Met de overname van COD verstevigt Borghese zijn positie in Amsterdam. De Prins en Keizer is inmiddels verkocht PropertyNL Magazine nr. 4, 25 april 2014 Door Ronald de Blauw
Met de overname van COD verstevigt Borghese zijn positie in Amsterdam. De Prins en Keizer is inmiddels verkocht
PropertyNL Magazine nr. 4, 25 april 2014
Door Ronald de Blauw
Met de verkoop van de Prins en Keizer aan de Duitse belegger Hamburgische Immobilien Handlung Global Invest (HIH) hebben de ontwikkelaars een belangrijke slag geslagen. Borghese Real Estate, COD en Keystone kochten het voormalige ABN Amro-kantoor aan de Vijzelstraat in 2012 van de Amsterdamse corporatie Stadgenoot en woningbelegger Vesteda. Terwijl de verbouwing vorderde, besloot aandeelhouder Bas van Veggel november vorig jaar COD van de hand doen. Borghese Real Estate, dat al vaker had samengewerkt met COD, nam het bedrijf inclusief het meeste vastgoed en de ontwikkelposities over om zo zijn positie in de hoofdstad te versterken. Alleen enkele beleggingspanden waarvoor nog geen concrete herontwikkelingsplannen waren, bleven bij Van Veggel.
In een periode waarin verscheidene projectontwikkelaars omvielen of aan het infuus bij de bank liggen, is dit een gedurfde stap van de relatief kleine onderneming uit Nijkerk, die vooral sterk is perifere retail, bedrijfsruimte en logistiek. De link met aannemer Pleijsier Bouw uit Genemuiden speelt daarbij zeker een rol.
In het kantoor van COD in Amsterdam-Zuid, vlakbij het Minervaplein, legt Winno Pleijsier uit dat het hem niet alleen om de bouwstroom was te doen. ‘Dat Pleijsier Bouw de uitvoerder is van bijna alle projecten, is zeker een groot voordeel. Maar mijn motivatie haal ik ook uit het maken van mooie dingen. Projectontwikkeling is een creatief proces; het is een andere wereld dan die van de bouw, met een andere dynamiek. Tegelijkertijd moet je wel zorgen dat projecten uitvoerbaar zijn en risico’s beheersbaar. Dan helpt het als de aannemer vanaf het begin aan tafel zit. Bouw en ontwikkeling zijn complementair.’
Hechte band
Pleijsier is zowel aandeelhouder van het 16 jaar geleden opgerichte Borghese als van Pleijsier Bouw, samen met zijn broer Robert. De oorsprong van dit bedrijf gaat terug tot 1903. De projectontwikkelaar was mede in handen van Lodewijk Slippens, maar is nu volledig eigendom van de broers Pleijsier. Hoewel beide ondernemingen aparte entiteiten zijn, bestaat er een hechte band, hetgeen volgens Pleijsier juist de kracht is. ‘Het aannemersbedrijf heeft ook andere opdrachtgevers dan Borghese. Dat houdt je scherp.’
De projecten van COD vullen de portefeuille van Borghese goed aan, vindt Enno Otten, directeur projectontwikkeling bij Borghese. ‘Wij zijn vooral sterk in ontwikkeling van distributiecentra, bedrijfsruimten en perifere detailhandel. Meestal gaat het om ‘brownfield’ ontwikkelingen, waarbij bestaande bebouwing is gesloopt om plaats te maken voor nieuwbouw. Maar met herontwikkeling van bestaand vastgoed, zoals de Prins en Keizer en het historische pand van De Nederlandsche Bank in Rotterdam, hadden we nog weinig ervaring.’
COD en Borghese blijven bestaan als aparte organisaties (beide met 6 medewerkers) en merken. De dagelijkse leiding van COD is in handen van Gert Wim Bos. Volgens Pleijsier zijn het unieke bedrijven, met elk hun eigen cultuur en klantenkring. Toch opereren ze niet volledig los van elkaar en hebben hij en Otten ook bemoeienis met de COD-projecten. ‘We hebben een compacte organisatie en de mensen zijn van begin tot oplevering verantwoordelijk voor de projecten. De verantwoordelijkheid ligt laag in de organisatie.’
De expertise en het netwerk van de Amsterdamse ontwikkelaar bieden de kans om meer projecten in de hoofdstad te verwerven. Daar is het bedrijf ook concreet mee bezig, zowel met tenders als onderhandse aankoop van gebouwen, bijvoorbeeld van corporaties. Hoewel COD met het project 5Keizers ook als gedelegeerd ontwikkelaar optreedt (voor Credit Suisse Asset Management), is dit een uitzondering. Alle andere projecten worden op risico ontwikkeld.
Borghese is geen onbekende in het Amsterdamse en ontwikkelde eerder twee distributiecentra in het Westelijk Havengebied. Met eigenaar De Groene Groep transformeerde Borghese het kantoorgebouw Busitel 3 tot een Meininger-hotel. Langs de A10 is het nieuwe pand voor BMW en Mini in aanbouw.
Binnenstad in trek
Het initiatief voor de Prins en Keizer kwam ook van Borghese, dat Keystone erbij haalde om risico’s te spreiden. Otten: ‘Later is COD als partner aangesloten, vanwege het netwerk van de familie Van Veggel en de kennis van de Amsterdamse markt.’
Kort na de aankoop van het pand kwam Spaces als huurder in beeld. De verhuurder van flexibele kantoorruimte had al langer interesse in het kantoorgebouw binnen de Amsterdamse grachtengordel, dat tijdelijk in gebruik was door startende creatieve ondernemers en kunstenaars. ‘Zo konden we al snel tot overeenstemming komen, en dat heeft de verkoop zeker bevorderd. Voor de zomer zijn we via de makelaars (Van Dijk en Ten Cate en DTZ Zadelhoff) benaderd door een heel rijtje Duitse en andere beleggers, maar HIH was het meest concreet. Toen Apcoa zich als exploitant van de parkeergarage aandiende en Randstad ook tekende als kantoorhuurder, was de deal snel rond.’
