Zelfs de taaiste woningbeleggers haken nu af bij nieuwbouw, omdat het rekensommetje niet meer klopt, zegt columnist Tom Berkhout.
Op het aller-allerlaatste moment ging hij van tafel: de geplande lastenverzwaring in box 3 voor spaarders en beleggers in 2026. Niet omdat het kabinet plots tot inkeer kwam, maar omdat nota bene de ChristenUnie het opnam voor de particuliere belegger – en niet de partijen die normaal gesproken het hardst in de Telegraaf roepen. Op voorstel van Pieter Grinwis werd de verhoging van het fictieve rendement geschrapt. Het begrotingsgat wordt nu gedicht via een snellere afbouw van de Wet Hillen. Geen extra box 3-heffing voor de belegger, wel een zwaardere belasting op de eigen woning op termijn: geen afstel, maar verplaatsing van de pijn. Je wordt niet door de hond gebeten, maar door de kat – subtieler, maar ook pijnlijk.
Het kabinet wilde met een forse verhoging van het forfaitair rendement en een lagere vrijstelling € 2,55 mrd ophalen. Dat stuitte op felle kritiek, vooral van particuliere vastgoedbeleggers die al kampen met hoge financieringskosten, stapelende regulering, zware belastingdruk en het belasten van ongerealiseerde waardestijgingen. Ook andere spaarders voelden zich onevenredig geraakt. De Hillen-aftrek verdwijnt nu niet in 2048, maar al in 2041. Dat levert op termijn circa € 2,8 mrd op.
Dit is maar een eerste, bescheiden stapje richting herstel van vertrouwen van vastgoedbeleggers. Niet meer, maar ook niet minder – en zeker geen structurele koerswijziging. Zolang de middenhuurregeling als een molensteen om de nek van de particuliere belegger blijft hangen, blijft dat vertrouwen fragiel en lonkt het buitenland.
Voor beleggers die hun vastgoed in privé aanhouden, is het speelveld inmiddels fiscaal en regulatoir gemijnd terrein. Ongerealiseerde waardestijgingen belasten, huren maximeren, fictieve rendementen stapelen en dan verbaasd constateren dat het aanbod opdroogt: het patroon is bekend. De net afgewende box-3-verhoging was de volgende stap in die logica. Dat die is gesneuveld, is winst. Maar structureel is er niets opgelost. Intussen verschuift het kapitaal. Niet uit ideologie, maar uit spreadsheetlogica. De middenhuur wordt gemeden, nieuwbouw doorgeschoven, bestaande portefeuilles versneld verkocht. Wie blijft rekenen met aanvangsrendementen die onder de kapitaalkosten zakken, weet hoe laat het is. Alleen onbelaste beleggers zonder vreemde financiering kunnen de zaak nog rondrekenen.
Dat mechanisme wordt genadeloos blootgelegd in het Nyenrode-onderzoek Het effect van de earningsstripping-maatregel op vastgoedinvesteringen. Sinds 2019 is bij woningcorporaties circa € 4,4 mrd aan rente niet aftrekbaar gebleken. Bij particuliere beleggers speelt hetzelfde, zij het op kleinere schaal. Rente wordt betaald, maar fiscaal deels genegeerd. De effectieve belastingdruk stijgt, de netto kasstroom daalt en de debt service komt structureel onder druk te staan. In combinatie met hogere rentes, lagere huurstijgingen en fors gestegen bouwkosten implodeert de ontwikkel-IRR. Dat vertaalt zich rechtstreeks in productie. Corporaties ramen dat tussen 2019 en 2024 9350 woningen niet zijn gebouwd. Beleggers komen op nog eens ruim 1600. En nee, earningsstripping is niet de enige oorzaak – planprocedures, stikstof en bouwkosten doen mee – maar het is wél een structurele versterker, die precies raakt waar de kwetsbaarheid zit: de financiering. Misschien wel de meest confronterende uitkomst is dat zelfs de meest taaie woningbeleggers inmiddels afhaken bij nieuwbouw. Niet omdat de wil ontbreekt, maar omdat het rekensommetje niet meer klopt. Niet-aftrekbare rente, hogere financieringskosten en gemaximeerde huren hebben de ontwikkelbereidheid uit het systeem gedrukt.
De Kamer liet met het schrappen van de box-3-verhoging zien dat bijsturing nog mogelijk is. Met dank aan de ChristenUnie, zeg ik er maar veelbetekenend bij. Maar vertrouwen herstelt zich niet met één amendement. Het box-3-tarief van 36% moet omlaag en het belasten van een economische huurwaarde zonder kasstroom moet van tafel. En er zijn nog veel meer hobbels. De vastgoedbelegger mag weer even ademhalen, maar nog altijd door hetzelfde rietje – dun, kwetsbaar en elk moment dicht te knijpen.
Prof. dr. T.M. Berkhout MRE MRICS is verbonden aan de Nyenrode Business Universiteit
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 12, 12 december 2025
