Compensatie voor vertrek Unilever

Ter opfrissing van het kortetermijngeheugen, dat een deuk kreeg door corona en het vertrek van Unilever: de kantorenmarkt lag er tot en met februari uitstekend bij. Vorig jaar was er 2,8 mln m² aan transacties tegen 2 mln m² in het jaar daarvoor; de topverhuur in het afgelopen decennium.
Tot corona was er bijna dagelijks goed nieuws over de Nederlandse kantorenmarkt. Neem het bericht dat JLL het op één na grootste kantoor ter wereld van Uber binnenhaalde of het bericht van het Netherlands Foreign Investment Agency dat er in 2019 397 bedrijven voor Nederland kozen, een record. De nieuwelingen waren samen goed voor € 4,3 mrd aan investeringen, bijna een verdubbeling van een jaar eerder, zo meldde het agentschap trots.
Deze maand was er echter een grote domper: de keuze van Unilever voor Londen als vestigingsplaats voor het hoofdkantoor in plaats van Rotterdam. Het is een tegenvaller voor Nederland, voor de economie en voor de vastgoedmarkt in het bijzonder.

Staatssteun en chauvinisme
De Unie van Nederlandse margarinefabrikanten domineert samen met de Britse zeepmaker Lever al 90 jaar lang de wereldmarkt voor voeding en persoonlijke verzorgingsproducten. Als je thuismarkt veel te klein is, is het neerzetten van een wereldmerk een kunst op zich. Volkswagen, Toyota of Renault zouden er anders voor staan, wanneer de Duitsers, Japanners en Fransen niet met verkapte staatssteun en chauvinisme hun merken zouden steunen.
Unilever, maar ook de ‘Koninklijke’ (Shell) en Elsevier (Relx) hebben vanuit Nederland wereldspelers opgezet zonder de steun van de thuismarkt. Nederland was voor hen te klein, maar de wereld werd wel vanuit Nederland gerund.
In betrekkelijke stilte heeft Relx zijn hoofdkantoor naar Londen verplaatst. Hoe onterecht die machtsstrijd verliep, valt na te lezen in het fantastische boek van voormalig FD- en NRC-journalist (en PropertyNL-columnist) Paul Frentrop over founder Pierre Vinken, die niet kon voorkomen dat zijn opvolger irrationeel niet voor Amsterdam maar voor Londen koos. Een andere oud-collega, Jeroen Smit, geeft in het onlangs verschenen boek ‘Het grote gevecht’ een uniek kijkje achter de schermen van Unilever. Ook daaruit blijkt dat er nooit een zakelijke afweging is gemaakt over Londen of Rotterdam: emoties, machtstrijd en toeval bepaalden de keuze voor Londen.
Bij Unilever draaide het om de strijd van de toenmalige Nederlandse topman Polman om voorop te lopen op het gebied van duurzaamheid. Uiteindelijk was de keuze van het land daaraan ondergeschikt. Elke gedegen analyse voor vestigingsplaats Nederland of Londen ontbreekt, terwijl Unilever en Relx toch uitermate intelligent geleide bedrijven zijn.
Relx is echter op een flink aantal manieren nog zeer bij Nederland betrokken. Zo heeft het concern naast een notering in Londen, ook een notering aan Euronext Amsterdam. Belangrijker nog is dat Elsevier, het grootste dochterbedrijf, echt Nederlands is. Het wereldwijde hoofdkantoor van Elsevier ligt aan de Radarweg in Amsterdam. En de voetafdruk van het bedrijf in Nederland groeit alleen maar. Zo opende premier Rutte begin vorig jaar de TechHub van Elsevier in Amsterdam, waarmee hij zijn waardering uitsprak voor het feit dat Elsevier internationaal tech-talent naar Nederland haalt en substantieel bijdraagt aan de Nederlandse kenniseconomie. Elsevier heeft ook veel partnerships met de Nederlandse overheid en wetenschap, zoals Amsterdam Data Science, een initiatief met de Amsterdamse universiteiten en de gemeente.

Ongekende macht
De keuze voor de plaats van het hoofdkantoor illustreert de beperkte macht van de politiek. Vriend en vijand zal het eens zijn met de stelling dat Rutte voor Nederlandse begrippen als bijna langstzittende minister-president een ongekende macht heeft. Maar in het geval van Unilever was hij ten opzichte van de internationale board van Unilever meer een landenmanager met goede ideeën dan een beslisser. Te vrezen valt dat dit bij Koninklijke Shell niet anders zal zijn.
Rutte was met zijn lobby slechts een figurant. Politiek was het al dan niet afschaffen van de dividendbelasting voor Nederland belangrijk, maar voor Unilever was het slechts een kanttekening. Toen Unilever zijn hoofdkantoor verplaatste, was dat reden voor een sms-bericht voor de minister-president.
De stakeholders met hun miljarden tellen meer dan een minister-president van een klein land. Terwijl Nederland op de wereldkaart staat dankzij Shell en Unilever, is dat andersom veel minder het geval. Nederland heeft dank zij de pensioenfondsen ook een stem als aandeelhouder, maar door schaalvergroting neemt die positie onder asset managers meer en meer af. Dat is ook in het vastgoed te zien in Top-100 Dealmakers van PropertyEU, met de dealflow van Europese asset managers (zie pagina 46).
De positie van Unilever en de Koninklijke werd geschraagd door Nederland als financieel centrum. Geen land had verhoudingsgewijs zo’n sterke financiële sector met ABN Amro, ING, Fortis en Rabo. In de vorige financiële crisis van 2008 werd die kracht een zwakte: ineens was het een financieel waterhoofd. De sanering gaat tot de dag van vandaag door: ABN en ING slagen er niet meer in een wereldwijde rol te spelen.

Geen grafstemming
Nederland verandert als vestigingsplaats, en de rol van de politiek is beperkt. Rutte verloor niet alleen Unilever, maar ook zijn directe bemoeienis met het Europese centrum van Alibaba leverde niets op. De Chinezen kozen voor België.
Toch is een grafstemming niet op zijn plaats. Dat bewijst de meeste succesvolle bedrijvenmagneet uit Nederland, Eindhoven. Juist over Eindhoven is onder vastgoedmensen in de jaren ’90 flink gesomberd, toen Philips het hoofdkantoor van Eindhoven naar Amsterdam verplaatste. Eindhoven gaf echter gas met de technische universiteit, de High Tech Campus (Boekhoorns succes na het Hema-debacle) en de hoofdkantoren van ASML, NXP en Signify (Philips Lighting).
Amsterdam heeft intussen niets te klagen: het succesnummer van Jitse Groen, Just Eat Take Away met 4400 werknemers, staat in de hoofdstad, evenals bancaire runner-up Adyan. Booking is van Nederlandse origine en in Amsterdam werken meer mensen dan elders, al is dat na corona een zorgenpost. Airbnb, Amazon, Ebay en het al genoemde Uber hebben Europese hoofdkantoren in Amsterdam.
Het is de kunst de bedrijven te volgen: eenmaal weg is niet altijd weg, zo laat Jacobs Douwe Egberts in Utrecht zien. Veel vastgoedadviseurs komen onvoldoende binnen bij de boardrooms om ze tijdig te adviseren om Hoogovens te reanimeren in plaats van Tata, of KLM in plaats van Air France KLM.