Hoogvliet wendt de opbrengsten van de verkoop van de woningportefeuille aan voor nieuwe supermarktontwikkelingen.
Door Gabriëlle Klaver
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 9, 30 september 2016
Een nieuwe Hoogvliet-supermarkt in de Badhuisstraat in Scheveningen, nieuwe Hoogvlieten in Stadshart Zoetermeer en op het Kooiplein in Leiden en het complete winkelproject Brouwerspoort in Veenendaal. Hoogvliet Beheer, het vastgoedzusje van supermarktketen Hoogvliet, heeft de handen vol aan de nieuwe vestigingen.
Er zijn nu 68 Hoogvliet-supermarkten in Zuid-Holland, het onderste deel van Noord-Holland en de provincie Utrecht. Gemiddeld komen er twee per jaar bij. Verantwoordelijk voor die uitbreiding is Hoogvliet Beheer, dat onder leiding staat van Cor-Jan Schreuder. Dit voorjaar verkocht de organisatie bijna 200, alle boven Hoogvliet-supermarkten gelegen huurwoningen aan het woningfonds van ASR. Die verkoop markeert de aanscherping van de strategie van de vastgoedpoot van het supermarktconcern. Cor-Jan Schreuder: ‘We willen ons meer toeleggen op onze core-business, de supermarkten. De woningportefeuille hoort daar niet meer bij. Woningen zijn een apart segment vastgoed, dat een ander soort beheer vraagt dan de winkels. We willen ons daar niet meer mee bezighouden.’
Risicospreiding
Het is niet duidelijk of dat de oprichter van de Hoogvliet-supermarkten, Leen Hoogvliet, veel verdriet doet. Ooit vond hij dat de woningen juist wel bij de vastgoedportefeuille pasten, omdat daarmee het risico gespreid werd. Schreuder: ‘Wij vinden echter dat we moeten doen waar we goed in zijn, en het risico daar moeten neerleggen waar ook de kennis en kunde zit. Onze core-business is de supermarkt, daar zijn we goed in. Onze inspanningen zijn gericht op het uitbreiden van het supermarktbestand.’
Leen Hoogvliet richtte de supermarktketen eind jaren ’60 jaren op. Vanuit Alphen aan de Rijn werd een keten uitgerold waarbij het doel was een goede kwaliteit neer te zetten tegen de laagste prijs. Zelfs nu hij de pensioengerechtigde leeftijd ver gepasseerd is, is hij nog sterk betrokken bij het supermarktconcern. De familie blijft als aandeelhouder aanwezig, maar heeft geen actieve rol meer in het bedrijf. Het zelfstandige voortbestaan van het bedrijf wordt gegarandeerd doordat het merendeel van de aandelen in een trust is ondergebracht.
Afgezien van de afbouw van de woningportefeuille, blijft de erfenis van Leen Hoogvliet dus intact. Dat geldt ook voor de door hem geïntroduceerde constructie, waarbij de supermarkten en het vastgoed zijn ondergebracht in dezelfde holding, maar wel aparte entiteiten zijn. ‘Die entiteiten hebben een eigen zelfstandige dagelijkse leiding en zijn bij andere banken gefinancierd, waardoor eventuele problemen niet overslaan op de ander. Mocht het nodig zijn, dan kunnen we de locaties altijd nog aan anderen verhuren’, lacht Schreuder.
Hoogvliet Super en Hoogvliet Beheer moeten de eigen broek ophouden en werken marktconform, maar kunnen wel bij elkaar in de keuken kijken. Schreuder: ‘Dat heeft als voordeel dat er soms zaken zijn die meer bespreekbaar zijn dan met andere partijen, zoals een eventuele onrendabele top.’
Koopstroom ombuigen
De vastgoedportefeuille van Hoogvliet Beheer behelst na de verkoop van de woningen nog altijd zo’n € 250 mln. Hij bestaat uit ongeveer de helft van alle Hoogvliet-supermarkten, omliggende winkels en wat parkeergarages. Beheer doet de acquisities, zowel wat betreft huur als koop. Ook ontwikkelt Beheer projecten waarin Hoogvliet-supermarkten komen, waarbij de gemiddelde projectenomvang zo’n € 15–20 mln bedraagt. Schreuder: ‘De markt is zo krap, dat we alleen door er vroeg bij te zijn locaties kunnen krijgen. Na alle overnames de afgelopen jaren is alles zodanig verdeeld dat bestaande supermarktlocaties nauwelijks nog te koop komen. We ontwikkelen zelf, zoals we in Scheveningen doen of in Berkel & Rodenrijs. We huren ook in ontwikkelingen, zoals het Kooiplein in Leiden, dat door Heijmans wordt gerealiseerd. Maar ook kopen we hele projecten zoals Brouwerspoort in Veenendaal, een ontwikkeling van bijna 6000 m² van AM en Top Vastgoed.’
