DNB in voorjaarsraming niet erg optimistisch over woningmarkt

De huizenprijzen zijn sneller dan verwacht weer gaan stijgen en zullen dat de komende jaren blijven doen, alus DNB in de voorjaarsraming. De vraag blijft groter dan het aanbod, het aantal nieuwbouwvergunningen blijft voorlopig laag. Pas in 2025 en 2026 verbetert de situatie zich weer.

Inkomensstijging

De gemiddelde huizenprijzen liggen inmiddels (peildatum april 2024) boven het vorige piekniveau. Daarmee is de daling van 6,1% tussen juli 2022 en mei 2023 volgens DNB eerder dan verwacht tenietgedaan. Dit relatief snelle herstel komt deels door de hypotheekrente, die sinds december 2023 (gemiddeld 4,3%) is gedaald (4,0% in maart 2024). Samen met de (nominale) inkomensstijging betekent dit meer leencapaciteit voor huizenkopers. Voor starters met een gemiddeld huishoudinkomen neemt de geraamde leencapaciteit in de periode 2024-2026 toe met respectievelijk 3,2%, 2,9% en 5,6%.

Opwaarts effect

In de aanhoudend krappe woningmarkt heeft de stijgende leencapaciteit een opwaarts effect op de huizenprijzen. De gemiddelde huizenprijs stijgt in de raming met 5,9% in 2024, 4,1% in 2025 en 3,8% in 2026; een sterkere toename dan in de Najaarsraming. De combinatie van meer leencapaciteit, maar ook hogere prijzen betekent dat er voor starters de komende jaren per saldo weinig verandert in de betaalbaarheid van woningen (d.w.z. het verschil tussen de stijging van huizenprijzen en leencapaciteit).

Krimpende woninginvesteringen

De uitgangsituatie was voor een starter echter al ongunstig. Ter illustratie, om eind 2023 een woning van een gemiddelde prijs (€ 452.000) te kunnen kopen was een bruto huishoudinkomen nodig van zo’n € 95.000. Ongeveer 39% van de huishoudens heeft in 2024 een bruto inkomen dat hoger ligt. De woninginvesteringen krimpen in 2024 opnieuw. De woninginvesteringen zijn na 2022 niet meer toegenomen, wat een belangrijke verklaring is voor de voortdurende krapte op de woningmarkt. Na een krimp van 1,4% in 2023 volgt in 2024 naar verwachting een krimp van 3,5%.

Herstel

Dit hangt samen met het teruglopende aantal nieuwbouwvergunningen, dat in januari 2024 was gedaald tot 54.000 in de voorafgaande 12 maanden; nog minder dan het vorige dieptepunt, in 2016. De nieuwbouw staat onder druk door de gestegen rente en de hogere bouwkosten, waaronder materialen, en lonen. Naar verwachting herstellen de woninginvesteringen in 2025 en 2026 licht, met respectievelijk 0,9% en 1,1%. Hierbij spelen de wat lagere rentetarieven en de verwachte toename van bouwvergunningen een rol.