Alles over kruistocht Bressler tegen bestuur Unibail

Exclusief voor PropertyEU vertelt Léon Bressler zijn verhaal, dat begint om vier minuten voor vijf op vrijdag 4 december. Waarschijnlijk hebben heel veel mensen in de vastgoedsector vanwege het weekend het werk al neergelegd. Bressler niet. De managing partner van Aermont Capital staat op het punt om in het hoofdkantoor van Unibail-Rodamco-Westfield (URW) in Parijs naar zijn volgende afspraak te gaan, en hij blijft nog een paar dagen in Parijs voor hij weer terugkeert naar Londen.
Het moet ergens een vreemd gevoel zijn. Hij ging ongeveer 16 jaar geleden weg bij Unibail, na in totaal 14 jaar voorzitter van de raad van bestuur en ceo te zijn geweest. In die periode draaide het bedrijf goed. Het rendement voor aandeelhouders was meer dan 20% per jaar en werknemers verdienden goed aan opties op aandelen. Bressler ging weg in 2006 om voor Perella Weinberg Partners een private vastgoedbeleggingsmaatschappij op te zetten onder de naam Aermont Capital, en die is nu helemaal onafhankelijk.

Bizar verlies
De afspraak waar hij op het punt staat heen te gaan, gaat over niets minder dan proberen URW weer te laten opbloeien. In de laatste twee tot drie jaar is het bedrijf ineengeschrompeld. Bressler zei zelf een paar weken geleden in een interview met Bloomberg dat het bedrijf ‘bizar genoeg’ 85% van zijn waarde heeft verloren. En dat is geen goede zaak, gezien het feit dat Aermont als minderheidsaandeelhouder een financieel belang heeft in URW.
Bressler was niet van plan af te wachten tot er nog meer kapitaalvernietiging plaats zou vinden voor Aermont, waarin hij al zijn tijd steekt. In plaats daarvan begon hij samen met medeaandeelhouder en miljardair Xavier Niel – met z’n tweeën vertegenwoordigen ze minder dan 5% van de uitstaande aandelen – publiekelijk een muiterij tegen de raad van commissarissen van URW.
Bressler en Niel wonnen de weergaloze strijd – want het was een primeur in de geschiedenis van het Franse bedrijfsleven dat een ‘reset’-plan van het bedrijf van tafel ging en vervangen werd door een ‘refocus’-plan van dissidente aandeelhouders.
Ook vloeide er bloed. Bressler is nu de nieuw benoemde voorzitter van de raad van commissarissen, nadat de vorige houder van die functie, Colin Dyer, onder dwang was vertrokken. Sterker nog, ceo Christophe Cuvillier moest eveneens het veld ruimen, hoewel hij ‘de leiding heeft’ in de ‘overgangsfase’ tot hij vertrekt op 1 januari, als hij wordt vervangen door de persoon die Bressler en Niel wilden – Jean-Marie Tritant.
Voor Bressler gaat het helemaal om het belang dat Aermont heeft, en is het geen egotripperij. Hij is geen onruststoker, maar iemand die de andere aandeelhouders ervan wist te overtuigen dat zijn plan voor waardevermeerdering beter was dan een ‘reset’, wat volgens hem alleen maar zou leiden tot waardevernietiging.

Belachelijk plan
De eerdere plannen om € 3,5 mrd op te halen via een nieuwe claimemissie vond Bressler belachelijk. In plaats daarvan was een belangrijk onderdeel van het ‘reset’-plan om op een andere manier een beroep te doen op de financiële markten; eind november gaf de eigenaar en manager van winkelcentra voor € 2 mrd aan obligaties uit – die werd drie keer overtekend en was een groot succes.
Een tweede belangrijke kwestie was wat te doen met de Amerikaanse activiteiten. Bressler en Niel willen het Noord-Amerikaanse deel afstoten, dat Unibail-Rodamco in handen kreeg toen het in juni 2018 Westfield overnam. URW is in de Verenigde Staten maar een kleine speler. Marktleider Simon Property Group heeft in die markt bijvoorbeeld meer dan vijf keer de omvang van URW. Dat staat in sterk contrast tot Europa, waar het bedrijf de toppositie heeft, precies wat Bressler wil.
Er zal echter zeker geen uitverkoop van de Amerikaanse activiteiten komen. Met een goede kaspositie en dus geen speciale reden om middelen vrij te maken, zal URW proberen zijn geduld te bewaren en de Amerikaanse winkelcentra in de komende twee tot drie jaar te verkopen, in wat hopelijk post-corona-omstandigheden zullen zijn.
Het laatste wat het bedrijf zal doen is halsoverkop verkopen, want dat zou zeker lijken op een uitverkoop. Bressler weet dat de VS zich economisch gezien altijd sneller herstellen dan Europa, en als URW zijn bezit uiteindelijk verkoopt – wat best eens eerder dan over twee tot drie jaar kan gebeuren – dan moet dat een ‘geweldig resultaat voor het bedrijf’ zijn.

Optimistische stemming
Bressler noemt de stemming binnen het bedrijf optimistisch, wat misschien moeilijk te begrijpen is, gezien de manier waarop de ceo publiekelijk is gedwongen te vertrekken en de onceremoniële manier waarop de voormalige voorzitter van de raad van commissarissen eruit gewerkt is.
Maar de spraakzame Fransman weet hoe hij kalmte en beheersing overbrengt. De markt is positief over wat het bedrijf binnen de nieuwe koers tot nu toe heeft gedaan. Op de korte termijn zal het echter niet gemakkelijk worden. Hoewel interne kwesties nu tot een goed einde zijn gebracht na het aandeelhoudersoproer, zullen de komende drie maanden nog lastig zijn, want corona zal niet opeens verdwijnen. Zeker niet eerder dan Pasen, is de huidige verwachting van de bedrijfsleiding.

Herstel na Pasen
Het management denkt echter optimistisch over een wereld na corona, naar verwachting vanaf het tweede kwartaal van 2021. Een deel van het optimisme komt voort uit betere behandelmethodes tegen het virus. Op 2 december was het Verenigd Koninkrijk het eerste land ter wereld dat goedkeuring gaf aan een vaccin dat landelijk wordt uitgerold – in dit geval een dat was geproduceerd door Pfizer en BioNTech. Andere landen lijken volgens de berichten ook dicht bij goedkeuring te zijn, dus er is wel reden om aan te nemen dat mensen na Pasen meer vrijheid hebben om uit te gaan, van cultuur te genieten en – uiteraard – te gaan winkelen.
Het kan een geval zijn van de geschiedenis die zich herhaalt, net als de manier waarop de wereld zich in de jaren ’20 herstelde na de Spaanse griep. Met een nieuw plan, een geslaagde uitgifte van € 2 mrd aan obligaties en het vooruitzicht dat corona voorbij is in het tweede kwartaal van 2021, wordt nu gezegd dat mensen binnen URW zich tevreden achter de oplossingen scharen voor de kwesties die het bedrijf bezighielden.
Als hem wordt gevraagd of Aermont een groter belang in URW gaat nemen, laat Bressler graag zien dat hij er vertrouwen in heeft. Hij bezit er zelf geen enkel aandeel in, maar gaat er meer in investeren voor Aermont en diens beleggers. Hij is er niet op uit de zeggenschap over te nemen.