Brouwerspoort heeft lang gesudderd, maar krijgt met de aankoop door Hoogvliet een duw in de rug. Schreuder: ‘Dit project is een van onze grootste aankopen tot nu toe. Naast Hoogvliet is er ruimte voor aanpalende winkels en een tweede supermarkt. We hopen hier de koopstroom in Veenendaal-centrum om te buigen richting de Hoogvliet. In onze eigen ontwikkeling in Berkel en Rodenrijs is dat bijvoorbeeld gelukt door naast Hoogvliet een Aldi te contracteren. Omdat we in twee verschillende segmenten opereren, zijn we een sterke combinatie.’
De ambities van Hoogvliet zijn groot – eerder heeft Schreuder geroepen te streven naar 100 Hoogvliet-supermarkten in 2020. Het nieuwe distributiecentrum dat nu in Lansingerland gerealiseerd wordt, heeft een capaciteit voor 125 supermarkten. Gezien de volle markt gaan die 100 winkels echter niet snel gehaald worden, zegt hij nu. Hoogvliet zoekt alleen naar locaties in het eigen marktgebied in de Randstad, omdat hier de bevolking nog groeit. Bovendien komt Hoogvliet in andere gebieden al snel regionale concurrenten tegen, die vaak net als Hoogvliet aangesloten zijn bij inkooporganisatie Superunie.
Zo’n te vol gebied is bijvoorbeeld Amsterdam, waar Albert Heijn alleen al 90 vestigingen heeft. Daar is Schreuder overigens zelf deels verantwoordelijk voor: in een vorig leven werkte hij namens Ahold aan de uitbreiding van de winkelmandjes-winkels van Albert Heijn in die stad. Schreuder: ‘In de omliggende buitenwijken zoeken we echter wel naar locaties.’
Samen met partners
Ontwikkelingen vinden plaats in samenwerking met een partner, het liefst een lokale partner die de woningmarkt goed kent. Schreuder: ‘Na de verkoop van de woningportefeuille zijn we al helemaal geen woningontwikkelaar meer. Maar de locaties die wij willen, zijn bijna allemaal mixed-use ontwikkelingen. Dan willen we samenwerken met een partner die voor eigen rekening en risico de woningen oppakt. Daarbij hebben we ook besloten dat we de woningen zo snel mogelijk willen afstoten: voor ons geen huurwoningen meer, maar alleen nog maar koop.’
Snel handelen en reageren is in een dergelijke markt cruciaal. ‘We zijn met zes medewerkers zeer mean en lean en we kunnen snel schakelen. Zo hebben we een locatie kunnen verwerven omdat het ons lukte om binnen 36 uur met Hoogvliet Supermarkten af te stemmen en meteen de huurovereenkomst te tekenen.’
Het snelle schakelen lukt ook omdat zowel bij Beheer als bij Supermarkten de dagelijkse leiding over grote bevoegdheden beschikt. Bovendien is het niet snel nodig de bank in te schakelen. Schreuder: ‘Een andere reden om de woningportefeuille te verkopen was dat we meer de handen vrij wilden hebben. Nu de loan-to-value tot onder 50% is gezakt, hebben we die vrijheid ook.’
Het cadeau van Leen Hoogvliet
Tijdens de open monumentendag ontvangt het kantoor van Hoogvliet Beheer in Hazerswoude-Rijndijk 250 bezoekers op een dag. Het hoofdkantoor is namelijk gerealiseerd in een watertoren uit 1915. Voordat Leen Hoogvliet terugtrad uit het bedrijf, wilde hij iets moois nalaten aan de samenleving: het bijzondere kantoor is het cadeau geworden. ‘Hierboven ben je grenzeloos; je kijkt zo ver weg’, zei hij er na oplevering over.
Directeur Cor-Jan Schreuder van Hoogvliet Beheer zetelt nu met zijn bureau op de bovenste verdieping. De vloer van zijn kantoor kan ronddraaien, waardoor het uitzicht vanzelf langskomt. Hij lacht: ‘Vastgoedcollega’s die hier langskomen, beginnen altijd over het investeringsniveau. Maar dat was in dit geval niet het belangrijkst. Het is ons visitekaartje!’
