Collin Anders: De overstap van wereldspeler naar nichespeler

Collin Anders heeft al meerdere bijzondere overstappen gemaakt. ‘Ik studeerde architectuur in Delft, maar verveelde me daarna stierlijk bij een architectenbureau.’ Na een klein jaar stapte hij al over naar DTZ Zadelhoff, toen marktleider in Nederland. ‘Een ondernemende club met een ingenieur aan de leiding (Cees de Jong). Onder de vleugels van routinier Herman van den Berg maakte ik kennis met consultancy, toentertijd een nieuwe tak van sport in de wereld van transactiemakelaars.’

Kon je dankzij je internationale naam makkelijk doorstoten naar Europa?
‘Ik kreeg bij DTZ de kans om net als founder Cor van Zadelhoff een paar jaar in Londen te werken. Ze zijn daar veel verder in het adviseren van corporates. Ik had niet bepaald een voorsprong op taalgebied, zoals mijn naam wel doet vermoeden. Ik ben weliswaar half Engels – mijn vader komt uit Wales – maar hij verhuisde al op jonge leeftijd naar Zeeland en onlangs naar Duitsland. Het kwam erop neer dat Britten hem amper verstonden, laat staan dat ik wat Engelse taal van hem opstak.’

Wat leerde je in Londen?
‘Het was de kans om kennis te maken met de Angelsaksische vastgoedaanpak: organisaties top–down aansturen, een gelijkvormige wereldwijde aanpak. De informatie is daardoor achter de komma beschikbaar, of het nu gaat over kosten per vierkante meter of kosten per werkplek.’

Wat is het verschil met continentaal Europa?
‘Daar worden vastgoedbeslissingen vaak genomen op lokaal niveau. De landenmanager vraagt een bevriende vastgoedadviseur, en dan is eenheid ver te zoeken. Nog steeds zijn er Europese klanten die er geen flauw idee van hebben wat hun hoofdkantoor van 10.000 m² feitelijk kost. Een groot verschil is ook dat in de VS elke dollar en elke square foot vergelijkbaar is. In continentaal Europa verschilt dat per land. Nederland heeft nog redelijk betrouwbare informatie, maar even over de grens in België is de managementinformatie over het vastgoed vaak een chaos, terwijl in Duitsland de intransparantie groot is. Zelfs de meest eenvoudige gegevens zijn niet te krijgen.’

Toch zie je dat corporate real estate een speerpunt is van het internationale vastgoedadvies. PropertyNL heeft uitgezocht dat CBRE wereldwijd aan de meeste touwtjes trekt, gevolgd door JLL, met Cushman & Wakefield als ‘runner up’.
‘Ik denk dat ongeveer klopt. Het gaat niet alleen om workplace strategy, maar ook om transactiemanagement, projectinrichting en bijvoorbeeld beheer van huurcontracten en facility management. De grote vastgoedadviseurs verdienen vooral geld met het CRE (corporate real estate)-werk voor de grote groeiers: van Facebook tot Google, van Uber tot het van oorsprong Nederlandse Booking. Booking is nu door corona op een achterstand gekomen, maar zal zich volgens mij zeker herstellen.’

Wat verdient een organisatie aan die aanpak?
‘Het komt in Amerika voor dat in één jaar aan één klant € 100 mln dollar aan omzet wordt geboekt voor alle verschillende diensten. Als zo’n partij met je wil doorgroeien, dan zit je gebeiteld als organisatie.’

Hoe ontwikkelt het vakgebied corporate real estate zich?
‘Nu zit de CRE-specialist niet meer alleen met de directie aan tafel. Vanwege de ‘war on talent’ heb je steeds meer te maken met ‘human resource management’. De werknemersstrategie wordt steeds meer net zoals vastgoed wereldwijd aangestuurd. Dan moet je als CRE-specialist antwoorden geven op hoe gezond je kantoren zijn. Als CRE-specialist moet je je ook verdiepen in de hele supply chain van een klant om de juiste locaties te bepalen: dicht bij de klant of juist bij het aan te trekken talent.’

