Integriteit in het vak van vastgoedprofessional staat momenteel hoog op de agenda. Misschien dat mede daardoor het ledental van de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) snel groeit in Nederland. Zeven jonge professionals, die recentelijk lid zijn geworden van de RICS, spreken over ‘business ethics’ en de rol die gedragscodes, brancheorganisaties en beroepsverenigingen daarbij kunnen spelen. door Ronald de Blauw en Paul Wessels PropertyNL Magazine 4 september 2008 nr.13
Integriteit in het vak van vastgoedprofessional staat
momenteel hoog op de agenda. Misschien dat mede
daardoor het ledental van de Royal Institution of
Chartered Surveyors (RICS) snel groeit in Nederland.
Zeven jonge professionals, die recentelijk lid zijn geworden
van de RICS, spreken over ‘business ethics’ en de
rol die gedragscodes, brancheorganisaties en beroepsverenigingen
daarbij kunnen spelen.
door Ronald de Blauw en Paul Wessels
PropertyNL Magazine 4 september 2008 nr.13
Leden van de RICS dienen te voldoen aan een aantal regels
die gaan over integriteit, bekwaamheid en niveau
van dienstverlening. Deze Code of Conduct, bestaand
uit 12 basisprincipes, kan een baken zijn in deze turbulente
tijd waarin vastgoed steeds sneller en soms via ingewikkelde
constructies van eigenaar veranderd. De Nederlandse
tak van de van oorsprong Engelse organisatie
kan zo een rol spelen bij het transparanter en eerlijker
maken van de vastgoedmarkt, maar met het huidige ledenaantal
van 224 is de invloed op de Nederlandse vastgoedpraktijk
nog beperkt. De RICS wint hier echter terrein
en de leden hebben hoge verwachtingen van het
impliciete kwaliteitskeurmerk dat aan het lidmaatschap
hangt. Gedragscodes zoals die van het RICS kunnen een
frauduleuze werkwijze tegen gaan, maar om recht in de
leer te blijven moet om te beginnen een sterk persoonlijk
rechtvaardigheidsgevoel aanwezig zijn.
Voor de meeste deelnemers aan het rondetafelgesprek is
een interne gedragscode niet het belangrijkste criterium
geweest bij de keuze van een werkgever, maar ze vinden
een integere onderneming die staat voor openheid, onafhankelijkheid
en betrouwbaarheid wel belangrijk. Daarnaast
hechten ze ook sterk aan de internationale omgeving,
de mogelijkheid om over de grenzen heen te
opereren. Dan krijg je automatisch te maken met de
noodzaak van gedragscodes, is de ervaring van Cees
Schekkerman, adviseur en taxateur bij Colliers International.
‘De meeste Angelsaksische vastgoedbedrijven eisen
van hun adviseurs zo’n set gedragsregels. In Engeland
kun je geen taxatie doen zonder lid te zijn van de
RICS’, zegt hij. ‘In de RICS Red Book zijn regels en protocollen
vastgelegd voor taxateurs, die een uniforme en
onafhankelijke werkwijze waarborgen. Door de globalisering
vragen Nederlandse opdrachtgevers daar ook
steeds vaker naar.’ Volgens Schekkerman hebben brancheorganisaties
zoals de NVM maar beperkt interne regels
en richtlijnen. ‘Ze bieden geen duidelijke structuur
waar in je moet werken. De Red Book is de enige internationale
standaard voor deze werkzaamheden.’
Belangen
Ook senior consultant Una Buning van Deloitte Real
Estate Advisory merkt dat internationale klanten steeds
vaker vragen naar het rode boekje. Intern hanteert Deloitte
regels om te waken voor een rechte wandel van
haar werknemers. Zo moeten ze één keer per jaar aangeven
dat ze geen belangen hebben bij de bedrijven die
klant zijn. Buning vindt het niet meer dan normaal om
op de juiste manier met ethische kwesties om te gaan,
hoewel ze daar minder mee te maken heeft omdat de
dealpraktijk verder van haar af staat. ‘Ik heb als specialisatie
waarderingen en adviseren bij vastgoedvraagstukken
zoals beoordelen van taxaties. Daarbij is integriteit
een issue. Als ik sporadisch een verkoopadvies op moet
stellen, krijg ik er ook mee te maken. Ik vind dat je beter
open kaart kunt spelen, dat geeft vertrouwen voor de
klant en is gunstiger op de lange termijn’.
Niet alleen bij taxaties zijn gedragscodes van belang.
Ook bij de beroepen van organisatieadviseurs, assetmanagers
en makelaars is een integere, open en controleerbare
werkwijze essentieel. Wendy Verschoor, adviseur
strategie en organisatie bij PricewaterhouseCoopers ziet
een Code of Conduct als een kwaliteitskeurmerk, waarmee
een bedrijf zich kan onderscheiden van de concurrent.
‘In mijn werk bestaan weinig concrete regels waar
adviezen aan moeten voldoen. Daarom is het goed lid te
zijn van een organisatie als het RICS.’ Voor Verschoor
speelde integriteit wel een rol bij de keuze van de werkgever,
maar het was niet het belangrijkste criterium bij
de stappen die ze nam op de arbeidsmarkt.
Hoog in he t vaandel
Bij vastgoedadviseur Jelle Kasteel van EPAC Property
Counselors woog de ethische kant zwaarder mee toen
hij na negen jaar bij een institutionele belegger overstapte
naar het met Boer & Croon geassocieerde adviesbureau.
EPAC is een kleine en onafhankelijke organisatie
met als kernactiviteiten vastgoed- en financieringsvraagstukken,
boardroomcounseling, transactiemanagement
en portefeuillestructurering. Kasteel: ‘Ik heb bewust gezocht
naar een bedrijf dat ethiek hoog in het vaandel
heeft staan. We spreken onderling veel over ethische
kwesties bij ons advieswerk, want de vastgoedwereld is
van nature weinig transparant en moeilijk in regels te
vatten. Juist vanwege onze neutrale positie krijgen we
veel opdrachten.’ De Code of Conduct van het RICS is
volgens Kasteel gedefinieerd in 12 persoonlijke principes.
‘De selectie gebeurt bij de voordeur, tijdens een “assesment
of professional competence” en bij de aanvraag
van het lidmaatschap is er een kwaliteitstoets.’
Een teken van professionaliteit, zo ziet ook William
Smit van de internationale belegger Valad zijn lidmaatschap.
‘In Engeland laten opdrachtgevers zelfs vaak een
antecedentenonderzoek achterwege als de adviseur van
de contractpartij lid is van de RICS.’ Smit is hoofd van
de afdeling
assetmanagement en vanuit die functie
verantwoordelijk voor de waardering van vastgoed. Maar
hij stuurt de taxateurs niet direct aan, omdat Valad deze
taken gescheiden heeft om een objectieve waardebepaling
te garanderen. ‘De performance van assetmanagement
is afhankelijk van de waardegroei van het vastgoed’,
zegt hij. ‘Daarom geven medewerkers vanuit het
Valad-kantoor in Londen op fondsniveau opdracht aan
taxateurs. We hebben natuurlijk wel contact met elkaar
om bijvoorbeeld de data te controleren die de basis van
de taxatie vormen of om beter inzicht te krijgen in de
markt. Maar de assetmanager is niet verantwoordelijk
voor de taxatie, daar tekenen meerdere personen op een
ander niveau voor.’
Niet alleen wereldwijd opererende organisaties als Valad
en RICS hechten de laatste tijd meer waarde aan integriteitsuitgangspunten,
weet Smit. Ook de IVBN, de vereniging
van institutionele beleggers in Nederlands vastgoed,
vormt volgens de assetmanager een goed platform
om onderling gedragsregels af te spreken. De vereniging
heeft een Code of Ethics, een model interne gedragscode
en een gedragscode voor de verkoop van huurwoningen,
die allemaal op de website staan. En binnen de IVBN is
een werkgroep transparantie actief, die onlangs aanbevelingen
voor jaarverslaggeving heeft uitgebracht.
me ntali tei t
Maar papier en regels alleen zijn niet zaligmakend.
Ethisch handelen is vooral ook een kwestie van mentaliteit.
Smit: ‘Iemand die echt wil frauderen, vindt wel een
weg om die de regels te omzeilen. Een ethische code kan
ook een soort schijnveiligheid creëren. Daarom moet je
bij het zakendoen ook afgaan op je gezond verstand en
het onderbuikgevoel.’
Als voorbeeld van een situatie waar het integriteitvraagstuk
opdoemt noemt PricewaterhouseCoopers-adviseur
Verschoor opdrachtgevers die vragen een eindrapport te
veranderen omdat de inhoud ze niet goed uitkomt. ‘Je
moet dan je rug rechthouden en je eigen lijn volgen. Dat
geldt ook als je zaken doet in een corruptiegevoelig land
als Rusland. Zo ben ik betrokken geweest bij het opzetten
van een vastgoedfonds in Moskou en dan is het prettig
om van gedachten te kunnen wisselen met vakgenoten
bij het RICS over hoe je omgaat met dit soort
situaties.’
De reden om lid te worden van het RICS was anders
voor aspirant-lid Floor Appels van makelaarskantoor
Appels. Ze is de derde generatie die in het familiebedrijf
uit Goirle stapt. ‘Ik wil weten wat er in de vastgoedwereld
speelt, een goed beeld van de markt krijgen. Als
makelaar is het zaak je te specialiseren en te onderscheiden,
anders ben je in de huidige marktomstandigheden
de klos.’ Klanten zijn volgens Appels door de economische
situatie onzekerder geworden om in de vastgoedmarkt
te stappen, ze willen geen risico lopen. Daarom
zijn ze bereid te betalen voor kwaliteit. ‘Het lidmaatschap
staat voor een kwaliteitskeurmerk en die wordt
belangrijker in een vastgoedmarkt die sterk globaliseert.
In die markt is een lidmaatschap van de NVM niet voldoende.’
Appels vindt daarom dat de RICS in Nederland,
net als in Engeland waar 25.000 woningmakelaars
zijn aangesloten bij de RICS, hun bekendheid zouden
moeten uitbreiden tot de particuliere klant. ‘Bij ons staat
integriteit en compliance zeer hoog op de agenda,’ zegt
aspirant-lid Philip Bischop van vermogensbeheerder en
pensioenuitvoerder Mn Services. De teamleider Portefeuille
Management Onroerend Goed Nederland geeft
aan dat er bij Mn Services strenge interne gedragsregels
gelden en er bovendien heldere procesbeschrijvingen
zijn opgesteld, zoals het SAS 70 type 2 certifi caat. Dit is
een afkorting voor Statement on Auditing Standard 70,
een standaard die is ontwikkeld en wordt onderhouden
door de American Institute of Certifi ed Public Accountants
(AICPA). Bischop: ‘Deze standaard legt bedrijfsprocessen
goed vast. Daarnaast is het project ‘know your
customer’ bij ons opgezet. Die stelt de antecedenten van
de opdrachtgever centraal. We willen weten met wie we
zaken doen en wie de bestuurders zijn. Daar gaan we
vrij ver mee.’
In 't kort
• Leden van RICS
volgen Code of
Conduct
• Red Book internationaal
geaccepteerd
• Ethisch handelen
kwestie van mentaliteit
RICS actief in 120 landen
De RICS is een wereldwijde organisatie van vastgoedprofessionals
met 140.000 leden in meer dan 120 landen,
die in 1868 in het Verenigd Koninkrijk werd opgericht.
De belangrijkste doelen zijn de regulering en
promotie van het vak, handhaving van de hoogste normen
op het gebied van opleiding en beroepsuitoefening
en leveren van onpartijdige adviezen, analyses en
richtsnoeren. Ongeveer 34.000 studenten krijgen onderwijs
bij een van de 400 geaccrediteerde opleidingen.
De RICS-leden brengt jaarlijks 500 onderzoeken
en beleidsdocumenten uit en heeft 160 verschillende
specialisaties bijeengebracht in 16 ‘faculteiten’. RICS
Nederland is een van de 50 nationale associaties en
heeft 224 leden en 100 aspirant-leden, ontwikkelaars,
beleggers, makelaars, taxateurs, financiers, advocaten,
projectmanagers, facility managers en algemene
vastgoedadviseurs. Het ledenaantal groeide het afgelopen
jaar met 25%.
De RICS kent verschillende routes naar het lidmaatschap,
afhankelijk van de academische en professionele
kwalificaties en de relevante ervaring van het
kandidaat-lid. Zo krijgen afgestudeerden aan een
van de RICS geaccrediteerde opleidingen in vastgoed
toegang tot de RICS-titel. Het gaat om de
MRE-opleidingen van de amsterdam School of Real Estate en
tIaS nIMBaS Eindhoven, de Hanzehogeschool
vastgoed en Fontys Hogeschool vastgoed. alleen
via deze opleidingen kunnen mensen met geen of
weinig werkervaring lid worden. Met 10 jaar vastgoedervaring
is een HBo diploma een minimale eis. Indien
een senior kandidaat twee opleidingen heeft,
waarvan een vastgoedgerelateerd, kan vijf jaar ervaring
voldoende zijn.
de RICS heeft vorig jaar een gereglementeerde gedragscode
opgesteld die bestaat uit een pakket van negen
uitgangspunten voor het gedrag van de leden, zowel
privé als zakelijk. deze ‘Rules of Conduct’ vervangt het
oude 56 pagina’s tellende reglement. daarnaast hanteert
de organisatie een ‘Code of Conduct’, de twaalf
basisprincipes van de RICS.
de RICS reguleert haar leden wereldwijd via de zogenaamde
Regulatory Board en het disciplinary Committee,
waar niet-leden de hoofdmoot van vormen. wanneer
RICS een klacht ontvangt over een nederlands lid,
is hij of zij verplicht openheid van zaken te geven. wanneer
de klacht gegrond wordt verklaard en ernstig genoeg
is zal uitsluiting van het lidmaatschap volgen, inclusief
publicatie daarvan.
