Geld is hard nodig om de woningbouwcrisis vlot te trekken, maar met geld alleen komen we er niet, stelt columnist Abdessamed Azarfane.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, 22 maart 2024
We zijn inmiddels al twee jaar onderweg sinds de aanstelling van een nieuwe minister voor VRO en de volkshuisvesting lijkt helemaal terug van weggeweest. Regiodeals zijn gesloten, nieuwe wetgeving is in de maak, subsidies zijn toegezegd als ‘impuls’: allemaal maatregelen die (zouden) moeten leiden tot het vlot trekken van de woningcrisis en een toename van het aantal (nieuwbouw)woningen. De praktijk toont vooralsnog echter een omgekeerde trend, waarin het aantal afgegeven vergunningen tot het laagste niveau in de afgelopen zeven jaar is gedaald en daarmee een voorbode is voor juist minder woningen de komende jaren.
Deze aanhoudende krapte en toenemende complexiteit in woningbouwontwikkelingen zijn aanleiding geweest voor de lancering van de ‘Uitvoeringsagenda Wonen 2024’ tijdens de Woontop op 29 januari, een initiatief van provincies, gemeenten, corporaties, bouwers, ontwikkelaars, investeerders, makelaars en andere bij woningbouw betrokken organisaties. Een noodzakelijke oproep vanuit een brede coalitie om de woningcrisis tegen te gaan. ‘Miljarden nodig om woningbouwopgave te halen’, kopten diverse media na de Woontop. Dat is deels waar, maar daarmee reduceren we de vraag tot enkel geld en gaan we in het publieke debat voorbij aan de achterliggende motieven. Dat verzwakt de boodschap en gaat ten koste van de urgentie.
Geld is hard nodig om de woningbouwcrisis vlot te trekken, maar met geld alleen komen we er niet. Het rendement van de gevraagde investering (aantal nieuwbouwwoningen per gesubsidieerde euro) wordt grotendeels bepaald door de wijze waarop het geld besteed wordt en waarin. In het hedendaagse woningbouwlandschap zou dat geld matig tot slecht renderen en vooral effect hebben op projecten met vooral een financieel vraagstuk. Dat is de minderheid aan projecten. De meeste projecten stagneren nog steeds door bezwaarprocedures, gebrek aan capaciteit bij gemeenten, een onzeker investeringsklimaat, gebrek aan eensgezindheid tussen markt en overheid en helaas nog steeds ook het gebrek aan vertrouwen. Dat los je met geld alleen niet op.
De Volkshuisvesting die we in ruim tien jaar hebben afgebroken, hebben we in twee jaar niet zomaar teruggebouwd. Binnen de coalitie van de uitvoeringsagenda (markt, gemeente en provincie) valt ook zeker nog het nodige te verbeteren in de samenwerking, maar het instappen van het Rijk als partner voor de lange termijn heeft nu prioriteit. Het financiële aandeel dat van het Rijk wordt gevraagd is maar een fractie van de totale investering die vooral door private partijen en corporaties gedragen zal worden. We moeten stoppen met de losse potjes en reactieve oplossingen en gaan werken aan een effectieve strategie voor de korte én lange termijn, met daarbij ook de financiële middelen gedurende de hele termijn. De oproep voor miljarden is mijns inziens dus vooral een oproep tot langjarig commitment aan de woningbouwopgave. Het Rijk niet als stakeholder, maar als shareholder.
Deze commitment moet een samenwerking tot stand brengen die verder reikt dan regeringstermijnen en politiek onafhankelijk is. De langjarige scope maakt het speelveld voor alle stake- en shareholders voorspelbaarder en daarmee betrouwbaarder. Dát schept een gunstig investeringsklimaat. Alle woningbouwontwikkelingen zullen hiervan profiteren, van grote, langjarige gebiedsontwikkelingen tot kleinere (binnenstedelijke) inbreidingen. Daarbij komt dat het Rijk vanuit deze positie beter regie kan voeren, zij zit immers mede aan het stuur. Verantwoordelijkheid nemen door eigenaarschap. Daar zou het publieke debat ook veel meer over mogen gaan.
Abdessamed Azarfane is adjunct directeur Klant, Markt & Maatschappij/Vastgoedontwikkeling bij Dura Vermeer Bouw Zuid
