Schiphol Real Estate wil zijn portefeuille met € 1,2 mrd verdubbelen. Daarmee tilt directeur Ad Mast vastgoedontwikkeling naar een hoger plan. Na tien jaar successen in kantoren, logistiek en parkeren zijn de nieuwe uitdagingen niet alleen te vinden op internationaal en regionaal gebied maar ook in het Schipholgebied zelf. SRE betreedt nieuwe niches als hotels en een groothandelscentrum voor Chinezen. Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 15
Schiphol Real Estate wil zijn portefeuille met € 1,2 mrd verdubbelen. Daarmee tilt directeur Ad Mast
vastgoedontwikkeling naar een hoger plan. Na tien jaar successen in kantoren, logistiek en parkeren zijn
de nieuwe uitdagingen niet alleen te vinden op internationaal en regionaal gebied maar ook in het Schipholgebied
zelf. SRE betreedt nieuwe niches als hotels en een groothandelscentrum voor Chinezen.
Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 15
door Gabriëlle Klaver en Wabe van Enk
Nu de privatisering van de Schiphol Group voorlopig
van tafel is, kan Ad Mast, directeur van Schiphol Real
Estate, weer vrijuit spreken over de toekomstplannen
van SRE. In tijden van due dilligence is het immers
onverstandig om te praten over alle kansen die er liggen.
Het gesprek is het laatste dat plaatsvindt op het
hoofdkantoor in het World Trade Center op Schiphol
Centrum, een kantoor dat SRE op risico realiseerde.
Mast staat binnenkort zijn plek af om het hoofdkantoor
van Unibail-Rodamco mogelijk te maken. Het complex
is compleet verhuurd en dit WTC realiseert de hoogste
Nederlandse kantoorhuurprijzen.
Schiphol Real Estate viert binnenkort zijn tiende verjaardag.
Van dat tienjarige bestaan van SRE heeft Mast
alles meegemaakt. Hij is vanaf het begin directeur van
deze 100% dochteronderneming van Schiphol. Blijven
treuren over het afblazen van de (gedeeltelijke) privatisering
doet hij niet. Het heeft geen invloed op het ambitieniveau,
zo verzekert hij.
Mast: ‘Wij willen onze activiteiten de komende jaren
gaan verdubbelen.’ De huidige activiteiten, bestaande
uit de beleggingsportefeuille en de ontwikkelportefeuille,
hebben een waarde van € 1,6 mrd. Daarvan is
€ 400 mln onderdeel van het Acre-fonds, waardoor het
belegd en geïnvesteerd vermogen van SRE uitkomt op
€ 1,2 mrd. De verdubbeling daarvan tot een omvang
van in totaal ongeveer € 2,8 mrd moet binnen vijf jaar
plaatsvinden.
Schiphol is een kapitaalkrachtige onderneming waardoor
SRE over voldoende middelen beschikt om haar
ambities te verwezenlijken. Een paar jaar terug is het
Acre-fonds opgericht, waar SRE en institutionele beleggers
ieder 50% van in handen hebben. Ondanks de
omvang van € 400 mln klinkt uit beleggingskringen de
wens om meer. Het probleem is meer een tekort aan
product. Mast: ‘Ik weet dat. We hebben nu een focus op
de eigen portefeuille en de aandeelhouders willen ook
dit fonds laten groeien.’
De verdubbeling van de portefeuille moet onder meer
komen van de uitbreiding van bestaande activiteiten
zoals de ontwikkeling van kantoren en logistieke ruimten.
Maar Mast verwacht ook veel van nieuwe activiteiten,
zoals de samenwerking met de regio en het specialiseren
in niches die goed in een luchthavengebied
passen.
Altijd te laat
Toen Mast bijna 10 jaar geleden begon bij Schiphol Real
Estate was vastgoed nog ondergeschikt aan de ‘airside’
activiteiten, zoals dat intern heet. Mast: ‘Schiphol als
kantorenlocatie zat niet tussen de oren van de gebruikers.
