Mogelijk passeert de grens van € 1 mrd aan verstrekte vastgoedfinancieringen. Een portret van Annemieke Schoonderwoerd, medeoprichter én naamgever van de grote groeier in vastgoed.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 9, 30 september 2022
In het kantoor in de oksel van de A2 in Breukelen stijgt de temperatuur. Bijna is het zover: na zes jaar ondernemen schiet Mogelijk Vastgoedfinancieringen door de grens heen van € 1 mrd aan verstrekte vastgoedfinancieringen.
Bijna iedereen kent Mogelijk door reclamespotjes op BNR, tv-spotjes en advertorials en banners in vakbladen, maar het verhaal achter Mogelijk en medeoprichter Annemieke Schoonderwoerd is veel minder bekend. Als zij aan het woord komt, is het vaak om ondernemers te wijzen op een vastgoedfinanciering die wel mogelijk is of om te vertellen dat investeren in zakelijke hypotheken, in tegenstelling tot sparen, rendement oplevert.
Algemene naam
Schoonderwoerd en haar twee compagnons, projectontwikkelaar Maarten Rövekamp en makelaar Pablo de Loor, ondervonden in de kredietcrisis aan den lijve dat grootbanken afwijzend reageerden op het financieren van vastgoed voor het MKB. Schoonderwoerd: ‘Wij wilden het financieren van vastgoed mogelijk maken voor ondernemers. Daarom vond ik dat ons bedrijf Mogelijk moest gaan heten. Niet een flauwe samentrekking van onze drie namen.’
Het werd dus geen ‘Schoonloorkamp’, maar een algemene naam met eindeloze woordspelingen, lastig in zoekmachines, maar voor het grote publiek makkelijk te reproduceren.
Inmiddels weten Nederlandse ondernemers wat Mogelijk is. Het groeibedrijf – winnaar van een FD Gazellen Award – dankt dit onder meer aan de marketing van Schoonderwoerd. Zij studeerde marketing en commerciële economie in Rotterdam en was in 2007 medeoprichter van Gripp, een bedrijf dat mediaconcessies exploiteert. In 2015 richtte ze samen met haar toenmalige compagnon het digitale buitenreclame-bedrijf Bereik op.
Geheim achter het succes
Met Mogelijk richt Schoonderwoerd zich op de vastgoedprofessional en op de gewone ondernemer die maar een paar keer in zijn carrière met vastgoed te maken heeft. Wat is het geheim achter het succes van Mogelijk? Met die vraag gingen we naar het Mogelijk-hoofdkantoor in Breukelen.
Schoonderwoerd zit niet aan tafel, maar leidt ons ‘dynamisch’ door het bedrijf, dat een afspiegeling is van het denken van de drie oprichters. Uit de mond van Schoonderwoerd klinkt het allemaal vanzelfsprekend. Het begon voor Mogelijk in een Breukels kantoor in de buurt van de snelweg en de ‘oriëntaalse’ Van der Valk. Het gebouw is door Maarten Rövekamp met het bedrijf Rijn en Vecht Projectontwikkeling gerealiseerd. Dat bedrijf houdt nog steeds kantoor in het gebouw.
Schoonderwoerd vertelt dat Rövekamp als projectontwikkelaar tijdens de kredietcrisis in 2010 tegen een probleem aan liep: ‘Banken financierden geen bedrijfsmatig vastgoed meer. Daardoor kregen zijn kopers geen financiering, kon hij te weinig ontwikkelen en zou hij met de handen over elkaar moeten gaan zitten. Maarten kwam toen bij toeval een investeerder tegen die graag de kopers van de panden wilde financieren. Deze investeerder was enthousiast vanwege de nette rentevergoeding en de zekerheid van het eerste recht van hypotheek. Zo is ‘Mogelijk’ geboren.’
