Coral Capital: Sturen op de exit

‘Sommige mensen zijn echt in paniek en bellen ons op onmogelijke tijden, omdat ze geen kant meer op kunnen.’ Dat zegt Victor van Loendersloot, die vorig jaar met Florus van Herpt Coral Capital oprichtte. Het bedrijf heeft twee entiteiten in de markt gezet: één voor financieringen en één voor deelnemingen. Van Herpt: ‘We hebben geluk dat we net zijn begonnen. Daardoor hebben we nog voldoende geld op de plank liggen en kunnen we, doordat het aanbod toeneemt, aan cherry-picking doen. Maar nee, ook wij financieren niet alles. Het moet een goede partij zijn en de businesscase moet echt kloppen.’

Noodkrediet
Het voordeel van Coral is dat er snel geschakeld kan worden, iets wat soms hard nodig is. Van Loendersloot: ‘Denk aan een ontwikkelaar die 10% heeft aanbetaald en moet afnemen, maar nog geen overbruggingskrediet heeft. Bij niet betalen is hij zijn 10% kwijt. Of een hotelexploitant die nu klem zit, maar wel vastgoed kan verkopen om de nood te ledigen. Voor de tussenliggende tijd moet er een noodkrediet komen.’
Van Herpt en Van Loendersloot denken dat hun deelnemingenfonds het meest geschikt is om in de huidige coronacrisis soelaas te bieden. Juist in deze tijd van onzekere waardebepalingen kan wat extra eigen vermogen helpen wél een financiering bij een reguliere bank of institutionele partij te krijgen.
Coral Capital wordt gefund door family offices, die voor het overgrote deel niet vastgoed-gerelateerd zijn. Van Herpt heeft veel ervaring opgedaan met fintech en het real time volgen van de kredietwaardigheid van het mkb. Van Loendersloot’s ervaring zit vooral in de geldmakelaardij. Klanten zijn vastgoedpartijen en daaraan gelieerde partijen. De oprichting van het bedrijf vorig jaar is een antwoord op de al langer gaande trend dat de traditionele banken steeds minder risico nemen, waardoor de ontwikkel- en bouwfase ondergefinancierd blijft.
Het leningenfonds verstrekt tickets van € 2,5–50 mln. Er worden niet alleen kortlopende hypotheken genomen, maar soms ook bedrijfsleningen verstrekt. Financieringen gaan tot 85% ltv of 95% loan-to-cost. Het deelnemingenfonds verstrekt eigen vermogen van € 5 mln tot € 75 mln per transactie. Dit bedrag kan oplopen.

Open boekhouding
Maar de ruime ltv en het eigen vermogen komen wel met een prijs. Van Loendersloot: ‘Ja, we zijn duurder dan de traditionele bancaire financiers.’ Bij deelnemingen, waarvoor de lener niet altijd eigen vermogen hoeft mee te brengen, wordt uitgegaan van gelijkwaardige winstdeling. Maar als die beter is dan het businessplan heeft voorzien, gaat de winstverdeling meer ten gunste van de klant. Van Herpt: ‘Als financiële partner hanteren we het principe van een open boekhouding met onze klant. We kunnen zo realtime het ontwikkel- en bouwproces bijhouden.’
Bij de leningen en deelnemingen stuurt Coral scherp op de exit. De ltv kan in eerste instantie hoog zijn, de potentiële waardesprong moet zodanig zijn dat het gefinancierde gedeelte uiteindelijk niet te hoog is ten opzichte van de waarde van het opgeleverde project. Van Herpt: ‘Dat maakt dat het vastgoed uiteindelijk comfortabel gefinancierd kan worden door de reguliere partijen.’ Het betekent echter ook dat niet ieder project voor Coral zal zijn: evenals de reguliere banken kijkt ook deze financier extra kritisch naar retail, leisure en hotels. Van Herpt voegt er echter aan toe: ‘Het verschil is dat wij wel door de cyclus heen kunnen kijken met onze financiering.’

Op de foto: Florus van Herpt (l) en Victor van Loendersloot