Door het woningtekort staan wooncoöperaties in de belangstelling: het is volgens columnist Johan Conijn een manier om aan een woning te komen.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 1, 27 januari 2023
Eind vorig jaar heeft de Tweede Kamer op de begroting van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties € 10 mln beschikbaar gesteld voor wooncoöperaties. Een wooncoöperatie is een woongroep, veelal kleinschalig, die woonruimte in eigendom heeft en deze aan de leden van de woongroep verhuurt. Daarmee verschilt een wooncoöperatie fundamenteel van een woningcorporatie.
Het amendement geeft aan dat het geld bestemd is voor een revolverend ondersteuningsfonds om initiatieven voor een wooncoöperatie te ondersteunen. Dit is een nieuwe poging om wooncoöperaties van de grond te krijgen. In vergelijking met verschillende andere West-Europese landen zijn in Nederland wooncoöperaties een betrekkelijk marginaal verschijnsel. De oorzaak daarvan gaat terug tot 1901, toen de Woningwet van kracht werd. In de Woningwet is ervoor gekozen om woningcorporaties financiële steun te geven. Dat is succesvol gebleken. De keerzijde is dat er daarmee onvoldoende ruimte en draagvlak was voor wooncoöperaties.
Bij de herziening van de Woningwet 2015 is al eerder een poging gedaan om wooncoöperaties een positie te geven op de woningmarkt. Het was Adri Duivesteijn die ervoor heeft gezorgd dat ook wooncoöperaties, naast woningcorporaties, in de Woningwet een plek hebben gekregen. Dit was het resultaat van stevig onderhandelen met de toenmalige minister Blok. Blok wilde de verhuurderheffing invoeren, en in de Eerste Kamer wilde Duivesteijn hier alleen mee instemmen als wooncoöperaties als instellingen werden erkend. In de Nacht van Duivesteijn op 17 december 2013 kregen beiden wat ze wilden. De verhuurderheffing heeft tien jaar bestaan; wooncoöperaties staan sinds 2015 nog steeds in de Woningwet. Voor Duivesteijn zijn wooncoöperaties een alternatief voor de door hem zo verfoeide woningcorporaties.
De gedachte was dat woningcorporaties delen van hun bezit zouden afstaan aan wooncoöperaties. Daarbij zou er ook financiële steun verstrekt moeten worden door woningcorporaties, waaronder een korting van 50% op de marktwaarde van de woningen. Het had geen verrassing mogen zijn dat woningcorporaties niet vrijwillig woningbezit voor de helft van de marktwaarde verkopen. Er is dan ook niets van terechtgekomen. Duivesteijn kreeg voor zijn instemming met de verhuurderheffing een kat in de zak. De door hem gecreëerde tegenstelling tussen wooncoöperaties en woningcorporaties heeft behalve de verhuurderheffing dan ook niets opgeleverd.
De laatste jaren is de belangstelling voor wooncoöperaties weer sterk toegenomen. Het woningtekort heeft daaraan bijgedragen; het is een manier om aan een woning te komen. En er is een brede behoefte om in een gemeenschappelijke woonvorm te leven. Dat geldt zowel voor starters op de woningmarkt als voor senioren.
Men zoekt het nu vooral in de nieuwbouw. In de praktijk blijkt het bijzonder lastig voor deze woongroepen om nieuwbouw te realiseren. Vaak verdampt het aanvankelijke enthousiasme vanwege lang slepende problemen. Het verkrijgen van financiering levert veelal de grootste belemmering op. Met de sterk gestegen bouwkosten en rente is het schier onmogelijk geworden voor een wooncoöperatie om nog betaalbare woningen te realiseren. Er is omvangrijke financiële steun nodig om de kloof te dichten tussen de financierings- plus exploitatiekosten enerzijds en de huurinkomsten anderzijds. Ook met de forse financiële steun, zoals de gemeente Amsterdam die verstrekt, blijkt het lastig te zijn om een sluitende exploitatie te realiseren.
De oplossing ligt binnen handbereik als onderkend wordt dat het eigendom van de woningen niet noodzakelijk is. Doordat wooncoöperaties eigendom nastreven ontstaan veel complicaties, waaronder een financieringsprobleem. Een beheercoöperatie, waarvan al de nodige voorbeelden bestaan, biedt meer perspectief. Hiervoor is het nodig om de woningcorporatie niet als een tegenstander te zien, zoals de afgelopen jaren het geval was, maar als een medestander. Een medestander om gezamenlijk de nieuwbouw te realiseren. Vervolgens voert de coöperatie met aangepaste regelgeving, onder meer bij woningtoewijzing, het beheer over de woningen. Krachten bundelen in plaats van elkaar bestrijden.
Johan Conijn is directeur bij Finance Ideas en emeritus-hoogleraar woningmarkt van de Universiteit van Amsterdam
