer bedrijven. Dan moeten beleggers natuurlijk wel zekerheden hebben voor zo’n specifiek gebouw. Zo ligt er voor Levi’s een huurcontract van 20 jaar onder.’
Zachariasse verwacht dat zijn nieuwe centra minstens dezelfde kwaliteit zullen krijgen als het Europese hoofdkantoor van Levi’s. ‘Wij willen in elk project vernieuwing. Dat stimuleert onze organisatie.’
Maar heeft de klant daar ook geld voor over? De markt voor DC’s geldt immers als cost driven. ‘Ik denk dat er ruimte is in de budgetten. De vraag naar kwaliteit komt vanuit de huurder zelf. Alle grote huurders willen hun footprint verlagen. Als jij hen daar als ontwikkelaar mee kunt helpen, is dat meer waard dan de paar euro per meter. Wij streven er nooit naar om op prijs winnen, dus we moeten werken met opdrachtgevers die onze toegevoegde waarde herkennen en vanuit efficiency en het benutten van restwaarden in ons circulaire model de total cost of ownership voor gebruikers verlagen.’

Stroomversnelling
Met Elrep gaat Zachariasse zich geheel toeleggen op de logistieke markt. ‘Daar willen we iets bijzonders aan toevoegen, zoals we 10 jaar geleden op de kantorenmarkt ook gestart zijn met Park 20|20.’ Delta mikt in Nederland op de meest interessante gebieden: terreinen bij Schiphol, de havens van Rotterdam en Amsterdam, de corridor tussen Bergen op Zoom en Venlo en de corridor bij Nijmegen. ‘Een tweede business line in logistiek zijn écht duurzame en emissieloze last-mile oplossingen voor de G25, de grote en middelgrote steden in Nederland, een concept dat we City Doxx noemen en dat we ook naar Duitsland en wellicht verder in Europa gaan uitrollen.’
Inmiddels lijkt het ook dringen op de markt voor distributiecentra. DHG had in Nederland tot voor kort een unieke positie, maar er zijn nu ook andere partijen actief. Zo heeft het beursgenoteerde CTP dezer dagen een enorme slag geslagen. ‘Ik denk dat de ontwikkeling van distributiecentra nog maar aan het begin staat. Door corona is e-commerce in een stroomversnelling geraakt. De afwikkeling van e-commerce vergt grotere kennis van robotisering en logistiek per regio, land en overslag per stad. Dit gaat gepaard met steeds meer schaarste van personeel. Het personeel moet een aantrekkelijke en gezonde werkplek hebben met een goede ov-aansluiting. Dit alles tegen de achtergrond van een grote milieuopgave met een verlaging van de CO2-footprint en een duurzaamheidsopgave die voorloopt op de UN-code.’

Kwaliteit bewaken
Delta heeft een traditie van groen ontwikkelen, maar vooroplopen is niet altijd makkelijk. Zachariasse beaamt dat en noemt een voorbeeld van een tegenvaller: ‘Wij hebben in 2010 volop ingezet op materialenpaspoorten voor gebouwen. Als je weet waaruit je gebouw bestaat, kun je je footprint beter terugdringen en de circulariteit bevorderen. Dat werkt alleen als de belegger elke aanpassing in het paspoort doorgeeft. Maar in de praktijk besteedde de belegger het beheer al snel weer uit, en was er van bijhouden in de database geen sprake meer. Ik snap het wel.’
Daarom gaan Delta en Elliott het anders doen en gaat European Logistics Real Estate Partners (Elrep) voor de joint venture het asset management doen. ‘Dat geeft ons de mogelijkheid om de kwaliteit op de lange duur te bewaken.’

Drie voorbeelden van Delta in logistiek

ABC Square
– Schiphol
– 86.000 m²
– fase 1 en 2: oplevering in 2022
– partner: VolkerWessels
– 350 werkplekken
– Breeam Excellent/cradle-to-cradle

Rotterdam Logistics Park
– 5 centra, in totaal 95.000 m²
– oplevering vanaf 2022
– partner: Elliott/Elrep

Levi Strauss European Distribution Center
– Dorsten (Duitsland)
– 70.000 m²
– oplevering maart 2023
– Leed Platinum, Well Platinum, cradle-to-cradle
– partner: Elliott/Elrep