Column Tom Berkhout: Bruin is het nieuwe goud

We weten zo langzamerhand wel dat we van duurzaamheid blij, gelukkig en tevreden worden. Alle geluksgoeroes hebben ons dat idee de afgelopen decennia opgedrongen. Er is ook een tijd geweest dat duurzaamheid in het vastgoed werd overhyped. Dat gebeurde dan weer vanuit het opportunisme een kortstondig ritje op de vastgoedcyclus te maken. Maar tegelijkertijd moet ook gezegd worden dat institutionele beleggers al lange tijd consequent inzetten op duurzaamheid. Inmiddels is duurzaamheid geen modegril meer en is het niet meer weg te denken als we het over de economische waarde van vastgoed hebben. Rechters met rechte ruggen leveren ook hun bijdrage, door geitenpaadjes van wankelmoedige bestuurders te blokkeren. Waardoor zij weer nieuwe paadjes gaan zoeken en we in een loop terechtkomen, maar dat terzijde.

In taxatieland is er nog een flinke discussie gaande over duurzaamheid. Niet alleen voor taxateurs, maar ook voor hun opdrachtgevers. Het komt mij voor dat de partijen eigenlijk niet weten wat ze precies van elkaar willen. Opdrachtgevers willen duurzaamheid kennelijk graag getaxeerd hebben, alsof we uit de vele waardebepalende factoren van een uniek vastgoedobject een bedrag aan duurzaamheid kunnen isoleren. Een schier onmogelijke opgave voor de taxateur.

We kunnen deze thematiek beter benaderen vanuit de investeringsanalyse: wat gebeurt er met de waarde als we een pand verduurzamen? Laten we eens kijken naar de optiek van een bereidwillige koper en die van een eigenaar. Om met de laatste te beginnen: wat is er betaald voor het pand; is er liquiditeit om te verduurzamen; levert de investering een acceptabele geldstroom op; moeten bestaande investeringen gesloopt worden; klopt het uiteindelijke rendement voor het gehele gebouw en niet alleen voor die ene ingreep? Het antwoord op deze vragen hangt, zoals altijd, ook af van veel subjectieve factoren. Iedere eigenaar moet uiteindelijk voor zichzelf sommetjes maken. Vanuit de optiek van een bereidwillige koper beschouwd, speelt de vraag of het loont een pand te kopen dat nog verduurzaamd kan of moet worden. Wat voor levenscycluskosten (van kop tot staart) gaan hiermee gepaard? Zijn de investeringen te vertalen in een gestegen marktwaarde? Het voordeel is dat we met deze invalshoek vers van de lever kunnen rekenen, zonder dat we gehinderd worden door eerdere — gunstige of ongunstige — investeringsbeslissingen aangaande het gebouw.

Vorige week werd op het NVM Business Innovatie-evenement de ‘Praktijkhandreiking taxeren verduurzamen vastgoed’ gepresenteerd, met de subtitel ‘Van ‘bruin’ naar licht- en donkergroen vastgoed: acht praktijkcasussen’. Een team van ervaren vastgoedtaxateurs, een jurist en een bouw- en installatiekostendeskundige hebben acht cases van bestaande woningen en kantoren doorgerekend en er de marktwaarde van bepaald. Telkens zijn drie scenario’s doorlopen: ‘bruin’ (bestaande uitgangssituatie met een ‘slecht’ label), ‘lichtgroen’ (een kleine labelsprong, waardoor het pand duurzamer wordt) en ‘donkergroen’ (A+++). De gerapporteerde markwaarden representeren de waarde die een potentiële derde-koper (in de drie scenario’s) zou kunnen hechten aan het bestaande vastgoed, na aftrek van de duurzaamheidsinvesteringen. Het resultaat van de exercitie levert de marktwaarde op van het gebouw in zijn huidige staat.

Ik moet zeggen: de resultaten van de cases zijn veelbelovend, ook al is er getaxeerd naar de situatie van 1 januari 2022, nog vóór de Oekraïne-oorlog die de energieprijzen laat exploderen. Uiteraard kleven er — onvermijdbaar — beperkingen aan de geschetste aanpak, maar de handreiking levert veel bruikbare inzichten op voor de taxatiepraktijk.

Zo is de inbreng van een installatie(kosten)deskundige eigenlijk onontbeerlijk voor zulke exercities, evenals de inbreng van een persoon die de toepasselijke wet- en regelgeving goed kent. Deze deskundigen kunnen de taxateur bijvoorbeeld behoeden voor het calculeren van al te buitenissige investeringen met hoge levenscyclus-kosten.

Een ander inzicht is dat er waarschijnlijk een interessante markt ontstaat voor ‘bruine, domme gebouwen’. Die lijken aantrekkelijker dan lichtgroene gebouwen waar nog vervolginvesteringen moeten plaatsvinden, met alle bijkomende renovatie- en verbouwingskosten van dien. Zo bezien kunnen bruine gebouwen nu al goud waard zijn op de vastgoedmarkt. Wie had dat verwacht?

Prof. dr. T.M. Berkhout MRE MRICS is verbonden aan de Nyenrode Business Universiteit