Column Ynze van der Tempel: Veelkoppig monster

Door Ynze van der Tempel
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 8, 26 augustus 2016

Bij veel vastgoedtransacties en financieringen is het zaak om buiten de kaken van dit monster te blijven. En dat laatste is onlangs een stuk gemakkelijker geworden, omdat het monster een van zijn koppen is kwijtgeraakt.

Het monster in kwestie is de zogenaamde economische eigendomsverkrijging, ook wel ‘econoom’ genoemd. En het veelkoppige monster verwijst naar de Hydra van Lerna, die uiteindelijk door Hercules werd verslagen.

Maar eerst een uitstapje naar het recentere verleden om de econoom beter te kunnen begrijpen. Bij de aankoop van vastgoed was vroeger alleen overdrachtsbelasting verschuldigd als de eigendom van het vastgoed via de notaris werd geleverd. Heffing kon dus worden voorkomen door deze juridische levering niet te laten plaatsvinden, maar verder wel te doen alsof deze wel had plaats gehad. En dus werd bijvoorbeeld afgesproken dat de eigenaar alle huur en waardeverandering van het vastgoed moest doorgeven aan de koper. Ook kregen kopers volmachten om namens de verkoper alles te doen met het vastgoed dat hen goed leek. De koper werd daarmee economisch eigenaar, maar geen juridisch eigenaar.

Om deze constructies te bestrijden is in 1995 de econoom geïntroduceerd. Het maken van afspraken waardoor enig risico van waardeverandering toekomt aan een ander dan de eigenaar van het vastgoed leidt nu al tot een belastbaar feit. Bij het sluiten van een koopovereenkomst gaat dat risico bijvoorbeeld al over. Om te voorkomen dat ‘normale’ kopers daardoor ook eerder overdrachtsbelasting zouden moeten betalen, geldt een uitzondering voor koopovereenkomsten die uitsluitend een recht op levering geven voor de koper. Alleen in die situatie is pas op het moment van de daadwerkelijke levering via de notaris overdrachtsbelasting verschuldigd. Door deze uitzondering heel strikt te formuleren was het monster geboren.

Want hoe zit het met een koper die vooruitlopend op de levering al wel mag beginnen met de verbouwing? Een strikte toepassing van de wet leidt tot de conclusie van een econoom, want er is meer dan een recht op levering (er mag ook worden verbouwd). En dus is overdrachtsbelasting verschuldigd bij het tekenen van de overeenkomst en niet bij de levering via de notaris. En loopt bijvoorbeeld een bank die vastgoed financiert niet ook enig risico van waardeverandering van dat vastgoed? In situaties waarin vastgoed ‘onder water staat’ heeft de Belastingdienst gedreigd dat standpunt te gaan innemen als er aanvullende afspraken zijn (of worden gemaakt) om de positie van de financier zeker te stellen. Bijvoorbeeld afspraken over de verkoop van het vastgoed aan derden. Of door bemoeienis bij de verhuur. Als alleen het maken van zulke afspraken al leidt tot een econoom, zou dat betekenen dat overdrachtsbelasting wordt geheven van een financier die alleen probeert zeker te stellen dat zijn vordering zoveel mogelijk wordt terugbetaald, en helemaal niet het doel heeft om eigenaar te worden van het vastgoed. Maar ook hier gromt het monster en zorgt het ervoor dat financiers uiterst voorzichtig moeten zijn met zulke afspraken. Als het monster echt gaat bijten, kan dat verstrekkende gevolgen hebben voor de financiering van vastgoed. Dat kan natuurlijk niet de bedoeling zijn.

In een recent arrest sloeg de Hoge Raad echter een van de koppen van het monster af in een situatie waarin een koper grond kocht met daarop nog te slopen opstallen. Als hij de grond met bestaande bebouwing zou hebben gekocht, zou er overdrachtsbelasting zijn verschuldigd. Daarom werd de afspraak gemaakt dat de opstallen eerst zouden worden gesloopt, waarna een bouwterrein zou worden geleverd. In dat geval geldt namelijk een vrijstelling van overdrachtsbelasting. Afgesproken werd dat de koper in opdracht van de verkoper de opstallen zou slopen en de grond bouwrijp zou maken. Alle kosten hiervan kwamen voor rekening van de koper. Ook moest de verkoper op eerste verzoek van de koper de bestaande huurovereenkomsten opzeggen en meewerken aan ontruiming van het gebouw. Ook alle kosten van huurbeëindiging en ontruiming (inclusief schadevergoedingen) kwamen voor rekening van de koper. De Belastingdienst stelde dat dit geen gewone koopovereenkomst was en dat sprake was van een econoom, en dus verschuldigdheid van overdrachtsbelasting. De Hoge Raad ging daar echter niet in mee. Daarom kan de conclusie worden getrokken dat de econoom minder ruim moet worden uitgelegd dan eerder werd gevreesd, met dank aan onze Hoge Raad als moderne Hercules.

Ynze van der Tempel is belastingadviseur bij Loyens & Loeff