Volgens Pleijsier komt de belangstelling doordat in het centrum van Amsterdam weinig grote kantoorvloeren te huur worden aangeboden, terwijl juist de binnenstad in trek is bij bedrijven. Prins en Keizer biedt flexibiliteit; kleine huurders kunnen er ook terecht. ‘Bijzonder is dat we in het bestaande gebouw een duurzame wko-installatie hebben kunnen integreren, het heeft dan ook het label Breeam Very Good gekregen.’
COD is met meer projecten in Amsterdam bezig, zoals Motel One op de kop van de Zuidas. Dit hotel met 315 kamers en 1000 m² commerciële ruimte in de plint is verkocht aan Union Investment. De eerste paal is in januari geslagen. Het complex de 5Keizers aan de Keizersgracht omvat 9500 m² kantoor (Nyenrode huurt hiervan 3000 m²), 600 m² retail (Marqt) en woningen. Ook wordt een voormalig universiteitsgebouw aan de Mauritskade getransformeerd naar hotel en is COD in Rotterdam actief aan de Maas met de herontwikkeling van het gebouw van de Nederlandsche Bank.
Dit enige project in Rotterdam verloopt wat moeizamer dan de Vijzelstraat. Het plan voor een nieuwbouwtoren boven het wederopbouwmonument heeft de ontwikkelaar al lang laten varen. Ook het hotel is van de baan. Volgens Otten kan binnenkort een nieuwe stap gezet worden in het renovatieplan en is een kwart van de geplande kantoorruimte inmiddels verhuurd. ‘Er zijn meer gegadigden, we merken dat de markt duidelijk aantrekt. Elke maand dienen zich wel zoekers bij ons aan.’
HIH koopt Prins en Keizer voor naar schatting € 90 mln
Prins en Keizer heeft een omvang van 35.000 m² bvo, inclusief de ondergrondse parkeergarage. Het pand aan de Vijzelstraat 66–80 werd in 1973 opgeleverd als kantoor van ABN. De door Duintjer ontworpen nieuwbouw was via een 50 meter lange tunnel onder de Keizersgracht verbonden met het statige hoofdkantoor De Bazel uit de jaren ’20, dat op dit moment in gebruik is als stadsarchief. In 2005 kochten woningbouwvereniging Het Oosten (later opgegaan in Stadgenoot) en Vesteda Vijzelstraat 66–80 van ABN Amro, die inmiddels verhuisd was naar de Zuidas. Het doel was het gebouw te herontwikkelen tot woningen met winkels, horeca en andere functies in de plint. De gemeentelijke eis van 30% sociaal was niet bevorderlijk voor de financiële haalbaarheid.
De kredietcrisis in 2008 en daaropvolgende recessie gooiden echter definitief roet in het eten. Vesteda besloot met projectontwikkeling te stoppen en Stadgenoot, dat al sinds 2010 onder verscherpt toezicht staat bij CFV, trok zich terug op het sociale domein.
Borghese kocht de Prins en Keizer samen met Keystone Vastgoed in 2012, volgens het Kadaster voor een bedrag van € 26,75 mln. Spaces heeft een 20-jarig huurcontract gesloten voor ruim 12.000 m². Andere bedrijven die getekend hebben zijn Randstad Nederland (1300 m²), Stek Advocaten (1174 m²) en MIcompany (634 m²). Apcoa gaat de parkeergarage met 140 plaatsen exploiteren, eveneens voor 20 jaar. FGH is financier en de ontwikkelaar heeft eigen vermogen ingelegd.
PropertyNL schat dat de Duitse institutionele fondsmanager HIH nu circa € 90 mln betaalt, met een BAR van 6,5%. De officiële koopprijs wordt niet bekend gemaakt en hangt mede af van de toekomstige huurcontracten voor het deel dat nog niet verhuurd is (circa 5000 m²).
Groei door overnames
Winno Pleijsier is met zijn broer Robert zowel aandeelhouder van het aannemersbedrijf Pleijsier Bouw, met vestigingen in Genemuiden en Nijkerk, als van Borghese Real Estate. De ontwikkelaar is in Nijkerk op hetzelfde adres gevestigd als het bouwbedrijf. Winno en Robert Pleijsier hebben zich toegelegd op utiliteitsbouw en vormen samen de directie van het bouwbedrijf.
Winno studeerde in 1992 af als bouwkundig ingenieur aan de Hogeschool Windesheim in Zwolle en treedt in hetzelfde jaar in dienst van het familiebedrijf. Drie jaar later treedt hij toe tot de directie. Zijn jongere broer, die dezelfde vooropleiding heeft, komt in 2007 ook in de directie van Pleijsier Bouw. De bouwonderneming groeit door de overname van aannemersbedrijf JH Nieboer uit Nijkerk (1990) en bouwbedrijf Gerards-Timmer uit Harderwijk (2000). In 1998 start Winno Pleijsier samen met Lodewijk Slippens met Borghese Real Estate. De laatste stapte er enkele jaren geleden uit. De overname van de ontwikkelaar COD uit Amsterdam betekent een forse uitbreiding van de activiteiten in deze stad.
Enno Otten studeerde in 1995 af als werktuigbouwkundig ingenieur in Haarlem. Hij werkte van 1996 tot 2004 bij BK ingenieurs en is sinds 2004 in dienst bij Borghese Real Estate, thans als directeur projectontwikkeling.
Gerelateerde artikelen:
