Wekelijks regent het prijzen voor duurzaamheid, maar waar staan we nu echt? Een debat over hype en realiteit Door Wabe van Enk PropertyNL Magazine nr. 16, 21 oktober 2011
Wekelijks regent het prijzen voor duurzaamheid, maar waar staan we nu echt? Een debat over hype en realiteit
Door Wabe van Enk
PropertyNL Magazine nr. 16, 21 oktober 2011
‘Voor onze doelstelling is de crisis in het vastgoed eerder een zegen. Opdrachtgevers en ontwikkelaars weten dat niet-duurzame gebouwen niet meer worden verhuurd. Waar bedrijven in hoogconjunctuur nog mee weg konden komen, is er nu de noodzaak tot verandering’, aldus Stefan van Uffelen, directeur Dutch Green Building Council. Hij heeft een zorgvuldig plan van aanpak om de gebouwde omgeving te verduurzamen. In eerste instantie door de uitstoot van emissies te verlagen. Hij wordt daarin gesteund door Albert Hulshoff, programma-adviseur Agentschap NL: ‘Wij zien dat de markt het oppakt. Wat begon als een hype is tegenwoordig een meetbare verandering in vastgoedland. Het is de marketing ontgroeid.’
Derde aan tafel is Jurriën Appers, senior accountant zakelijke relaties Triodos Bank, de eerste bank die duurzaamheid als thema voor vastgoed oppakte. Appers is nog lang niet tevreden: ‘Het risico is dat partijen zich tot een minimum beperken. Zij zijn blij wanneer een gebouw het energielabel C meekrijgt. Ik vind dat niet gunstig. Het is een minimumeis.’
In de afgelopen week verscheen de uitgave van Neprom en PropertyNL, Nieuw Commercieel Vastgoed in Nederland. Daaruit blijkt dat de kantorensector een overstap heeft gemaakt naar groen. In één jaar tijd is het percentage van nieuwe kantoorprojecten dat de EPCnorm overtreft volgens de opgave van de ontwikkelaars naar 84% gegaan. In het vorige onderzoek lag dat ruim beneden de helft.
Appers: ‘Je kunt blij zijn dat de meeste ontwikkelaars ruim aan de eisen voldoen. Je kunt je ook afvragen waarom sommigen er mee wegkomen om weinig te doen. Ik vind dat de lat veel hoger moet liggen. Dat is niet alleen idealisme. Met de stap van G naar een A-label ben je nog maar halverwege energieneutraal. En dat is vanaf 2020 de Europese eis. Partijen die nu net aan de norm voldoen, zullen over een paar jaar dat zeker niet meer doen.’
Bij welke partijen wordt de meeste vooruitgang geboekt?
Van Uffelen: ‘Wij richten ons apart op alle partijen van het bouw- en ontwikkelingsproces. We hebben veel vooruitgang gezien bij de eindgebruikers (RGD en TNT lopen voorop, red). Dit jaar lag het accent op de belegger. Als die veel eisen stelt aan duurzaamheid volgt de ontwikkelaar vanzelf. Wij proberen met roadshows bij risicomanagementafdelingen de voordelen van duurzame gebouwen voor het voetlicht te krijgen. Wij hebben veel aan de wetenschappelijke studies van dr Nils Kok en dr Maarten Jennen (Universiteit Maastricht en Erasmus Universiteit Rotterdam) waaruit blijkt dat energiezuinige kantoren met een groen label een 6,5% hogere huurprijs genereren dan niet-groene.’
Deze editie van PropertyNL staat in het teken van vastgoedfinanciers. Welke rol spelen zij in de verduurzaming van vastgoedvoorraad?
Appers: ‘Ik vind die rol tegenvallen. Van bankiers wordt toch verwacht dat zij vooruitkijken. In 2020 worden energieneutrale gebouwen geëist. Dat is nog amper negen jaar te gaan. Daar zou bij elke herfinanciering rekening mee moeten worden gehouden.’
Hulshoff: ‘Dat elke herfinanciering afhankelijk wordt gesteld van de duurzaamheidsnorm, is best een mooie doelstelling van Triodos. Wij zien vaak dat als bepaalde partijen duurzaamheid in hun beleid verankeren, dat dan ineens een sector kantelt en het gaat overnemen. We hebben gezien op de Provada dat bijna alle projectontwikkelaars iets met groen en duurzaamheid uit wilden stralen. In het bankwezen is dat nog niet zo. Op de Provada was tijdens het financieringsdebat 2010 alleen Triodos enthousiast voor eisen bij financiering ten aanzien van duurzaamheid. Dit jaar zag ik meer beweging.’ Van Uffelen: ‘Iedereen begrijpt wel dat we nooit meer terug gaan naar het oude systeem van: u vraagt, wij leveren een kavel, zonder rekenschap te geven van de omgeving en de toekomst. In het nieuwe systeem zal sprake zijn van meer sloop van oude gebouwen, meer herontwikkeling, meer nadenken voordat nieuw wordt gebouwd.’
