Amsterdam Zuidoost en Centraal Station Utrecht worden genoemd in een Europese lijst van plekken waar de kantoorhuren het hardst zullen stijgen.
Amsterdam Zuidoost en Utrecht staan op nummer 7 in de lijst, nog boven Parijs (12de en 13de arrondissement) en Frankfurt.
Het rapport ‘2017 European Office Investment Perspective’ van JLL onthult trends in de markt en voorspelt Europese hotspots voor huurgroei buiten de toplocaties.
Volgens de internationale vastgoedadviseur beschouwen beleggers inkomsten uit vastgoed steeds vaker als belangrijkste drijfveer voor het rendement. De kwaliteit van huurders en de locatie worden daardoor extra belangrijk.
Het rapport geeft ook aan hoe beleggers, nu de concurrentie steeds verder toeneemt, toch toegang kunnen krijgen tot de Europese kantorenmarkten. Ze moeten creatiever zijn, bijvoorbeeld door verder te kijken dan de toplocaties voor het realiseren van optimale huurgroei.
Hotspots voor huurgroei
Het rapport identificeert in continentaal Europa tien hotspots in kantorenmarkten waar beleggers die bereid zijn buiten de meer traditionele markten te kijken, in de komende twee jaar een bovengemiddelde huurgroei kunnen verwachten. Deze deelmarkten liggen buiten de topgebieden en bieden een combinatie van sterke basiskenmerken van het vastgoed, een sterke huurdersvraag en een katalysator waarmee de markt zich onderscheidt.
Vier van de tien hotspots waar een sterke huurgroei wordt verwacht, liggen in Duitsland: de binnenstad en de randen daarvan in Stuttgart, Hauptbahnhof-Europacity, Mediaspree & Mitte in Berlijn, Oost-München en het bankendistrict en de City van Frankfurt. Ook vallen twee Spaanse deelmarkten op: Mendez Alvaro in Madrid en Plaça de les Glòries in Barcelona. Andere deelmarkten zijn te vinden in Amsterdam, Utrecht, Parijs, Luxemburg en Stockholm.
Niet achterover leunen
Dré van Leeuwen, head of capital markets Nederland bij JLL: “Europees vastgoed blijft een aanzienlijke hoeveelheid kapitaal aantrekken, want in het huidige klimaat van lage rentetarieven en historische lage aanvangsrendementen presteert het stabiel vergeleken met andere beleggingscategorieën. Maar de concurrentie is sterk en beleggers kunnen het zich niet veroorloven gewoon achterover te leunen en af te wachten. Ze moeten creatiever handelen om toegang te krijgen tot de markt, bijvoorbeeld door het bestuderen van stedelijke transformatie via infrastructuur en van projectontwikkelingen. Ook kan gedacht worden aan M&A-activiteiten en het afstoten van niet-strategisch bezit."
Beleggingen met 8% gestegen
Beleggingen in kantoren in Europa, exclusief het Verenigd Koninkrijk, stegen in 2016 met 8% naar een recordhoogte van € 81,3 mrd. Daarbij speelde internationaal kapitaal – 25% van alle transacties – een steeds belangrijkere rol. De voorlopige transactievolumes voor het eerste kwartaal van 2017 kwamen uit op € 15 mrd en evenaarden daarmee het sterke eerste kwartaal van 2016. De vraag naar Europese kantoren zal naar verwachting in de rest van het jaar groot blijven, hoewel het gebrek aan aanbod een probleem blijft vormen.
Aanvangsrendement Amsterdam 4%
Concurrentie heeft het aanvangsrendement van toplocaties naar een nieuw historisch niveau geleid. Parijs, München en Berlijn bewogen in het eerste kwartaal van 2017 allemaal naar de 3%, ruim onder eerdere historische niveaus. In Berlijn staat het aanvangsrendement van prime kantoren nu 175 basispunten onder de vorige piek van 4,75% in het vierde kwartaal van 2006. Het aanvangsrendement in Amsterdam, nu 4%, ligt 75 basispunten onder de vorige piek welke gemeten werd in 2006.
“Beleggers zijn bereid de huidige prijzen te betalen als ze vertrouwen hebben in huurgroei. We zien dat beleggers niet alleen hun rendementsverwachtingen aanpassen, maar ook dat ze zich steeds meer richten op de kracht van toekomstige inkomstenstromen als belangrijkste drijfveer voor rendement. Ze letten meer dan ooit op de kwaliteit van huurders, op de toekomstbestendigheid van locaties en op andere kritische kenmerken die zullen leiden tot verbeterde prestaties van gebouwen”, aldus Van Leeuwen.
