De instroom van buitenlands kapitaal in de Nederlandse vastgoedsector is teruggevallen van bijna € 7 mrd in 2021 tot € 600 mln in 2025, blijkt uit het StiVAD-marktrapport over 2025.
Als buitenlandse beleggers investeerden, dan was dat vooral in logistieke gebouwen, zo laat de analyse van de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt zien. Bij de presentatie van het StiVAD-marktrapport toonde een panel van deskundigen zich vooral bezorgd over de uitstroom van buitenlands kapitaal in de woningmarkt. Het buitenlandse kapitaal speelt volgens hen een belangrijke rol bij het realiseren van woningbouwplannen. Het is voor het eerst dat de in- en uitstroom van buitenlands kapitaal in de Nederlandse vastgoedsector in kaart is gebracht.
StiVAD berekende de kapitaalstromen door van elke vastgoedtransactie in het Kadaster de herkomst van de betrokken partijen te bepalen. Nederlandse dochters van buitenlandse moedermaatschappijen werden daarbij als buitenlands gerekend. Transacties met een buitenlandse koper en een Nederlandse verkoper werden geteld als kapitaalinstroom, deals met een Nederlandse koper en buitenlandse verkoper werden gerekend als uitstroom. Deals tussen twee of meer buitenlandse of twee of meer Nederlandse partijen onderling werden buiten beschouwing gelaten.
Optimisme neemt toe
Het transactievolume in de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt neemt echter wel toe. Over 2025 noteerde StiVAD een toename van 9% tot € 16,8 mrd. In 2024 was dat nog € 15,3 mrd. StiVAD registreerde over 2025 in totaal 1.100 beleggingstransacties.
Gemeten naar overeenkomstdatum kwam het totale beleggingsvolume uit op € 15,9 mrd, tegen € 14,3 mrd in 2024, goed voor een groei van 11%. Het verschil tussen beide percentages zegt volgens de analisten iets over het sentiment in de markt. ‘Cijfers naar leverdatum tonen het sentiment uit het verleden: de deals zijn afgerond en het vastgoed is opgeleverd. Cijfers naar overeenkomstdatum zitten dichter op de markt; partijen hebben immers recent overeenstemming bereikt. Het optimisme in de markt neemt dus toe’.
Duitsers eruit, Amerikanen erin
Voor het eerst is uitgebreid onderzoek gedaan naar de herkomst van partijen betrokken bij transacties. In 2021 was er nog een netto-instroom van buitenlands kapitaal in de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt van bijna € 7 mrd. In 2024 was er sprake van een uitstroom van € 30 mln, terwijl in 2025 het tij keerde met een instroom van € 600 mln. Duitse partijen waren met transacties ter waarde van € 549 mln de grootste verkopers, terwijl Amerikanen juist de grootste kopers waren met een kassabon van € 548 mln.
De grootste instroom was zichtbaar in de vastgoedklasse logistiek/bedrijfsruimte, goed voor € 1,31 mrd. De grootste groei in beleggingsvolume ten opzichte van 2024 was zichtbaar in de assetklasse winkels met 26% naar € 1,6 mrd en in logistiek/bedrijfsruimte met 24% tot iets meer dan € 4 mrd. Transacties in woningen –inclusief turnkey- en koopaannemingsovereenkomsten – telden op tot een totaal van € 6,8 mrd, goed voor een bescheiden groei van 7% ten opzichte van 2024.
Daarin speelt naar inzicht van StiVAD ongetwijfeld de verlaging van de overdrachtsbelasting bij woningtransacties van 10,4% naar 8% per 1 januari 2026 een belangrijke rol. Partijen die dit konden, tilden de levering van woningen over de jaarwisseling heen.
Gerelateerde artikelen:
