Bijeenkomst transparantie, big data en taxeren: Profiteren van lessen uit de woningsector

De vastgoedsector heeft belangrijke stappen gezet als het gaat om meer transparantie en regulering van taxateurs, aldus AFM-bestuurslid Gerben Everts

Door Paul Wessels
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 26 februari 2016

Everts was een van de sprekers op een bijeenkomst over transparantie, big data en taxeren die begin februari werd georganiseerd door de koepel van institutionele beleggers IVBN, StiVad en PropertyNL. Professor Peter van Gool (onder andere ASRE) fungeerde als dagvoorzitter.
Everts noemde als ‘wapenfeiten’ de oprichting van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) en het feit dat het Kadaster en de Stichting Vastgoeddata (StiVad) aan een register voor vastgoedtransacties gaan werken. Everts zei daar direct bij dat de toezichthouders DNB en AFM de ontwikkelingen in de vastgoedsector scherp in de gaten blijven houden.
Everts schetste hoe een aantal jaar geleden AFM en DNB hun zorgen hebben geuit over de kwaliteit en frequentie van vastgoedtaxaties en vastgoedleningen. Het gebrek aan kwaliteit leverde risico’s op voor de financiële stabiliteit van Nederland. Er waren verschillende oorzaken voor het gebrek aan kwaliteit. Zo was er het gebrek aan transparantie in taxatierapporten. Daarnaast was er een ongewenste vermenging van de beroepsregels tussen makelaar en taxateur en verder was er de soms ongepaste druk van opdrachtgevers jegens taxateurs.
Everts ging ook in op het plan om te komen tot een wettelijke verplichting dat vastgoedeigenaren bij een vastgoedtransactie (aan- en verkoop) tenminste zeven basale transactiedata aan het register leveren, alvorens de transactie in het (openbare) Kadaster wordt ingeschreven. Naast de koopsom van een vastgoedobject zou aan het register ook onder meer moeten worden geleverd het aantal m² (conform NEN 2580 of de Basisregistratie Gebouwen); de effectieve bruto contractuele huur (dus de huur na verrekening voor incentives, maar voor aftrek van de exploitatiekosten), de gemiddelde (gewogen) resterende looptijd van huurovereenkomst(en) indien het vastgoedobject wordt verhuurd én een typering van de vastgoedtransactie (juridische of economische levering, solitaire aan- of verkoop of onderdeel van een portefeuille en of bijvoorbeeld of sprake is van een gedwongen (executie-)verkoop). De levering van deze data zal moeten plaatsvinden tijdens de notariële levering van het vastgoedobject.

Inzicht in effectieve huren
Everts: ‘Als een taxateur meer inzicht heeft in vastgoedprijzen en hoe ze zijn onderbouwd, kan hij tot betere taxaties komen. Meer transparantie rond aan- en verkooptransacties geeft de taxateur beter en meer referentiemateriaal. Dit zorgt ervoor dat de taxateur een betere aansluiting heeft bij de bredere marktontwikkelingen.’ De AFM onderschrijft de roep van grote marktpartijen aan de vastgoedrondetafel om te komen tot een soort Kadaster+-model, en dus te profiteren van de lessen uit de woningsector. Everts: ‘Denk daarbij aan de huren. Dan spreek ik niet over brutohuren, maar over de effectieve huren, dus na verrekening van incentives, en de resterende huurperiode. Ook overheid en toezichthouders krijgen inzicht. Daarmee is er ook een extra schakel ingebouwd om eerder mogelijke fraude of misbruik van vastgoed te detecteren. Bovendien kan de oprichting van een ‘Kadaster+’-register ook inzicht bieden in afwijkende prijzen. Door deze transparantie kunnen zowel de geregistreerde taxateurs als toezichthouders sneller aan de bel trekken en ontstaat ook meer zelfreinigend en corrigerend vermogen.’
De Stichting Vastgoeddata verzamelt al sinds 2011 – op vrijwillige basis – gekwalificeerde vastgoedtransactiedata van vooral institutionele vastgoedbeleggers. Directeur Pieter Jager van StiVad zei overigens dat voor verdere verbetering van de kwaliteit van taxaties een goede educatie voor de taxateur veel belangrijker is dan een landelijk hoogwaardig transactieregister. Ook voorspelt hij een belangrijke toekomst voor AVM (automated valuation models), ook voor commercieel onroerend goed, waardoor de rol van de taxateur ingrijpend verandert.
Rogier van der Hijden, commercieel directeur van Calcasa, voorspelde dat het valideren van taxaties met behulp van transparante ‘big data’-toepassingen essentieel wordt voor taxateurs en opdrachtgevers om bijvoorbeeld schadeclaims bij onjuiste waardebepalingen te voorkomen. Hij schetste hoe belangrijk goede research is om big data-producten te ontwikkelen die betrouwbare risico-inschattingen kunnen maken. Calcasa heeft samen met PropertyNL de Calcasa PropertyNL Analyzer (CPA) ontwikkeld. PropertyNL doet al 15 jaar fundamentele research naar transacties, aanbod en gebouwen commercieel onroerend goed.

Belang fundamentele research
Van der Hijden schetste hoe belangrijk fundamentele research naar gebouwen, aanbod, koop- en huurtransacties is om de juiste brondata te vinden voor een informatieproduct waaraan de vastgoedprofessional echt iets heeft. Zo is de voorraad via de BAG tegenwoordig goed ontsloten en doet PropertyNL onderzoek naar huurtransacties, beleggingsdeals en aanbod. Hierdoor is een zeer brede database ontstaan. Hij gaf aan dat bij beleggingsdeals een combinatie van de brede PropertyNL-database en die van StiVad wenselijk zou zijn. Die laatste geeft namelijk precies het tegengestelde beeld: een relatief lage marktdekking (alleen institutionele beleggers, geen particulieren en buitenlandse beleggers), maar wel kwaliteit bij het in kaart brengen van aanvangsrendementen.
Cindy Rombouts, directeur operations van Syntrus Achmea Real Estate & Finance, betoogde dat de onafhankelijkheid vergroot wordt door een volledige scheiding van opdrachten voor taxaties versus beheer- en verhuuractiviteiten bij een en dezelfde organisatie (te vergelijken met de scheiding van controle- en advieswerkzaamheden van accountants). Ook draagt een dergelijke scheiding bij aan het vergroten van het vertrouwen in het maatschappelijk verkeer.
Dave Hendriks, managing director consultancy van Savills en bestuurslid RICS Nederland, zei dat binnen RICS Internationaal nergens de onvrede over taxaties zo hoog opgelopen was als in Nederland. De Nederlandse vastgoedbranche loopt daardoor internationaal voorop bij de regulering (NRVT).
Robin Goodchild van LaSalle trok een internationale vergelijking van transparantie van vastgoedmarkten. Nederland scoort zeer hoog, hoewel de Nederlandse taxateur qua taxatienauwkeurigheid (verschil waarde en uiteindelijke prijs) nog een stuk lager scoort dan zijn Britse collega’s. Een belangrijke conclusie uit de onderzoeken van JLL is dat transparante vastgoedmarkten aanzienlijk meer transacties kennen in relatie tot hun nationaal product.