Tientallen schermen
Na een bezoek aan het traditionele kantoor van de ontwikkelaar komen we in het hypermoderne domein van acceptatie van hypotheken van Mogelijk. Alles flitst op tientallen schermen voorbij: leningen van € 50.000 tot € 10 mln. Het accent ligt echter op leningen van € 200.000 tot € 2 mln. Alle gebouwen met lopende hypotheken komen met foto’s inclusief financiële gegevens op de beeldschermen langs alle wanden.
Tijd voor een ontmoeting met Folkert Eggink. ‘Mag ik je voorstellen aan de algemeen directeur?’ We zijn net gewend aan oprichter Schoonderwoerd en ontwikkelaar Rövekamp en hebben medeoprichter en vastgoedmakelaar De Loor nog niet ontmoet, en dan is daar ineens Eggink, afkomstig van ING. Waarom een ceo van buiten het bedrijf? Schoonderwoerd: ‘We zijn met z’n drieën tot de ontdekking gekomen dat we meer ondernemer dan manager zijn. We konden het goed doen tot een organisatie met ongeveer 35 mensen, maar nu hebben we 100 mensen in dienst. Dan moet je dingen anders organiseren en moet je niet alles zelf willen doen. Iets wat ondernemers eigen is, omdat alles gisteren klaar moest. Daarom hebben we een sterk directieteam gezocht, met gedegen ervaring in de financiële sector.’
Eggink krijgt het zeker zo druk als de oprichters. Schoonderwoerd: ‘We hebben er zes jaar over gedaan om een miljard aan vastgoed te kunnen financieren. Dat kan met Folkert en de huidige organisatie veel sneller. Ik denk dat we straks een miljard per jaar kunnen doen.’
Volgende groeispurt
Ook dit klinkt simpel, maar de meeste ondernemers lukt het niet om snel plaats te maken voor een heel nieuw management. Eggink heeft ook een cfo aangetrokken (Ferry de Vries) en speciaal voor de buy-to-let-markt en de fondsen is Dirk Jan van der Hoeden gecontracteerd. Eggink: ‘Ik denk dat Mogelijk klaar is voor een volgende groeispurt.’
Schoonderwoerd wil wel het idee wegnemen dat het allemaal om de groei gaat. ‘Het idee achter Mogelijk is ‘van ondernemers voor ondernemers’. Het denken in oplossingen zit in ons DNA. Dat is waar het uiteindelijk om gaat, en het is belangrijk dat we dat in stand houden.’
Ondernemers die de hooivork zelf ter hand nemen. Schoonderwoerd wil dat idee wel nuanceren. ‘De rol van banken is de afgelopen jaren veranderd. De kosten voor kleinere klanten zijn voor banken gewoon te hoog, te veel administratie, te hoge bedragen die ze als eigen vermogen voor hypotheken moeten aanhouden. Ik denk dat de grenzen vanaf welke bedragen zij hypotheken verstrekken, steeds verder naar boven schuiven. Het werk dat je moet doen voor kleine hypotheken is vrijwel gelijk aan een grote hypotheek. Bij ons krijgt elke klant dezelfde behandeling, of het nu voor € 50.000 is of voor een paar miljoen. Dat kunnen we onder meer doen door de slimme automatisering van het proces.’
Rol van de automatisering
Schoonderwoerd neemt ons nu mee naar de ruimte in het complex met scrum- en sprintteams, het kloppende ict-hart van Mogelijk. Al die investeerders in hypotheken aan de ene kant en pandeigenaren aan de andere kant vergen een immense administratie. Het is dan vaak een voordeel voor automatiseerders om van scratch af aan te beginnen, en niet zoals bij de grootbanken een ‘legacy’ te hebben met systemen die overeind moeten worden gehouden. Bij Mogelijk weet iedereen waar de teller staat. Tijdens ons gesprek stond de teller op 4100 panden die gefinancierd zijn.
Schoonderwoerd vertelt dat de rol van automatisering bij Mogelijk soms in kleine dingen terug te zien is. ‘Neem nu de toiletten. Eén van onze ict’ers ergerde zich aan de handdoekdispenser. Die was altijd net leeg als hij kwam. Daarom ontwikkelde hij een dispenser die bij 20% vulling automatisch een e-mail genereert naar de beheerder. Een kleinigheid op het totaal aan computerregels, maar misschien wel illustratief.’
Ongelijk speelveld
Banken klagen over een ongelijk speelveld, omdat partijen als Mogelijk aan veel minder regels hoeven te voldoen dan banken. Schoonderwoerd: ‘Wij stellen dezelfde eisen aan klanten als banken. Ook bij ons moeten ze door Wwft- en UBO-trajecten.’
Volgens Schoonderwoerd zijn er 15 mensen bij Mogelijk bezig met compliance en klantonderzoek. Zijn er dan geen verschillen tussen Mogelijk en de grootbanken? Grootbanken financieren in de regel geen kantoorgebouwen meer met een energielabel van C of slechter. Deze mogen volgend jaar niet meer als kantoor gebruikt worden. Niet makkelijk om te financieren dus. ‘Wij denken in zo’n geval mee met de eigenaar. Als een eigenaar een pand heeft met een D-label en hij vraagt ons om een zakelijke hypotheek om er A van te maken, dan is dat toch prima? Ons doel is niet om vinkjes te zetten om af te wijzen, maar om er samen uit te komen. Daarin maken wij wel een verschil.’
Kwaliteit en locatie
Buiten pakken donkere wolken zich samen. Vastgoedhypotheken zijn niet ongevoelig voor crises, sterker nog, vastgoed lag vaak aan crises ten grondslag. Hoe kijkt Schoonderwoerd hier tegenaan? ‘Ik denk dat het heel belangrijk is dat ondernemers zelf ook goed kijken naar de courantheid en kwaliteit van hun pand. Kwaliteit en locatie blijven belangrijke pijlers. Wij lenen uit tegen voorwaarden die de ondernemers acceptabel vinden. (De loan-to-value ligt doorgaans op 60%, red.) Dit betekent dat de panden niet snel onder water komen te staan.’
De rente en inflatie lopen intussen op. ‘Dat is waar, maar bij onze investeerders gaat het om het verschil tussen de spaarrente en hypotheekrente die zij krijgen. Dat is nog steeds fors meer dan 4%. Wij merken dus niet dat de animo afneemt voor investeringen in vastgoedhypotheken, integendeel.’ Daarmee hoopt Schoonderwoerd ondanks de naderende crisis snel te kunnen blijven groeien. ‘Ruimte genoeg met meer dan een miljoen gebouwen aan commercieel vastgoed.’
Oprichters van Mogelijk
Pablo de Loor
Pablo de Loor begon op de hogeschool Fontys met een studie Makelaardij & Vastgoed. Hierdoor kreeg hij de smaak van vastgoed te pakken. Hij leerde het makelaarsvak bij RSP en MVGM-voorloper Meeùs en begon in 2007 voor zichzelf. Nu is hij zes jaar entrepreneur bij Mogelijk.
Maarten Rövekamp
Maarten Rövekamp is medeoprichter van Mogelijk en ruim 20 jaar eigenaar van de ontwikkelaar Rijn & Vecht Projectontwikkeling. Rijn & Vecht is gespecialiseerd in de realisatie van bedrijfsmatig vastgoed in Midden-Nederland.
Annemieke Schoonderwoerd
Annemieke Schoonderwoerd studeerde marketing en commerciële economie in Rotterdam en was in 2007 medeoprichter van Gripp, een bedrijf dat mediaconcessies exploiteert. In 2015 richtte zij samen met een compagnon het digitale buitenreclame-bedrijf Bereik op.
______________________________________________________
Folkert Eggink
Folkert Eggink is zijn internationale carrière gestart bij ING Real Estate, destijds onderdeel van bank-verzekeraar ING Groep, onder andere in Nederland, België en Australië. Later werd hij algemeen directeur bij Funding Circle. Samen met zijn directieteam wil hij Mogelijk klantgericht verder laten groeien in de gereguleerde financiële markt.
