Met kerst is Pieter van der Heijde een flinke som geld rijker, maar een ‘kindje’ armer. Na 24 jaar verkocht hij zijn Bureau Stedelijke Planning aan ingenieursgigant Sweco.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 12, 17 december 2021
Pieter van der Heijde verkocht zijn Bureau Stedelijke Planning aan Sweco, het nu in Stockholm en vroeger in Nederland genoteerde ingenieursbureau met bijna € 2 mrd omzet. De verkoop is rationeel doortimmerd door oprichter, grootaandeelhouder en directeur Pieter van der Heijde, geheel in de traditie van het bureau. Hij wordt komend jaar 60 en zoekt naar continuïteit voor zijn levenswerk en voor de ruim 50 medewerkers, die een omzet genereren van € 5,7 mln. ‘Ik denk in economische cycli. Het is nu ondanks corona een opwaartse cyclus, met misschien nog enkele goede jaren voor stedelijke ontwikkeling. Ben je te laat met de verkoop van je bedrijf, dan moet je de cyclus uitzitten en in de regel zeven of acht jaar wachten.’
Logische keuze
Het moment is daarmee verklaard en ook de keuze voor Sweco is een rationele. Wat klinkt beter dan ‘een bundeling van krachten; uitbreiding van expertise op het gebied van stedenbouw, financiële haalbaarheid, mobiliteit, landschapsarchitectuur, duurzaamheid en realisatie?’ Wat is logischer, dan zoals Van der Heijde zegt, ‘expertise van de planfase van stedelijke ontwikkeling te combineren met de kennis van Sweco op het gebied van de uitvoering van transformatie van (centrum)gebieden?’
Ondanks die argumenten valt het afscheid van zijn bureau hem zwaar. Bijna een kwart eeuw ruimtelijke geschiedenis met Haven-Stad Amsterdam, Merwe-Vierhavengebied Rotterdam, Central Innovation District Den Haag, Spoorzone Leiden en Luchthavengebied Eindhoven vlak je niet zomaar uit.
Volgend jaar bestaat Bureau Stedelijke planning 25 jaar. Van der Heijde zegt dat geld nooit een rol speelt in zijn keuzes, verwijzend naar de studie Sociale Geografie aan de Universiteit Utrecht. Sociaal geografen gelden in het vastgoed nu eenmaal niet als commerciële haantjes. Van der Heijde was er echter als student wel als de kippen bij om een bureau op te richten, gericht op locatie-onderzoek voor bedrijven en haalbaarheidsonderzoek voor hotels. Daarna werkte hij als marktonderzoeker bij een rechtsvoorganger van ontwikkelaar AM en als teamleider ruimtelijke ordening en projectleider transformatie Laakhavens bij de gemeente Den Haag.
Langzame start
In 1997 koos hij wederom voor het ondernemerschap en richtte hij Bureau Stedelijke Planning op. Dat was toen al een integraal bureau, in een tijd dat functiescheiding nog gemeengoed was, en net zoals nu gericht op zowel de overheid als private partijen. Ondanks zijn jonge gezin begon hij met niets op een zolderkamer. ‘We hebben een langzame start gehad. Acquisitie is geen hobby van me. Ik moet het vooral hebben van tevreden opdrachtgevers en mond-tot-mondreclame. In die eerste jaren was het daarom niet altijd gemakkelijk. Ik kan me een jaar herinneren waarin de kosten van het enige personeelslid hoger waren dan de omzet.’
In 2002 verhuisde het bureau naar een ‘echt’ kantoorpand in Gouda, met drie nieuwe werknemers. ‘Ik ervoer dit als een groter risico dan de start zelf.’
