De herfst van 2024 voelt aan als een warm bad voor de vastgoedsector. Als het aan DNB-president Klaas Knot ligt, gaat de Wet betaalbare huur op de schop. Ook de gehekelde renteaftrekbeperking gaat op de helling. Nu nog een generieke verlaging van de overdrachtsbelasting in 2025 en de dealflow komt op gang, betoogt PropertyNL-hoofdredacteur Wabe van Enk.
Ineens was hij daar, wat laat en wat zwak gedocumenteerd, maar toch. DNB-president Klaas Knot toont zich tegenstander van de Wet betaalbare huur. PropertyNL waarschuwt al tijden voor de gevolgen van deze wet, die ondanks tegenstand van BBB-minister Mona Keijzer toch door de Kamers is geloodst. Deze wet leidt ertoe dat beleggers zich afkeren van de woningmarkt en daardoor neemt de schaarste aan woningen toe. Door uitponden raakt de huursector geminimaliseerd. Bovendien stagneert de woningmarkt als geheel door terugtrekkende beleggers. Hierdoor komen de kabinetsdoelstellingen om het woningtekort aan te pakken in het gedrang. Zowel woningkoper als huurder zijn de treurende derde.
Het is een riedel die door het vastgoed uitentreuren is geuit, maar nu is daar Klaas Knot. Tegen het ANP zei Knot: ‘Beter ten halve gekeerd, dan ten hele gedwaald.’ Hij haalde cijfers van verhuurderswebsite Pararius aan: het aantal beschikbare vrije huurwoningen is in Q3 2024 met 38% gedaald ten opzichte van 2023.
Zwakke bron
Pararius is echter een prima website, maar geen geautoriseerde bron. De site dekt niet de huursector die zonder makelaar werkt. De zwakke bron is jammer, omdat universiteiten (Erasmus) en research-instellingen (Rabo Research) hierdoor vrij op Knot kunnen schieten. Hij had denk ik beter de DNB-autoriteit in de strijd kunnen werpen.
Kan dankzij Knot de omstreden wet worden aangepast? De wet is aangenomen dankzij een paar PVV-senatoren, terwijl BBB, FvD, JA21, SGP en VVD tegen stemden. Mona Keijzer (BBB) ziet haar kans schoon: ‘We delen de zorgen die DNB heeft’, liet Mona Keijzer direct na de uitlatingen van Knot weten, maar tot welke actie zal dat leiden?
Schrappen van renteaftrekbeperking
Concreter is het schrappen van renteaftrekbeperking, dankzij VVD en BBB. Deze beperking noemde Maarten Feilzer, directeur van Zadelhoff, eerder een ‘historische fout’. De Belastingdienst had bedacht dat vastgoedondernemingen rentekosten tot € 1 mln niet langer mochten aftrekken van de belastbare winst. In plaats daarvan wilde de Belastingdienst beleggers belasten over driekwart van de netto huurinkomsten, ongeacht de hoogte van de rentekosten.
Feilzer kwam samen met Huib Boissevain (ceo van Annexum) met een brandbrief, waarin ze voorrekenden dat de belastingdruk zou verdubbelen. Volgens Feilzer zouden beleggers hierdoor naar het buitenland worden gejaagd, omdat door deze aanpak het belastingregime tien keer strenger zou worden dan in ons omringende Europese landen. ‘90% van alle rente die in Nederland wordt betaald, is bankrente, en in andere landen mag je die wel aftrekken’, aldus Feilzer. Ook hier moet de PVV een draai maken, want aanvankelijk was deze partij wel voor renteaftrekbeperking.
Overdrachtsbelasting
De derde kans is gunstigere overdrachtsbelasting. Nu verlaagt het kabinet te laat en te beperkt. In het afgelopen jaar is de Belastingdienst erachter gekomen dat het niet zo’n goed idee was om stapsgewijze verhogingen van de overdrachtsbelasting tot boven de 10% door te voeren. Mede door deze verhogingen is de verkoop van woningportefeuilles en commercieel vastgoed ingestort. De cynische uitkomst is dat de Belastingdienst per saldo minder incasseert.
Het kabinet heeft daarom na veel soebatten besloten de overdrachtsbelasting naar 8% te brengen, maar alleen voor woningen en pas in 2016. Dat is ongelukkig, omdat de woningmarkt een jaar op slot gaat om de hoge overdrachtsbelasting te ontwijken en er niets gedaan wordt aan het slot op commercieel vastgoed. De critici hebben nu de Raad van State aan hun zijde gekregen. De Raad wijst onder meer op mogelijke fraude, omdat niet duidelijk is wat er onder een woning wordt verstaan.
Vastgoedpartijen die zweren bij multifunctionele gebouwen hadden dit gedoe al lang zien aankomen, maar ook hier geldt ‘beter ten halve gekeerd, dan ten hele gedwaald’. Jammer is dat de Raad van State de conclusie trekt om de overdrachtsbelasting dan maar bij het oude te laten. Logischer is 8% overdrachtsbelasting te heffen op alle beleggingsvastgoed, zodat hier geen lastige controles nodig zijn. Voer dit in per 1 januari 2025. Dat stimuleert de markt zodanig dat de inkomsten voor de Belastingdienst intact blijven. Dat zou pas een echt mooie herfst betekenen.