De drie meest actieve particuliere beleggers in Nederland (Annexum, Breevast en Ping) hebben eerder in een roundtable in PropertyNL gepleit voor een bouwstop voor kantoren. Is dat niet het meest duurzaam?
Van Uffelen: ‘Ik vind dat je de ontwikkeling niet op slot moet zetten. Juist in de nieuwbouw vinden de meest duurzame ontwikkelingen plaats. Bovendien leent niet elk oud gebouw zich voor een duurzame herontwikkeling.’
Appers: ‘Bij Triodos zien we als transacties waar we het meest trots op zijn vooral herontwikkeling. Bij ons gaat het dan niet zo zeer om energieprestaties, maar om een duurzame bijdrage aan de samenleving. Denk aan de transformatie van het Burgerziekenhuis in Amsterdam naar een hotel. Daarbij worden wij geholpen door bedrijven die Corporate Social Responsibility hoog in het vaandel hebben staan.’
Hulshoff: ‘AgentschapNL concentreert zich op meetbare prestaties, te beginnen met energielabels. Daarbij zijn we een sterke voorstander van prestatiecontracten om energiebesparing te bewerkstelligen. Laat de overheid en de eindgebruiker de eis stellen en laat het vervolgens aan marktpartijen om die eis in te vullen. Dan komt de markt echt in beweging. Dat is ook nodig omdat Nederland nog achter blijft bij het implementeren van internationale CO2-eisen.’
De positie van Nederland op het gebied van ‘groen’ is dezer dagen een bron van verwarring. Minister Verhagen en staatssecretaris Atsma hebben met enthousiasme Green Deal gelanceerd, met 59 duurzame initiatieven, waaruit blijkt de Nederland vooroploopt. De stichting Natuur en Milieu haalde echter tegelijkertijd de media met een onderzoek waaruit blijkt dat Nederland juist onderaan bungelt.
Hulshoff: ‘Politieke uitspraken laat ik graag over aan de betrokken ministers. Ik kan alleen zeggen dat Nederland hard werkt aan de invulling van de Europese eisen. Dat begint met energielabels. Uit de brief van minister Donner aan de Tweede Kamer die onlangs is behandeld, bleek dat 30% van de kantoren een energielabel heeft en 91% van de huurwoningen. Opvallend achterblijven de koopwoningen (4%) en andere utiliteitsgebouwen. In het totaal zijn namelijk nog maar 2,5% van de utiliteitsgebouwen voorzien van een label. Als alles goed gelabeld is en de regelgeving wordt gehandhaafd kun je vooruitgang beter meten. De minister wil daarom graag dat verplichting tot een energielabel bij verkoop, oplevering of verhuur gehandhaafd wordt. De Europese eis is dat dit medio volgend jaar bij wet wordt ingesteld en verplicht wordt vanaf 2013, maar de minister wil dit eerder invoeren. In sommige andere EU-landen is men al zo ver.’ Van Uffelen: ‘Wij zien een steeds grotere markt voor verhandelbare emissie-eisen. Slechte gebouwen moeten dan met bijzonder goede gebouwen worden gecompenseerd met het oog op de Europese eisen in 2020. Dit heeft tot gevolg dat de markt anders gaat nadenken over de bestaande voorraad. In Nederland is men daar nog niet altijd mee bezig.’
Creëert negatief nieuws zoals KPMG (nieuw kantoor naast leeg oud kantoor) en Cap Gemini (leegstand creëren terwijl ontwikkeling Papendorp nog niet klaar is) niet sneller een bewustwording dan alle positieve input van jullie?
Van Uffelen: ‘Blame and shame ligt niet op onze weg. Met DGBC hebben wij behoefte aan succesverhalen die zich doorvertellen: een Green Business Club op de Zuidas, een Strijp S in Eindhoven, een Luigi Prins met Sugar City (Cobraspen, red.), zo kan ik doorgaan met successen die smaken naar meer.’
Hulshoff: ‘Ik ben het met je eens. Soms zeggen concrete projecten veel meer, zoals in Rotterdam waarbij de gemeente negen zwembaden in een deal met BNG heeft aanbesteed aan Strukton als Energie service Company (ESCo) met als gevolg 34% energiebesparing.’
Appers: ‘Met de eerste Green Lease in Nederland met een gebouw in Amersfoort hebben wij veel publiciteit gekregen. Dit heeft geleid tot contacten met GasTerra waarvoor Triodos Vastgoedfonds nu een bestaand kantoorgebouw in Groningen gaat verduurzamen waarbij het doel is om van energielabel G naar A+ te komen. Dat soort voorbeelden stimuleert anderen om ook met plannen te komen. Wij zijn nooit bang dat andere partijen ook duurzame plannen ontwikkelen. Een mooi voorbeeld is ons groenfonds. Wij hebben dat al twintig jaar en er zit € 500 mln in. Het werd pas echt een succes voor Nederland toen de grootbanken met groenfonds kwamen waardoor nu € 8 mrd in groenfondsen zit. Wij zijn blij met zo’n ontwikkeling, omdat wij veel te klein zijn om het allemaal zelf te doen. Belangrijk vind ik ook dat wij verder blijven kijken dan alleen energieverbruik. We hebben onlangs een boek uitgebracht ‘Leven in gezonde gebouwen’ waarin die visie uitgebreid aan de orde komt. Duurzaamheid heeft ook te maken met prettig en gezond werken en belevingswaarde.’
