Na een lange periode van onzekerheid heeft kabinet Rutte II duidelijkheid geschapen. Dit was nodig, want niet vaak kende de Nederlandse woningmarkt zo’n grote vraaguitval. Door Annelou de Groot PropertyNL Magazine nr. 17, 9 november 2012
Na een lange periode van onzekerheid heeft kabinet Rutte II duidelijkheid geschapen. Dit was nodig, want niet vaak kende de Nederlandse woningmarkt zo’n grote vraaguitval.
Door Annelou de Groot
PropertyNL Magazine nr. 17, 9 november 2012
Deze inertie van kopers was duidelijk te verklaren; banken financierden liever niet dan wel en te lang heerste er onzekerheid omtrent de hypotheekrenteaftrek. Tel daarbij op het einde van de jarenlange voor vanzelfsprekend aangenomen waardevermeerdering van een woning en de onrust was compleet. Het transactievolume is in de laatste jaren vrijwel gehalveerd, nieuw aanbod is minimaal en looptijden lopen fors op.
Kijkend naar de aanbodzijde van de woningmarkt, wordt meer dan de helft van de te koop staande woningen op dit moment langer dan een jaar aangeboden. Ook de transactiezijde schetst een negatief beeld omtrent looptijd. Een in het derde kwartaal verkochte woning stond gemiddeld ruim vier maanden te koop, een stijging van maar liefst 35% in vergelijking met een jaar geleden. In de gemeente Breda stond een woning het langst te koop, met gemiddeld 154 dagen. Een woning werd het snelst verkocht in de gemeente Rotterdam, namelijk in gemiddeld 100 dagen. Opvallend is de sterke stijging in de looptijd van twee-onder-een-kapwoningen. Terwijl deze in 2011 nog binnen gemiddeld drie maanden tijd van eigenaar verwisselden, is dat nu bijna verdubbeld met een looptijd van ruim vijfenhalve maand. Vrijstaande woningen en twee-onder- een-kapwoningen stonden het afgelopen kwartaal het langst te koop, gemiddeld 168 en 171 dagen. Tussenwoningen daarentegen verwisselden gemiddeld het snelst van eigenaar, namelijk in 116 dagen, toch ook een stijging van 32% ten opzichte van een jaar eerder.
Volgens het CBS lagen de prijzen van verkochte bestaande koopwoningen in september op het niveau van begin 2004. Ten opzichte van augustus 2008, toen de huizenprijzen een piek bereikten, bedraagt de prijsdaling ruim 16%. De mediane transactieprijs van een in het derde kwartaal verkochte bestaande woning is gedaald met 5% ten opzichte van een jaar eerder tot € 172.000. De gemiddelde prijs per vierkante meter bedraagt € 1718 en is met 7% sterker gedaald dan de gemiddelde transactieprijs. Dit impliceert een verdere prijsdaling voor de komende periode. De grote Nederlandse banken onderschrijven dit toekomstbeeld. Rabobank en ING voorspellen een prijsdaling van respectievelijk 4% en 10%, SNS voorspelt een prijsdaling van maar liefst 20% in de komende jaren. Interessant wordt het wanneer we het restschuldbeleid van de banken bekijken. Hoewel dit reglementair volstrekt is toegestaan, financieren de meeste geldverstrekkers eventuele restschuld, het verschil tussen de openstaande hypotheekwaarde en gerealiseerde verkoopwaarde, niet mee bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek. Daarnaast is de rente op restschuld niet aftrekbaar.
In 2007 was 15% van alle verkochte huizen een nieuwbouwwoning, nu is dat nog 8%. Nog niet eerder werden zo weinig vergunningen voor nieuwbouwwoningen verleend. De totale nieuwbouwproductie bedroeg 80.193 woningen in 2007 en naar verwachting slechts 48.000 in 2012 en 42.000 in 2013. In het eerste en tweede kwartaal van 2012 zijn respectievelijk 3161 en 3230 nieuwbouwwoningen verkocht. Zet dit tempo door, dan worden er slechts 14.000 nieuwe woningen verkocht in 2012. Dit is circa 7% van het verwachte totaal aantal woningverkopen in 2012. Rutte en Samsom hebben doorgepakt. In hun nieuwe regeerakkoord zijn majeure onderdelen van het Wonen 4.0-plan, het advies van Belastingcommissie Van Dijkhuizen én het Kunduz-akkoord meegenomen. Met onder andere een nieuwe minister voor wonen, integraal beleid voor zowel de koop- als de huurmarkt en een gerichte aanpak voor restschuld, hebben zij het aloude adagio ‘never waste a good crisis’ ter harte genomen. Huurprijzen zullen de komende periode stijgen en koopprijzen verder dalen. Nu het beleid is bepaald, kan de woonconsument reageren en komt er weer beweging op de woningmarkt.
Drs. Annelou de Groot MRICS is directeur van Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars
