De overheid wil kosten en risico’s van gebiedsontwikkelingen verkleinen. Organische groei is het antwoord Door Gabriëlle Klaver PropertyNL Magazine nr. 5, 6 april 2012
De overheid wil kosten en risico’s van gebiedsontwikkelingen verkleinen. Organische groei is het antwoord
Door Gabriëlle Klaver
PropertyNL Magazine nr. 5, 6 april 2012
Organische groei biedt ruimte aan wensen en creativiteit van burgers die hun eigen woondroom willen waarmaken. Daardoor verschuiven ook kosten en risico’s van overheden naar burgers. De ontwikkelstrategie voor Oosterwold, de uitbreiding ten oosten van Almere, is volgens de bedenkers het antwoord op de huidige stagnatie in de gebiedsontwikkeling. ‘Overal in het land zitten de gebiedsontwikkelingen vast’, aldus Chris Kuipers. De Directeur-generaal van het ministerie van I&M sprak tijdens de presentatie van de strategie op donderdag 29 maart in Den Haag. ‘Het moet minder, goedkoper en anders.’ Zijn ministerie werkte mee aan de nieuwe visie die past in het beeld van de terugtredende overheid.
De grootgrondbezitters in het gebied hebben een ‘radicale stap op weg naar organische groei’ uitgewerkt. Het zijn de overheden die in Oosterwold het overgrote deel van de grond bezitten, het Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf (Rvob) met 2000 ha voorop. In totaal is Oosterwold, een gebied tussen Almere en Zeewolde, 4300 ha groot. Er zijn in het kader van de schaalsprong van Almere 15.000 woningen gepland. Ook hebben corporaties als De Alliantie, Ymere en de Key er posities.
De ontwikkelstrategie, opgezet door de gemeente Almere, Rvob en stedenbouwkundige Winy Maas van Mvrdv, gaat ervan uit dat burgers en andere initiatiefnemers een kavel kopen. De vorm, locatie en omvang kunnen ze zelf bepalen. Maas: ‘Alles kan, ook een kavel met een Barbapapa-vorm.’ Maas hoopt dat op deze manier een zeer gevarieerd gebied zal ontstaan.
Het idee van Maas is dat juist de leegte van Oosterwold gebruikt wordt. In het begin zullen de kavels verspreid over het gebied liggen. Op den duur zullen er ‘restkavels’ ontstaan die als laatste een eindgebruiker kunnen krijgen. Maas: ‘Dat is juist prima, dat geeft lucht.’ Voor de gemeente Almere is deze manier van ontwikkelen het doortrekken van de ervaringen die met particulier opdrachtgeverschap zijn opgedaan. Daarbij wil de gemeente wederom vooral met partijen werken die zich langjarig aan het gebied committeren.
Maximale vrijheid
De gemeente stelt de randvoorwaarden voor de bebouwing vast, maar die zullen zo minimaal mogelijk zijn. Dat moet de koper de maximale vrijheid geven zijn droom waar te maken. Die maximale vrijheid houdt ook in dat koper op zijn kavel verplicht is zelf zorg te dragen voor nutsvoorzieningen, energievoorziening, publieke groenvoorzieningen, stadslandbouw en een publieke weg voor overpad. Bovenwijkse zaken als hoofdinfrastructuur en voorzieningen als sport komen nog wel op het bordje van de gemeente.
Grondprijzen voor de kavels moeten nog uitgewerkt worden, maar die zullen uiteraard lager zijn dan bij een traditionele ontwikkeling. Voor rijk en gemeenten zijn de grondopbrengsten bij deze wijze van ontwikkelen lager dan bij een traditionele manier van ontwikkelen. Directeur Ontwikkeling Carolien Schippers van het Rvob: ‘Daar staat tegenover dat onze kosten lager zijn omdat we minder investeringen hoeven te doen.’ Het risico dat gepaard gaat met voorinvesteringen is daardoor voor de overheden ook aanzienlijk ingeperkt. De gemeente koopt de grond helemaal niet van het Rvob of pas op het allerlaatste moment, via een abc-constructie als de eindgebruiker de grond afneemt. Dat voorkomt dat de rentetikker bij de gemeente gaat lopen. De huidige eigenaar Rvob hoeft geen renteverlies op de grond te verantwoorden.
Schippers: ‘Deze wijze van ontwikkelen is ook voor de burger goedkoper. De rentekosten en de plankosten, die uiteindelijk toch op hem afgewenteld worden, zijn veel lager.’ Bovendien denken de opstellers van de visie dat hoewel de eindgebruiker natuurlijk meer te maken krijgt met onvoorziene omstandigheden, hij beter met deze risico’s om kan gaan dan de overheden. Hij kan doelgerichter ontwikkelen. Punt van discussie zijn zaken als duurzaamheid en energie-inkoop, waarbij renderende investeringen alleen op de schaal van het gebied toepasbaar zijn. Schipper: ‘We moeten de burger niet onderschatten in wat hij allemaal voor elkaar kan krijgen. Maar wellicht dat we daarvoor wel normen als energieneutraal ontwikkelen kunnen loslaten.’