Omdat we niet op risico ontwikkelden, waren
we altijd te laat.’ Die tijden zijn veranderd: nu spreekt
Schiphol Group over het concept Airport City dat wordt
vermarkt als een dynamische omgeving waar mensen,
bedrijven, logistiek, winkels, informatie en entertain-
ment 24 uur per dag samenkomen en elkaar versterken.
De uitbreiding van de activiteiten van SRE betekenen
voor Schiphol Group een bijdrage aan de Airport-Citygedachte.
Op dit moment heeft SRE € 700 mln op de
plank liggen aan lopende projecten op Schiphol, maar
ook op de luchthavens van Rotterdam, Eindhoven en
Milaan. Met name op en rond Schiphol heeft SRE eigen
grondposities van waaruit ontwikkeld kan worden,
met de andere luchthavens zijn er samenwerkingsverbanden.
Schiphol heeft inmiddels een ruimtelijk
ontwikkelingsplan gepubliceerd met een horizon tot
2015 dat moet dienen als basis voor nieuw op te stellen
bestemmingsplannen. Vooralsnog zal het ontwikkelde
vastgoed in eigen hand gehouden worden zodat met
de opbrengsten de groei van de andere activiteiten van
Schiphol Group ondersteund kunnen worden.
De uitbreiding van de ontwikkelingsactiviteiten naar
andere sectoren dan kantoren en logistiek is niet alleen
een gevolg van de Airport-Citygedachte, maar ook een
gevolg van de wens van diversificatie en risicospreiding
van de gehele onderneming. Mast: ‘Hoewel de logistiekactiviteiten
gewoon zijn doorgelopen, hebben we
de afgelopen jaren wel een dip in de kantorenmarkt
gehad.’
Kantoren blijven belangrijk, maar worden meer ingebed
in de gebiedsontwikkelingsaanpak waardoor andere
functies ook steeds meer een rol krijgen. Mast:
‘Een leisure- en retailpark waar we eerder aan dachten
hebben we laten varen omdat het niet strookte met de
verkeersafwikkeling. Maar de bouwvergunning voor
een golfbaan hebben we hopelijk binnenkort rond, we
stappen zelf in hotelontwikkelingen en we gaan ons
parkeerproduct naar een hoger plan tillen.’
Golfbaan
De gebiedsgewijze benadering betekent ook dat ieder
gebied een eigen branding krijgt waar de functies
bijgezocht worden die er bij passen. Dat betekent dat
Schiphol Centrum als hart van de luchthaven zich
vooral richt op internationaal georiënteerde bedrijvigheid
en daar horen vergaderfaciliteiten en meer hotels
bij. In Centrum zal SRE als eerste de uitbreiding van
het Hiltonhotel met ontmoetingsfaciliteiten voor haar
rekening nemen. Elzenhof, dat in de ontwikkeling naar
voren is gekomen door afspraken met de gemeente
Haarlemmermeer omtrent de omlegging van de A9
bij Badhoevedorp, is de stepping stone tussen Schiphol
Centrum en de Zuidas. Hier moet dan ook het topsegment
een plek vinden en hier zal ook de golfbaan in
de buurt komen. Schiphol Oost krijgt weer een geheel
andere signatuur door de nadruk te leggen op aviation
en de bouw van een nieuwe terminal voor general aviation.
Omdat de technische ondersteuning van enkele
luchtvaartmaatschappijen zich in dit gebied bevindt,
kan Oost een plek worden voor luchtvaartopleidingen.
Uitbreiding van de activiteiten wordt ook gezocht in samenwerking
met andere partijen en samenwerking in
de regio. Zo heeft SRE samen met de private Chinese
organisatie Chinamex en ING een joint venture opgericht
voor de ontwikkeling van een groothandelscentrum
voor 1500 Chinese ondernemers dat een plaats
moet krijgen op Beukenhorst Oost bij Hoofddorp. Om
dat proces te bespoedigen wordt het Holland Trade
Lounge opgezet, een samenwerking met de Kamer van
Koophandel, CWI, IND en het ministerie van Economische
Zaken om de huidige tijdrovende toelatingsprocedures
voor ondernemers en kennismigranten te
vergemakkelijken. Ook voor Werkstad A4, het gebied
ten zuiden van Schiphol waarvan de logistieke functie
versterkt moet worden, zijn in regionaal verband samenwerkingsverbanden
gesloten.
