Column Johan Conijn: Met alleen nieuwbouw gaan we het niet redden

Jaarlijks 100.000 woningen erbij is de centrale doelstelling, waarvan twee derde betaalbaar. Het Regeerprogramma geeft samen met de begroting van het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening een beeld van hoe dit kabinet dit doel wil gaan realiseren. Het gaat niet alleen om nieuwbouw van woningen, maar ook om andere toevoegingen aan de voorraad, zoals transformatie van panden, optoppen en splitsen van bestaande woningen, tot en met het bevorderen van hospitaverhuur en accepteren dat bewoning op vakantieparken een permanente status mag hebben. Een kleine stap verder en ook op boerenerven mag woonruimte gerealiseerd worden. Alles wordt uit de kast gehaald. Daarbij is veel een voortzetting van het beleid van de vorige minister, en dat is niet verkeerd. Er is vooral sprake van aanscherping en intensivering. Belemmerende wet- en regelgeving worden aangepast. De volhouder wint, zal men denken.

Deze brede aanpak is impliciet de erkenning dat we het voorlopig niet alleen zullen moeten hebben van de nieuwbouw van woningen. Die komt te langzaam op gang en het zal nog jaren duren voordat de nieuwbouw op het gewenste niveau is. Passages in het Regeerprogramma over de wijze waarop nieuwbouw gestimuleerd kan worden bevestigen dat ook. ‘We maken bouw meer betaalbaar en beschikbaar.’ De voorgenomen planbatenheffing zal daarbij een rol spelen.

Dit kabinet zal het echter zeker niet meemaken dat de planbatenheffing daadwerkelijk functioneert, en het is de vraag of het er ooit van komt. Vanaf 2026 komt er een realisatiestimulans. Een bedrag voor de gemeente voor elke betaalbare huur- of koopwoning die gerealiseerd wordt. Als het budget dat daarvoor beschikbaar is, gedeeld wordt door het aantal betaalbare woningen dat gerealiseerd zou moeten worden in de periode 2026–2029, dan is het bedrag € 7000 per woning. Daarmee verzet je geen bergen. Het zal vooral tot substitutie leiden en weinig extra woningen opleveren.

In de publiciteit is breed uitgemeten dat er vijf jaar lang jaarlijks € 1 mrd extra beschikbaar is voor woningbouw. Hierbij gaat de aandacht vooral uit naar financiële middelen ten behoeve van de grootschalige nieuwbouw op de 17 Novex-gebieden en de gebieden die daar nog aan zullen worden toegevoegd. Die gebiedsontwikkeling kan ook niet zonder actieve participatie van het Rijk. Daar is veel geld voor nodig. De begroting biedt echter het ontnuchterende beeld dat van het totale bedrag van € 5 mrd, slechts € 1,2 mrd, dat is gemiddeld € 250 mln per jaar, beschikbaar komt voor grootschalige gebiedsontwikkeling. Van de € 5 mrd gaat 24% sowieso niet naar woningbouw. Daar wordt onder meer de verlaging van de overdrachtsbelasting bij beleggers mee betaald. Het grootste deel van de extra middelen voor woningbouw gaat naar de realisatiestimulans. Het betreft € 1,9 mrd in vijf jaar. Als dat geen extra woningen oplevert, is het weggegooid geld.

De verwachting dat met het voorgenomen beleid voorlopig nog niet op de gewenste toename van de woningbouw naar 100.000 per jaar gerekend mag worden, vindt ook steun bij het Centraal Planbureau (CPB). Het CPB heeft een prognose gemaakt van de omvang van de investeringen in woningen. Het gaat dan niet alleen om nieuwbouw, maar ook om andere investeringen. Vanaf 2025 tot en met 2028 houdt het CPB rekening met een totale volumetoename van investeringen van 8,7%. Dat blijft ver achter bij de ambities van het kabinet. Alles overziende is er sprake van een tegenstelling. Aan de ene kant is het motto van de minister ‘Slimmer, sneller en minder regelgeving’. De afdronk is dat er vooralsnog geen versnelling voor de woningbouw in aantocht is, en dat de minister op de korte termijn vooral veel verwacht van wat je zou kunnen noemen, flankerend beleid met alternatieve vormen van woonruimte. Dat getuigt van realiteitszin.

Johan Conijn is directeur bij Finance Ideas en emeritus-hoogleraar woningmarkt van de Universiteit van Amsterdam