Ondernemer Wim Beelen bouwt een mega-logistiek centrum van twee lagen voor duurzame stadsdistributie in Amsterdam. ‘Je kunt niet gaan zitten wachten tot anderen het oppakken.’
Door Lizanne Schipper
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 26 februari 2021
Tot voor kort hield Wim Beelen met zijn twee collega’s kantoor in een bouwkeet op een verlaten terrein aan het Noordzeekanaal, ten westen van de ring A10 van Amsterdam. Op die plek verrijst de komende jaren een logistiek centrum van 220.000 m² voor distributie naar stad en omstreken, Amsterdam Logistic Cityhub. In november vorig jaar verhuisde het team naar een comfortabel flex-kantoor in de Ito-toren op de Zuidas. ‘Het werd daar steenkoud’, aldus Beelen.
De grond is inmiddels gesaneerd en bouwrijp gemaakt, de vergunningen zijn rond en in april gaan de eerste heipalen de grond in. Beelen voert de laatste gesprekken met de uitverkoren bouwer.
Twee jaar geleden kocht ondernemer Beelen de grond van het Duitse chemiebedrijf Lanxess. Direct nadat hij in Het Financieele Dagblad had gelezen dat het bedrijf daar weg wilde, had hij de ceo gebeld. Een jaar later verkocht hij zijn sloop- en afvalverwerkingsbedrijf Beelen Groep, zodat hij zijn handen vrij had. ‘Ik besloot iets minder hoog te gaan springen, het wat makkelijker te maken voor mezelf.’ Al is de Cityhub niet direct een makkie, erkent hij. ‘Dit is een fulltime taak voor zeker drieënhalf jaar. Het project is complex en ik ben perfectionistisch, best een moeilijke combinatie.’
Last mile verduurzamen
Beelens vastgoedervaring beperkte zich tot de aankoop van eigen kantoorruimte. Maar hij had een groot idee, en misschien is daar ook wel een buitenstaander voor nodig. Eén megapand van twee lagen voor verschillende gebruikers. Ja, op de Maasvlakte wordt ook een kolossaal logistiek centrum ontwikkeld, maar die 210.000 m² zijn verdeeld over zes gebouwen. ‘Ook heel stoer hoor, maar wij doen dat in één keer. Als wij beginnen met heien, wordt dat een investering van ver boven de € 100 mln.’ Beelen zorgt zelf voor de financiering. ‘Je kunt niet gaan zitten wachten tot anderen het oppakken. Natuurlijk is een verdeling over meerdere gebouwen een stuk overzichtelijker, maar ik geloof er niet in.’
Waarom niet? De gebruikers – hij denkt aan e-retailers, bouw en horeca – moeten onder één dak zitten om zijn plan te kunnen uitvoeren. Samenwerking is volgens Beelen cruciaal. Hij wil de leveranties voor de stad hier verzamelen om de doorgaans vervuilende last mile te kunnen verduurzamen. Dat wil hij doen door vervoer over het water met elektrische boten die hij zelf laat ontwerpen en over de weg met elektrische brommertjes of gewoon vrachtwagens. ‘Er moet iets gebeuren; de stad slibt dicht. Grote retailers hebben nu centrale, regionale en lokale distributiecentra. Hetzelfde pakketje hebben ze dus drie of vier keer in handen. Daar snap ik niets van. Ik wil één schakel: hier de goederen verzamelen en met een boot wegbrengen naar de stad of naar Zaandam of Diemen, waar 20 fietsen staan te wachten voor de laatste kilometer.’ Als verschillende distributeurs de bestellingen dan ook nog bundelen, kan het nog efficiënter gebeuren. En Beelen is ervan overtuigd dat die eendracht pas op gang komt als zij fysiek bij elkaar zitten. Als voorbeeld noemt hij bierleveranciers die hier hun opslagruimte kunnen hebben en dan een gezamenlijke route rijden om de cafés in de stad te beleveren. Of een hotelketen die alle voorraden in de Cityhub aanhoudt en dagelijks één keer voor food en één keer voor non-food langs de hotels rijdt. ‘Nu krijgen hotels wel 30 leveranciers per dag aan de deur. Hier kunnen ze ook bijvoorbeeld wasmachines neerzetten en het linnen wassen, of maaltijden voorbereiden. Dit zijn goedkopere meters dan in de binnenstad.’ Wat die meterprijzen zijn? Daarover laat Beelen niets los. Niet interessant, vindt hij. ‘Als partijen dat willen weten, moeten ze ons maar bellen.’
Voor de troepen uit lopen
Eerdaags begint de bouw, met één toegezegde gebruiker. ‘Eerst bouwen, dan vullen’, zegt Beelen. ‘Een doorsnee gebouw staat er in negen maanden, dit gebouw kost twintig maanden. Logistieke gebruikers denken in blokken; ze weten vaak nog niet wat ze over een paar jaar doen. Ze moeten het eerst zien. We lopen voor de troepen uit, moeten mensen overtuigen van dit concept. Daarom werken we ook niet met makelaars; we moeten een nieuw soort vraag creëren. Dan moet je zelf je plannen over de bühne brengen. Dat is soms vermoeiend, maar ook leuk. Als straks de eerste paal de grond ingaat, gaan ze het zien. Daarna hoeven we alleen nog maar stenen te stapelen.’
Het eerste huurcontract is getekend door VolkerWessels Bouwmaterieel. Dat gaat 14.000 m² afnemen en ook gebruikmaken van kantoorruimte die bovenop de hal wordt gebouwd, een opslagruimte voor gevaarlijke stoffen en een aantal parkeerplaatsen. De bouwer gaat vanuit de Cityhub bouwplaatsen in Amsterdam bevoorraden, en andere bouwers mogen ook meedoen. Bouwvakkers kunnen hier parkeren en worden dan met een busje naar de stad gebracht. Beelen laat hier in totaal 1600 parkeerplekken aanleggen. ‘De gemiddelde ontwikkelaar vraagt zich af of we gek geworden zijn. Maar volgens mij wordt het belang van parkeren bij nieuwe logistiek onderschat. Om de stad te ontzorgen, is daarvoor veel ruimte nodig.’
Wennen aan nieuwe ideeën
Aanvankelijk was Beelen verbaasd dat niemand hem voor was met dit idee. Maar de afgelopen jaren heeft hij de vastgoedwereld een beetje leren kennen. ‘Makelaars en financiers baseren zich op gegevens uit het verleden; daardoor komt iets nieuws niet van de grond. Het is goed om er zo onbevangen in te stappen. Vernieuwing moet je trekken zonder voorbehoud. Mensen roepen niet meteen: wat gaaf.’
Ook retailers moeten wennen aan nieuwe modellen, zegt Beelen. Zij zullen af moeten van het eindeloos heen en weer rijden met pakjes voor particulieren, en niet alleen uit duurzaamheidsoogpunt. ‘Hun winst loopt weg als ze hun klanten elk moment willen bedienen. Bedrijven zijn angstig, maar ze moeten in zichzelf geloven en tegen de klant durven zeggen: Dit is het. We volgen een dagelijkse routing, wen er maar aan.’
Amsterdam Logistic Cityhub gaat nieuwe data voor de sector genereren en zo de logistiek een impuls geven, aldus Beelen. Maar durven huurders zo’n vernieuwend concept wel aan? ‘Huurders? Die vragen zich alleen af waar ze het goedkoopst een doos kunnen laten neerploffen. Wat wij zoeken zijn gebruikers, die bezig zijn met een betere, efficiëntere bedrijfsvoering. Maar ook die komen pas als ze 100% zeker weten dat ze hiermee gaan verdienen.’ De komende tijd gaat Beelen met potentiële gebruikers in gesprek, om hen te overtuigen van de voordelen. Wacht maar tot het gebouw er oktober volgend jaar staat. Beelen: ‘Dan zul je zien dat de gebruikers in de rij staan en denken: Shit, zit het al vol?’
Amsterdam Logistic Cityhub
– Tweelaags logistiek centrum van in totaal 220.000 m² bvo (met mezzanine uit te breiden naar 300.000 m²): 125.000 m² hal + 11.000 m² kantoorruimte + 1.600 parkeerplaatsen + 220 loading docks
– Wim Beelen is initiatiefnemer en financier
– Gekocht in 2019
– Eerste paal april 2021
– Oplevering oktober 2022
– Eerste huurcontract: VolkerWessels Bouwmaterieel, 14.000 m²
Gerelateerde artikelen:
