Controverse in het Eindhovense over mammoetdeal Brainport

De Engelse investeerder Capreon kocht van SDK Vastgoed en Maja Investments afgelopen week de eerste fase van het Eindhovense Brainport (BIC). Prijzen zijn niet bekend gemaakt, maar naar verluidt bedroeg het aanvangsrendement 6%. Met € 12,5 mln aan huurinkomsten schatten we de koopprijs op € 125 mln.

Achter al die vennootschappen zitten families en natuurlijke personen: de Noé-familie (Capreon) is de koper, de familie Wessels (Reggeborgh) en Marc Brouwers (Maja) zijn de verkopers. Normaal is PropertyNL terughoudend met families, maar voor deze case is het erg belangrijk en graven we zelfs in mislukte huwelijken en privéhuizen.

Groter dan Eindhoven
Het belang van BIC overstijgt Eindhoven ruim: de campus is van belang voor Nederland, zo blijkt uit de prijs. De verkoop betreft de eerste fase van Brainport, goed voor 100.000 m². Er wordt gewerkt aan fase twee, met een investeringsbedrag van € 240 mln voor 200.000 m². Marc Brouwers van Maja noemt mogelijkheden tot 900.000 m², waarmee de totale investeringswaarde boven de € 1 mrd uit zou komen.

Nu zijn we voorzichtig met dat soort projecties, maar ‘collega’ High Tech Campus (HTC) in Eindhoven laat zien dat die waarderingen niet uit de lucht zijn gegrepen. Vorig jaar kwamen taxateurs bij de herfinanciering van het HTC uit op een bedrag van naar verluidt € 900 mln. Ramphastos, eigendom van Marcel Boekhoorn, is niet de volledige eigenaar, maar levert wel het management over het HTC.

De prijs van € 125 mln voor BIC en € 900 mln voor het HTC reflecteert het verschil in ontwikkeling. Het HTC is verhuurd en er is nog maar circa 90.000 m² te ontwikkelen, terwijl BIC nog 800.000 m² voor de boeg heeft. Deze week werd echter nog een verschil duidelijk, zo vermoeden politici: het HTC wordt gekoesterd als Nederlands bezit, en BIC kennelijk niet.

Controverse
Hoe is deze controverse ontstaan? Het HTC is een hotspot voor wereldwijde investeerders. In het verleden hebben de Emiraten een poging gedaan om het HTC te kopen en twee jaar terug zat naar verluidt een Amerikaans consortium in vergaande onderhandelingen. De verkoop lukte toen niet vanwege de zogenoemde UBO-procedure, die de uiteindelijke eigenaren in beeld brengen. Die procedure wordt steeds strenger. In het verleden kon bijvoorbeeld het Chinese Anbang er met een Nederlandse verzekeraar vandoor gaan, maar dat zou nu waarschijnlijk niet meer kunnen. De potentiële koper van het HTC bleek naar verluidt een lijntje naar China te hebben, waarna de koop mislukte. Toezichthouders zijn beducht voor onbekend Chinees geld dat grip krijgt op Europese technologie. Bij het HTC is dat voor de hand liggend. De politiek vraagt zich nu af: hebben ze zitten te slapen bij de verkoop van BIC?

Verkopers
Voordat we ingaan op de klacht over de koper: eerst de verkopers. Zijn zij in staat om BIC in de toekomst tot een succes te maken? Reggeborgh van de familie Wessels is zeker kapitaalkrachtig genoeg en kan ook de kennis en kunde mobiliseren, maar niet te ontkennen valt dat Reggeborgh sinds het overlijden van entrepreneur Dik Wessels een meer prudente belegger is geworden. Daarbij past zo’n omvangrijke investering minder goed.

Voor compagnon Maja geldt dat in veel sterkere mate. Maja is opgericht door Marc Brouwers van textielbedrijf Bremtex, in het Eindhovense aangeduid als ‘de sokkenkoning’. Brouwers is bekend door zijn woonhuis, het duurste in Nederland. Het gaat om landgoed De Wielewaal van de overleden Frits Philips. Brouwers probeert al jaren het landgoed te slijten, maar in de regio gaat de mare dat hij zijn oorspronkelijke vraagprijs van € 50 mln heeft gehalveerd en toch nog niet tot een transactie is gekomen.

Hoewel Brouwers steevast in de Quote 500 is opgenomen, heeft hij aantoonbare betalingsproblemen gehad bij de ontwikkeling van Brainport. Dat kwam naar buiten bij een vechtscheiding, waarbij de Ondernemingskamer moest ingrijpen en zelf een directeur benoemde. De Ondernemingskamer ontdekte dat Brouwers twee kredieten voor het MIC van € 24 mln gebruikte voor andere doeleinden en liet oud-Wereldhave bestuursvoorzitter Gijs Verweij orde op zaken stellen. Je zou hieruit kunnen concluderen dat Maja niet de gedroomde langetermijnpartner is voor BIC.

Geen langetermijnbelegger
Reggeborgh en Maja hebben nu fase één verkocht aan Capreon. Capreon, de vastgoedmaatschappij van de Noé-familie uit Londen, is een goede bekende bij onze Europese zuster, PropertyEU. Ceo is Leo Noé, die 12 jaar leiding gaf aan het vastgoedbeursfonds Bourne End en oprichter is van Lee Baron Commercial. Zijn zoon Raphael is verantwoordelijk voor Capreon in Europa, en zijn andere zoon Zvi doet het Verenigd Koninkrijk. Noé is voorts bekend van goede doelenstichtingen voor Israel (Rachel Charitable Trust). Capreon is ook niet onbekend in Nederland. Het bedrijf kocht in 2017 voor € 48 mln de Haagsche Zwaan van Union Investment en verkocht dit complex weer in december 2018 voor naar verluidt € 70 mln aan TH Real Estate.

Gezien de adviserende partijen van Capreon destijds, Deloitte en CMS, is mijn inschatting dat de herkomst van het geld (de UBO) hier wel in orde is, in tegenstelling tot destijds bij het HTC. Wel kun je je afvragen of Capreon de gedroomde koper is voor een campus. Capreon heeft voor zover bekend weinig ervaring met campussen. Bovendien heeft het bedrijf met de Haagse Zwaan getoond geen langetermijnbelegger te zijn, terwijl je dat voor een campusontwikkeling wel nodig hebt. Daarbij komt nog dat Capreon zich alleen voor de eerste fase heeft gecommitteerd. Het succes van het HTC is nu juist geweest dat alle fases in één hand zijn gebleven.

Zorg
De conclusie: de Brabantse politiek heeft het waarschijnlijk niet bij juiste eind: Capreon heeft in tegenstelling tot de koper van het HTC destijds zijn UBO wel op orde. Tegelijkertijd is de zorg op zijn plaats of dit vanuit het perspectief van Brabantse werkgelegenheid de beste oplossing is.