Wat betekent de jacht op de S&P 500 en FT100-bedrijven?
‘Kleinere AEX-fondsen zijn al snel een stuk minder interessant: minder verhuisbewegingen en vaak minder centrale sturing. Ik denk dat er ook een interessante markt zit onder de grote corporates van deze wereld. Daarvoor is bij de grote vastgoedadviseurs steeds minder tijd. Dat begrijp ik goed, want het zijn Amerikaans geleide organisaties, waarbij alles draait om winstmaximalisatie.’

Hoe ben je bij Solved terecht gekomen?
‘Zij hebben destijds naar mijn idee een gouden greep gedaan door puur te kiezen voor eindgebruikers. Daarbij komt dat er nu ook een internationale organisatie staat. Solved bestaat niet meer alleen uit cowboys die roepen dat zij onafhankelijk zijn door alleen voor gebruikers te werken. Door het toevoegen van workplace-adviseurs en projectmanagers staat er nu een ervaren organisatie met een integrale aanpak.’

Heeft de overstap ook te maken met de verwevenheid van diensten?
‘Elke dienst heeft een ander opbrengstmodel en de huurder en verhuurder hebben in een transactie een ander belang. Voor de verhuurder geldt: hoe hoger de huur, des te hoger de koopsom. Een eindgebruiker overziet het spel en verdienmodel in vastgoed vaak niet. Zo’n eindgebruiker denkt de beste deal te doen, maar de vastgoedwereld weet ondertussen wel beter.’

Je bent begonnen bij DTZ. Heeft de nieuwe wind bij Cushman & Wakefield ook meegespeeld?
‘Je kunt stellen dat de visie van de huidige ceo van Cushman in Nederland, Jeroen Lokerse, de beste is geweest. Je kunt Lokerse niet verwijten dat hij deel uitmaakt van een Amerikaans concern dat inspeelt op het meest winstgevende deel van de markt. Ik kijk dan ook terug op een goede tijd.’

Biedt Solved ook internationale kansen?
‘Solved heeft onlangs drie kantoren van ABN Amro in Frankfurt samengevoegd. Nu is Solved in het Zwitserse Zug, Stockholm, Parijs en Londen aan het werk en er zijn meer landen waar Solved vanuit Nederland gebruikers adviseert. Vaak zijn het dochterondernemingen van Nederlandse bedrijven. De grote makelaarskantoren claimen in elk land het ‘beste’ lokale kantoor te hebben. Helaas is dat niet altijd het geval. Elk land heeft zijn eigen vennootschap met een eigen winst- en verliesrekening en maakt zijn eigen overweging wat wel of niet te doen. Dit hebben veel Nederlandse bedrijven in het buitenland ondervonden. Ik denk dat Nederlandse bestuurders en beslissers zich daardoor vaak senang voelen met een partij zoals Solved.’

Wat ga je toevoegen?
‘Ik zal me in de toekomst vooral bezighouden met het uitbreiden van ons managing agent platform, om vanuit Nederland klanten een oplossing te bieden. In onze termen: local best in class.’

Is het geen groot nadeel dat Solved niet zo bekend is als de grote drie, CBRE, JLL en Cushman?
‘De tijd dat overal borden stonden van grote makelaars is voorbij. Je ziet – overigens niet alleen bij de top-3 – dat de afdeling makelaardij inkrimpt. Vaak worden aan- en verhuur zelfs samengevoegd, net alsof dat dezelfde expertise is.’

Daarmee zeg je eigenlijk dat de strategie van de grote partijen om te focussen op corporate real estate-advies in plaats van op transacties de juiste is.
‘Zeker, je kunt bijvoorbeeld bedrijven helpen met een post-vaccin strategie. Hoe kun je opschalen en later weer afschalen? Wat wordt de impact van thuiswerken op onze toekomstige kantoorbehoefte? Op die manier kan Solved groeien, want de vraag van eindgebruikers neemt toe.’

Kun je een concreet voorbeeld geven van die vraag?
‘Ik vind het opvallend dat in de crisis de vraag naar Paris-proof kantoren hoog op de agenda is blijven staan. Taxateurs kijken natuurlijk naar feiten uit het verleden, maar als je oplet, zie je dat in de hele keten steeds meer vooruit wordt gekeken met een focus op duurzaamheid. Institutionele beleggers kiezen voor ‘carbon-neutral’. Bedrijven zoals Apple nemen zoiets over, maar eisen ook van alle toeleveranciers dat zij zich aan de standaarden onderwerpen. Dat vergt grote aanpassingen. Aanpassingen waarbij corporates onafhankelijk advies goed kunnen gebruiken.’

