Column Tom Berkhout: Overbieden ‘oneerlijk’? Nou en?

De teneur is altijd hetzelfde: overbieden is schandalig! Moet verboden worden! Kopers worden tegen elkaar uitgespeeld! Makelaars zijn geniepig bezig en belazeren de boel! Prijzen worden te hoog opgedreven!

Ik volg die berichten altijd met een wat meewarig blik. Want wat is er nu helemaal nieuw aan overbieden? Van Dale definieert het simpelweg als ‘hoger bieden dan een ander’. Dat lijkt mij niet vatbaar voor betwisting. De huizenmarkt is wat dat betreft een markt als elke andere: je koopt iets voor wat het voor jou waard is. Je bent niet verplicht iets te kopen. Als je een pand op het oog hebt en je ziet de prijzen voor vergelijkbare panden oplopen, moet je beslissen of je meedoet of niet. En wil je het pand heel graag hebben, dan is het je waarschijnlijk ook wel wat waard. Niemand dwingt je. Je kunt je geld namelijk ook in je zak houden en sparen (en in waarde achteruit laten kachelen) of er iets anders mee doen. Waarde en prijs, les nummer één in het vastgoed.

En dan de prijsvorming. Les nummer twee in het vastgoed: markten zijn intransparant. Voorspellen is koffiedik kijken. Ja, achteraf is het altijd makkelijk uit te leggen wat je had moeten doen (het beursnieuws van gisteren), maar voorspellen is geen achteruitkijken. Het is dus zaak je niet gek te laten maken. In een doorgeschoten verkopersmarkt heb je niets aan prijzen van een maand geleden of aan te verwachten trends. Je moet nu eenmaal met onzekerheid leren omgaan. Dat was vroeger zo, en dat zal nooit anders zijn.

Maar zou het anders zijn in een evenwichtiger markt? In de kern niet. Makelaars proberen potentiële kopers altijd te verleiden er toch nóg een schepje bovenop te doen, om die onbekende tegenbieder voor te blijven. Het is mij ook al eens overkomen: ik dacht het hoogste bod te hebben gedaan, maar de makelaar kwam na het biedingsproces doodleuk vertellen dat iemand mij had afgetroefd. Alles mondeling en volstrekt tegen alle erecodes en ethische regels in, maar ik moest me maar verplaatsen in de positie van de verkoper. Je zou toch zelf ook de hoogste prijs willen scoren?

Dit alles is natuurlijk onverteerbaar in ons aangeharkte landje, waarin we alles lief, leuk en blij voor alles en iedereen willen houden. De minister schrijft goedbedoelde, sussende brieven aan de Kamer. Ze wil het biedingsproces ‘transparanter maken’. Zeer sympathiek bedoeld, maar volgens mij kansloos. Een verkoper is eigenaar van een pand. Dat eigendomsrecht is bijkans heilig. De eigenaar mag verkopen aan wie hij wil en zoekt desnoods in zijn uppie, zonder makelaar, een andere route in de zoektocht naar de hoogste prijs. En wie geeft hem ongelijk?

De Vereniging Eigen Huis heeft zowaar een ‘meldpunt oneerlijke biedingspraktijken’ geopend. Zij meldt dat kopers soms bewust buitenspel worden gezet als die zonder aankoopmakelaar een bod doen of vragen om een voorbehoud van financiering of een bouwkundige keuring. Ook zouden sommige makelaars onderling afspraken maken over de verkoop van woningen en uitsluitend biedingen doorgeven van klanten van bevriende makelaars. De vereniging krijgt hierover ‘verontrustende signalen’ uit het hele land. Als ik de berichten mag geloven, halen de makelaarsverenigingen NVM en VBO voorlopig hun schouders op. Ze ontvangen wel ‘signalen’ en als er klachten zijn, kan de klant toch naar de tuchtrechter? Maar wat zou die daarmee moeten doen?

Heeft die teleurgestelde klant dan nog wel zin en energie om een klacht in te dienen, als het gewilde pand toch al weg is? Kan hij list en bedrog bewijzen? Welnee. Die klant haakt af of zorgt er, koste wat kost, voor dat hij de volgende keer wél zijn zin krijgt. Is het in de kern ooit anders geweest?

Prof. dr. T.M. Berkhout MRE MRICS is verbonden aan de Nyenrode Business Universiteit