Van welke spelers in het vastgoedproces verwachten jullie de grootste bijdrage in de toekomst?
Van Uffelen: ‘DGBC heeft zich twee jaar terug toegelegd op beleggers. Nu zijn alle grote beleggers aan ons verbonden, met elk jaar bijzondere mijlpalen. Zo heeft ASR zijn hele retailportefeuille voorzien van Breeam-labels (het duurzaamheidskenmerk dat DGBC heeft ontwikkeld, red.). Ik denk dat retail en logistiek komende tijd forse stappen gaat zetten.
We hebben wel gezien dat eindgebruikers als groep niet makkelijk zijn om te mobiliseren. Soms lukt dat omdat een partij dicht bij het vuur zit, zoals C&A ervaring krijgt doorgespeeld van Redevco (voorloper bij DGBC, red.), maar op zich is het geen wonder dat retailers niet vooraan lopen. Hun branding is immers niet energiegedreven. Daarom moeten eindgebruikers vaak op andere gronden gaan deelnemen. Dit jaar hebben wij Heineken en Holland Casino binnen gehaald. Die kijken niet van vanuit vastgoedoogpunt, maar voor hen zijn gebouwen onderdeel van de keten. Zij kunnen meedoen omdat duurzaamheid een van de kernwaarden is van het bedrijf, bijvoorbeeld omdat zij deel uitmaken van de Dow Jones Sustainability Index.’
Top-10 GreenCalc
De nationale database van de Stichting Bouw Kwaliteit geeft milieu-index gebouwenscores uit, waaruit blijkt dat TNT en overheidsorganisaties het voorbeeld geven bij duurzame gebouwen. De hoogstgenoteerde ontwikkelaar in deze ranglijst is LSI met Central Post.
1. Watertoren Bussum
2. TNT Green Office Hoofddorp
3. TNT Distributiecentrum Veenendaal
4. R ijkswaterstaat Terneuzen
5. U niversiteit Wageningen (NI OO-KNA W)
6. Wereld Natuurfonds Zeist
7. B elastingdienst Groningen
8. R ijkswaterstaat IJmuiden
9. Central Post Rotterdam
10. DWA in Bodegraven
Green Building Council internationaal actief
Dutch Green Building Council (DGBC), waaraan Stefan van Uffelen leiding geeft, is een onafhankelijke non-profit organisatie die streeft naar blijvende verduurzaming van de bebouwde omgeving in Nederland. DGBC ontwikkelt onder andere keurmerken voor een onafhankelijke beoordeling van nieuwe en bestaande gebouwen en gebieden, zoals Breeam.
Ook traint DGBC professionals om beoordelingen te kunnen uitvoeren. Bovendien organiseert DGBC themabijeenkomsten voor participanten en marktgroepen voor organisaties die de ‘lead’ nemen bij verduurzaming. Een belangrijk onderdeel is de wereldwijde duurzame week in september. Voorzitter van DGBC Jaap Gillis (Redevco) memoreerde daarbij als bijzonderheden over deze week de bijeenkomst van Dura Vermeer die Breeam-NL toepast op alle projecten, Bouwinvest over renovatie met haar project Olympisch Stadion en Corio met de herontwikkeling van Vredenburg.
Triodos : drie decennia aan duurzaamheid
Triodos Bank is een van de duurzaamste banken ter wereld. Volgens de Financial Times was het in 2009 zelfs de Sustainable Bank of the Year. De missie is het geld te laten werken aan positieve maatschappelijke, ecologische en culturele veranderingen. Triodos heeft € 5,7 mrd aan middelen onder beheer, heeft 17.000 certificaathouders en boekte vorig jaar een netto-winst van € 11,5 mln. De bank is in 1980 ontstaan na een studie van econoom Dura, fiscalist Brüll, managementadviseur Bos en bankier Mees. In 2004 kwam Triodos met het eerste vastgoedfonds dat geheel gericht is op duurzame gebouwen.
AgentschapNL: meetpunt van de duurzame vooruitgang
Het AgentschapNL, onderdeel van het Ministerie van Economische zaken, Landbouw en Innovatie, voert in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties het energiebesparingprogramma uit voor de gebouwde omgeving. Het ondersteunt koplopers die energieneutraal vastgoed bouwen en bestaande kantoorgebouwen sterk verduurzamen. Het doel is het stimuleren van rendabele maatregelen en het opschalen van nieuwe duurzame technieken. Voor duurzaam vastgoed zijn vier adviseurs actief: Hans Korbee, Selina Roskam, Irma Thijssen en Albert Hulshoff (geïnterviewde).