Profiel Collin Anders
Collin Anders (53) stapte over naar Solved om zich te richten op het aansturen van internationale portefeuilles, schaalvergroting en de acquisitie van nieuwe klanten. Hij werkte bij DTZ en Cushman & Wakefield al eerder samen met de partners van Solved, Olivier van Gool, Erik Tijsma en Oscar Swagerman.
Oprichter Olivier van Gool heeft Solved de afgelopen jaren uitgebreid met een projectmanagementafdeling en workplace-adviseurs om klanten te helpen met het hele vastgoedproces, van start tot oplevering. Groeikapitaal voor Solved komt van de Franse partner, de vastgoedadviseur Parella uit Parijs. Ook profiteert Solved van de internationale eindgebruikersorganisatie Exis Global.

‘Implicaties kantorenmarkt groter dan sector denkt’
Uit de interviews en regionale vastgoedbarometers van PropertyNL klinken geruststellende berichten over de kantorenmarkt. Na corona komen veel mensen weer naar kantoor – een grote krimp in metrage wordt niet verwacht. ‘Dat is typisch voor de vastgoedmarkt, die vooral naar elkaar kijkt en niet naar de klant’, zegt Olivier van Gool, oprichter van huisvestingsadviseur voor kantoorhuurders Solved. Zijn team heeft de afgelopen maanden veel eindgebruikers gesproken en die willen vrijwel zonder uitzondering bij de eerste huurverlenging zwaar inkrimpen. In totaal denkt Van Gool dat de kantorenmarkt met 40% minder ruimte toe kan.
Solved kreeg bekende partijen aan tafel: TomTom, Leaseplan, Movares en ONVZ zijn enkele voorbeelden van bedrijven die hun bestuurders afvaardigden om te praten over ‘hybride werken’, ‘cohesie behouden en vergroten’ en ‘het verbeteren van on-boarding’.
Om te voorkomen dat het onderzoek alleen kwalitatief zou zijn, breidde Solved het uit met een enquête op thuiswerkfactor.nl, wat ruim 5000 reacties opleverde. De conclusie is niet alleen dat er minder meters nodig zijn, maar ook dat de resterende vierkante meters anders moeten worden ingericht.
In de jaren voor corona hebben veel bedrijven ingezet op een open werkomgeving, maar uit het onderzoek komt een grote wens voor afgesloten ruimtes voor het individuele werk naar voren. Daarnaast zal er een grotere vraag ontstaan naar kleine ruimtes voor bijvoorbeeld videocalls. Meer dan de helft van de werkzaamheden blijkt thuis te kunnen worden uitgevoerd. Het gaat daarbij zowel om individueel werk, zoals administratie, mailen en gefocust denkwerk, als om samenwerken, vergaderingen en overleg met collega’s of klanten. Of iemand voor thuis of kantoor kiest, lijkt erg afhankelijk van de persoonlijke omstandigheden. Oudere werknemers zijn beter af dan de jongere collega’s. Zij beschikken in vergelijking met jongere generaties thuis vaker over een betere werkplek.
Naast de ruimte waarover medewerkers thuis kunnen beschikken, variëren ook de middelen. Een goede bureaustoel, een ruim bureau en goede internettoegang is niet voor iedereen vanzelfsprekend. De belangrijkste reden om thuis te werken is tijdwinst voor privé. Ook wordt het belangrijk gevonden om makkelijker te kunnen schakelen tussen werk en privé. ‘Beter kunnen concentreren’ wordt genoemd in relatie tot klachten over kantoortuinen.
Van Gool: ‘Als thuiswerken beter zou worden gestimuleerd en gefaciliteerd, dan kunnen bedrijven met veel minder kantoormeters toe. In theorie kan 40% op kantoorruimte worden bespaard, mits niet iedereen op hetzelfde moment op kantoor wil zijn. Uit onze gesprekken blijkt dat organisaties dan wel piekmomenten beter moeten spreiden. Dan moeten mensen en organisaties zich flexibel opstellen. De bereidheid daartoe lijkt groot, maar de verschillen tussen organisaties zijn ook groot’, aldus Van Gool.