Opdrachten zonder marge
In de kredietcrisis kreeg uiteindelijk ook Bureau Stedelijke Planning het zwaar. Van der Heijde: ‘Aanvankelijk dachten we dat de crisis ons niet trof, maar in 2010 verloren we vijf aanbestedingen op rij vanwege een te hoge prijs. De concurrentie van het grote aantal andere bureaus dat actief was op de markt van stedelijke ontwikkeling was hevig. Ook ik nam opdrachten aan zonder marge. We hebben het gered doordat we binnen veel sectoren actief waren. Dit gaf de noodzakelijke stabiliteit. Vooral onze activiteiten op het gebied van winkelen en vrije tijd hebben ons door de crisis geholpen. Ook hebben we op tijd geanticipeerd op het aantrekken van de woningmarkt. Zodra dit het geval was, hadden wij een heel team paraat staan, waardoor we na de crisis snel zijn gegroeid.’
Het Bureau ‘scoorde’ daarna met een onderzoek in opdracht van NVM Business, waaruit bleek dat nieuwbouw van 300.000 m² aan kantoren per jaar noodzakelijk is voor de regionale en internationale concurrentiepositie van de grote steden in Nederland.
Transformatie van wijkcentra
Toch is de echte specialiteit van der Heijde de transformatie van wijk- en stadsdeelcentra. Terwijl hij als DGA zijn bureau door de crisis moest slepen, slaagde hij erin tijd te vinden om te promoveren op dit onderwerp: ‘Nieuwe centra in Nederland; het krachtenspel in de arena van de stedelijke ontwikkeling’. Daarvoor interviewde hij de stakeholders en ploegde hij jarenlang in de weekends en vakanties de archieven door van de Haagse centra Leyweg en Nieuw Laakhaven en de Utrechtse centra Kanaleneiland en Leidsche Rijn. Hij toonde aan dat – anders dan zij vaak zelf denken – gemeenten bepalend zijn in het ontwikkelingsproces van nieuwe centra en dat de rol van private partijen en hogere overheden beperkt is. Ook bleek uit zijn onderzoek dat gemeenten en projectontwikkelaars samen verantwoordelijk zijn voor de realisatie van een te groot programma aan winkels en kantoren en hiermee leegstand veroorzaken.
Geen geraniums
In het Goudse kantoor, dat door corona grotendeels verlaten is, filosofeert hij over de nieuwe fase na de overdracht aan Sweco. Van der Heijde blijft nog zeker een jaar aan als directeur. Ook daarna zijn golfcourses of geraniums niet aan hem besteed. ‘Ik begin dichtbij. Ik ben begonnen met een boek over mijn huis. Ik heb een rijksmonument in Gouda van 400 jaar oud in oude glorie laten herstellen, en ben sinds de restauratie bezig met de geschiedenis van de bewoners. Ik sluit niet uit dat ik meer historische woningen ga restaureren. Bovendien werk ik aan een boek over de vernieuwing van de stedelijke ontwikkeling in 2040.’
Van der Heijde waarschuwt voor dalende huizenprijzen
Van der Heijde waarschuwde vorig jaar dat de woningprijzen in Nederland gaan dalen. De door hem ontwikkelde Housing Price Forecaster (HPF) gaf dit aan en in 2007 kwam zijn voorspelling het jaar daarop uit. In 2012 voorzag het forecast-model een stijging van de woningprijzen, die zich ook voordeed.
Nu is er nog niets dat wijst op daling. Van der Heijde verklaart dat door de grotere leencapaciteit en de vlucht in beleggerswoningen door de negatieve spaarrente. Ook incidenten zoals verhoging van de grens van de Nationale Hypotheekgarantie, ‘de jubelton’, afschaffing van de overdrachtsbelasting voor starters en de versoepeling van de leenvoorwaarden hebben de prijzen tijdelijk een boost gegeven. Maar de extreme prijsontwikkeling kan zo niet veel langer doorgaan. Een stijging van de hypotheekrente zou het omslagpunt kunnen betekenen. ‘Mijn advies aan overheden en marktpartijen blijft om hun woningprojecten door te lichten op de gevolgen van een daling van de woningprijzen en (gedeeltelijke) vraaguitval. Ondanks de records die nu nog op de woningmarkt worden gebroken, is dat geen overbodige luxe.’