De grootste samenwerking in de regio betreft echter
het beoogde aandeelhouderschap in de Zuidas-onderneming.
Mast: ‘Een sterke, internationaal gepositioneerde
Zuidas versterkt de positie van de Schiphol.’
Hij wuift bezwaren over interne concurrentie weg. ‘We
zijn daarin een volwassen partner. Ik vind dat je niet
terughoudend moet zijn om te investeren in een groter
gebied.’ Zowel de Zuidaspartners als Schiphol benadrukken
dat beide ontwikkelingsgebieden elkaar niet
zullen bijten.
Vastgoed als winstgenerator
Het belang van de vastgoedontwikkelingen voor
Schiphol Group is groot. De business area Real Estate
was in de eerste helft van 2007 goed voor 11,3%
van de netto omzet en voor 44,5% van het exploitatieresultaat
van de Schiphol Group. Daarmee levert
de vastgoeddivisie van de vier divisies die Schiphol
Group heeft de grootste bijdrage aan het exploitatieresultaat
van de totale onderneming.
Het exploitatieresultaat van de vastgoeddivisie bedroeg
in het eerste half jaar € 79,9 mln, wat voor
een belangrijk deel te danken is aan een stijging van
de taxatiewaarden van bestaande objecten. Die stegen
onder meer in waarde doordat de huurinkomsten
in het eerste halfjaar met 8,8% zijn gestegen tot
€ 54,0 mln als gevolg van de groei van de vastgoedportefeuille
en toename van de bezettingsgraad naar
94,4% per juni 2007.
Mast en Schiphol
Voordat Ad Mast 10 jaar geleden aan de wieg stond
van Schiphol Real Estate, had hij zijn sporen in het
vastgoed al verdiend. Hij begon zijn vastgoedloopbaan
in 1980 bij Polyzathe-Eurowoningen, nadat hij de
papierindustrie vaarwel had gezegd. Die start is pikant
in het licht van de nog altijd voortdurende controverse
tussen de familie Poot en Schiphol. Poot was namelijk
de oprichter van dat bedrijf. Zij hebben elkaar daar
echter nooit ontmoet omdat de onderneming inmiddels
verkocht was.
Daarna ging Mast naar Centraal Beheer waar hij lid
was van het vastgoedmanagementteam en weer kreeg
hij indirect te maken met Poot. Centraal Beheer moest
namelijk de boedel opruimen van Pan Eurohome, een
mislukte onderneming van Poot met onder andere
een vakantiewoningenavontuur. Na Centraal Beheer
werd Mast international propertymanager bij PGGM
en adjunct-directeur bij Rodamco. Sinds 1998 is Mast
directeur van Schiphol Real Estate. Daarvoor bezag
Schiphol vastgoed en vastgoedontwikkeling vooral
als faciliterend voor de luchthaven. Onder leiding van
Mast werd de onroerend-goedpoot verbijzonderd toen
duidelijk werd dat de luchthaven niet alleen aan de
vliegbewegingen kon verdienen, maar ook het gebied
rondom Schiphol kon exploiteren.
Mast diende destijds het eerste businessplan over de
ontwikkelmogelijkheden van de luchthaven in. Inmiddels
zijn vastgoed en retail voornamere winstbronnen
dan de luchtvaartgerelateerde takken van sport. Mast
is echter de eerste om te relativeren dat Schiphol een
verkapt vastgoedbedrijf is: ‘Het succes van de vastgoedontwikkeling
is afhankelijk van de aanwezigheid
van de luchthaven.‘ Mast staat aan de vooravond van
zijn pensioen aangezien hij binnenkort 62 jaar wordt.
