Betere organisatie van de taxatiemarkt

PropertyNL en NVM organiseren op de Provada een debat over een betere organisatie van de taxatiemarkt

De Nederlandse taxatiebranche maakt een ongekende verandering door, waarbij de professionalisering van het vakgebied centraal staat. De markt probeert zich te verenigen op gezamenlijke standaarden, opleidingsniveau, methodiek, waardebegrippen en het delen van informatie.
Tegen die achtergrond organiseren PropertyNL en NVM tijdens de Provada een debat waarin de vraag centraal staat hoe de taxatiemarkt in Nederland beter georganiseerd kan worden. Het is een vervolg op het grote taxatiedebat dat PropertyNL in december vorig jaar organiseerde. Prominente sprekers tijdens het taxatiedebat op de Provada zijn Wendy Verschoor (RICS Nederland), Arnoud Vlak (IPD), Bas Botman (TMI), Dirk Brounen (TiasNimbas) en Chris de Ruiter (FGH Bank).

Toezichthouder is kritisch
Ruiter is directeur van taxatieafdeling van een van de grootste vastgoedfinanciers in Nederland, de FHG Bank. De banken staan sinds het begin van de crisis meer dan ooit in de schijnwerpers van de zoeklichten van de toezichthouder. De Nederlandsche Bank (DNB) wil ‘verhoogde aandacht voor de waarderingsprocessen’. Banken moeten minstens jaarlijks de waardering van vastgoedonderpanden laten beoordelen door een onafhankelijke taxateur ‘indien de waarde van de panden vermoedelijk sterk is gedaald’. Van de taxateur zouden banken volgens DNB moeten verlangen dat deze zijn onafhankelijke positie ten opzichte van de opdrachtgever formeel vastlegt, dat hij adequate professionele standaarden toepast en dat hij de uitgangspunten en methodieken transparant uiteenzet in het taxatierapport. Tijdens de bijeenkomst in december was een belangrijk thema dat de versnippering van de taxatiebranche verdere professionalisering van het vakgebied in de weg staat. Het is hoog tijd dat de branche zich verenigt in één platform. Dat kan de ontwikkeling van het vakgebied ondersteunen en met één mond spreken naar de buitenwereld, naar de professionele opdrachtgever en naar toezichthouders op de branche.
Centraal in de huidige discussies over professionalisering van de taxatiemarkt staat het rapport dat het Platform Taxateurs en Accountants (PTA) eind november 2012 heeft aangeboden aan de NBA, de koepel van accountants. Het platform onder leiding van business valuator Jan Vis is begin dit jaar op initiatief van de NBA opgericht. Het platform doet in zijn rapport 27 aanbevelingen voor het uitvoeren van taxatieopdrachten, onderverdeeld in vijf categorieën. Het gaat hierbij om aanbevelingen over de onafhankelijkheid van de taxateur, het opleidingsniveau van de taxateur, de vastlegging van de verantwoordelijkheden van de taxateur en de opdrachtgever, de werkzaamheden en de rapportage van de taxateur, zoals de minimaal uit te voeren werkzaamheden, de mogelijk te hanteren methoden en de gevoeligheidsanalyse en het bevorderen van een kwalitatief beter taxatieproces.

Markt neemt het initiatief
Inmiddels zijn we bijna een halfjaar verder en lijken de initiatieven om de versnipperde taxatiebranche in Nederland te verenigen op één platform in een stroomversnelling te komen. Voor het eerst praten alle organisatie als RICS, NVM Business, TMI, Vastgoedcert, VBO, Vastgoedpro en de taxateurs van banken plus het net opgerichte CTO Nederland over hoe te komen tot meer eenheid.
Daarmee borduurt het gezelschap voort op de aanbevelingen die zijn gedaan door het PTA, dat in 2012 op initiatief van de NBA met medewerking van VastgoedCert is opgericht. Taxateurs zijn niet aangesloten bij één algehele brancheorganisatie, maar bij meerdere branchegroepen, en een deel van de taxateurs is zelfs nergens bij aangesloten. Dit komt de professionele uitstraling van de beroepsgroep van taxateurs niet ten goede.
Betrokkenen zeggen dat de urgentie van het overleg nog eens is onderstreept door het recente initiatief voor het Centraal Taxatie Overleg Nederland (CTO Nederland), dat is genomen door Frans van Hoeken (DTZ Zadelhoff) en Paul Verheggen (Jones Lang LaSalle).
Het overleg tussen alle ‘stakeholders’ wordt nu voorgezeten door RICS Nederland, de internationale organisatie die in Nederland de afgelopen jaren een snelle ledengroei heeft doorgemaakt. Wendy Verschoor, sinds november de nieuwe voorzitter van RICS Nederland, zegt dat het de bedoeling is de komende maanden tot meer eenheid te komen in standaarden, tuchtrecht en de wijze waarop de branche zich presenteert.
Zo is een regelmatig terugkerend probleem dat het bij een taxatie te hanteren waardebegrip niet altijd aansluit bij het doel van de taxatie. Ook komt het voor dat waarderingsmethoden niet aansluiten bij de actuele situatie (bijvoorbeeld geen toepassing DCF bij volatiele kasstromen). Het inzicht in de gehanteerde taxatieveronderstellingen is soms beperkt. Het afgelopen jaar werden diverse initiatieven in de branche genomen die tot nieuwe of gewijzigde regels hebben geleid. Denk hierbij naast de nieuwe RICS-taxatiestandaarden 2012 ook aan de Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed (TCV) van het Taxatie Management Instituut (TMI).

Delen van informatie
Er wordt wel vooruitgang geboekt bij het delen van informatie. Bas Botman, ontwikkelaar van het Taxatie Management Systeem (TMS) van TMI, en een van de sprekers tijdens het taxatiedebat op de Provada, zegt dat met TMS voor de eerste keer in de Nederlandse markt een systeem beschikbaar is waarmee taxateurs, opdrachtgevers en zelfs de overheid zoals de fiscus informatie kunnen delen. In een interview met PropertyNL Magazine zei Botman: ‘De kern van het systeem dat we voor TMI hebben ontwikkeld is het delen van informatie. Dat gaat veel beter door webbased tools zoals het TMS. Die ontwikkeling is niet tegen te houden. Bijzonder is dat de afgelopen jaren de particuliere markt daarin voorop loopt met sociale media als Facebook, Linkedin en Twitter. De zakelijke markt volgt nu - en ook het vastgoed zal eraan geloven.’
Een goede taxatie is niet mogelijk zonder goede input van referentiedata. Een van de aanbevelingen van PTA is dat overheid, branchegroepen en gebruikers van taxaties gezamenlijk moeten werken aan een verdere professionalisering van een database met bronnen waarin bijvoorbeeld informatie te verkrijgen is over verkooptransacties, verhuurtransacties en taxaties. Aangezien een register van transacties toegevoegde waarde dient te hebben en voldoende draagvlak, beveelt PTA aan te beginnen met de registratie van huurtransacties. Inzicht in afspraken rond huurtransacties leiden tot een transparantere verhuurmarkt, die op haar beurt weer leidt tot transparantere en beter verifieerbare input/aannames voor taxaties.
Toezichthouders DNB en AFM hebben professor Aart Hordijk eind vorig jaar gevraagd een haalbaarheidsonderzoek te houden naar één centrale referentiedatabase voor transacties in Nederland. Hordijk hoopt deze zomer te komen met de uitkomst. Hij praat met alle belanghebbende partijen, van brancheverengingen tot overheid (belastingdienst), taxateurs tot de diverse partijen in Nederland die vastgoeddata verzamelen zoals PropertyNL/RealNext, Kadaster, IPD Nederland, NVM/ TMI en StiVAD.
De uitkomst van het onderzoek van Hordijk is spannend, omdat verplichtende regelgeving van de overheid dreigt als het de markt niet zélf lukt een database van de grond te tillen.