De laatste 250 postkantoren gaan dicht. Daarmee droogt de komende vijf jaar langzaam de stroom op van herontwikkelingsprojecten die KPN en TNT op de markt brengen. Onder de te koop staande objecten en kavels bevindt zich nog veel vastgoed met kwaliteit. TNT Real Estate wil daar ook een goede prijs voor hebben. Hun strategie: actief op zoek gaan naar de gewenste partij, ook al kost dat tijd. door Robert van Til PropertyNL Magazine 3 april 2008 nr. 5
De laatste 250 postkantoren gaan dicht. Daarmee droogt de komende vijf jaar langzaam de
stroom op van herontwikkelingsprojecten die KPN en TNT op de markt brengen. Onder de
te koop staande objecten en kavels bevindt zich nog veel vastgoed met kwaliteit. TNT Real
Estate wil daar ook een goede prijs voor hebben. Hun strategie: actief op zoek gaan naar de
gewenste partij, ook al kost dat tijd.
door Robert van Til
PropertyNL Magazine 3 april 2008 nr. 5
Postkantoren spreken tot de verbeelding. Het grote
maatschappelijk belang dat in het begin van de vorige
eeuw werd toegekend aan een goed functionerend netwerk
van post-, telegraaf- en telefoondiensten, is terug te
vinden in de monumentale vormgeving van de centrale
postkantoren in de grote steden. In dat licht is het begrijpelijk
dat er enige commotie ontstond bij het bericht dat
TNT en ING/Postbank hun laatste zelfstandige postkantoren
gaan sluiten. Over vijf jaar is het proces voltooid.
Dan wordt Nederland het eerste Europese land zonder
postkantoren. Na de afscheiding van de telefoontak verhuizen
nu de ‘posterijen’ en de ‘girodienst’ naar hun
eigen vestigingen. Het moment valt waarschijnlijk niet
toevallig samen met de in gang gezette samenvoeging
van ING- en Postbank-bezit. Ook TNT ziet nu kansen
om haar eigen netwerk meer glans te geven en breidt
dat daarom uit naar
2600 verkooppunten.
ING/Postbank en TNT
zijn tevens begonnen
met de ontvlechting
van hun joint-venture
Postkantoren BV. De
efficiencyslag nadert
daarmee haar voltooiing.
Ook speelt uiteraard
mee dat de postkantoren
in 2006 nog
een negatief resultaat
opleverden van €1,5
mln. Daar willen beide
partners vanaf.
Van de 1300 zelfstandige postkantoren uit het begin
van de jaren negentig zijn er nu nog 250 over. Het
sluitingstempo wijkt daarmee niet af met de huidige
plannen. Het bezit van KPN Telecom is bijna geheel
vermarkt. Het monumentale Postkantoor aan de Coolsingel
te Rotterdam kwam vorig jaar naar verluidt voor
€ 55,5 mln in handen van de Delta Ontwikkelingsgroep
en Bouwfonds Property Finance. Deze herontwikkelt
het historische gebouw tot een winkelcentrum, aangevuld
met een 5-sterren hotel met conferentieruimten.
Het investeringsvolume: naar schatting € 300 mln.
Eerder verkocht KPN-Vastgoed haar kroonjuwelen in
Haarlem, Groningen, Nijmegen en Arnhem. De verkoop
van het hoofdpostkantoor op de Utrechtse Neude
staat gepland voor 2012.
ING/Postbank heeft zelf geen postkantoren meer in
bezit. Het is dus vooral TNT die nu de kans krijgt om
haar laatste troeven op de herontwikkelingsmarkt uit te
spelen. Wat dit voor de vastgoedsector zal betekenen,
is vooralsnog onduidelijk. Jonge en flexibel gebouwde
kantoren kunnen in het eigen bezit blijven. De rest zou
dan kunnen worden verkocht. Wat met de gehuurde
kantoren gebeurt, is echter onzeker.
De exploitatie van de 250 hoofdpostkantoren is in handen
van Postkantoren BV. Deze joint venture (50%/50%)
van TNT en ING/Postbank, is eigenaar van ongeveer 30
postkantoren. TNT zelf bezit er 45. De gezamenlijke
portefeuille komt daarmee uit op 75 postkantoren. De
overige 175 worden gehuurd van andere partijen. Dit belemmert
het zicht op de vastgoedportefeuille als geheel.
De verkoopstrategie van TNT Real Estate is daar echter
op aangepast en blijft zoals die al jaren is: zelf actief op
zoek gaan naar kopers, die de beoogde herontwikkeling
van het vaak incourante vastgoed aankunnen. TNT
mijdt de bemiddeling van makelaars. Ook courant vastgoed
- zoals een verhuurde dienstwoning aan de Pootakkerweg
in Wageningen - verschijnt daardoor niet op
RealNext of Fundainbusiness.
Het actuele aanbod is uitsluitend te vinden op de site
van TNT Real Estate zelf en op die van het adviesbureau
Resultance International. Dit bedrijf adviseert over de
samenstelling van vastgoedportefeuilles en heeft KPN
en TNT als klant. Het verkooptempo is relatief laag.
‘Bedrijven streven er tegenwoordig naar om het maximale
uit hun vastgoed te halen’, zegt directeur Len van
Rekom van Resultance. ‘Al die gebouwen staan op prima
plekken en het gaat vaak om herontwikkelingsprojecten.
Dat kost per saldo meer tijd dan wanneer TNT
die in de huidige staat zou verkopen. TNT is overtuigd
van de waarde van haar vastgoed. Ze zijn echt niet zo
wanhopig dat ze het onder de prijs zullen verkopen.’
Onder de recent gerealiseerde transacties bevinden zich
relatief veel herontwikkelingsprojecten, waaronder het
voormalig postkantoor in Elst, dat vorig jaar voor €2,6
mln verkocht. Het nog in gebruik zijnde bestel- en postkantoor
aan de Sandbrinkstraat te Veenendaal is verkocht
voor €5,9 mln en ligt in een gebied dat moet gaan
dienen ‘als een poort naar de binnenstad’. Ook voor het
postkantoor aan de Hoofdstraat te Driebergen-Rijsenburg
is exclusiviteit verleend en is een contract met een
projectontwikkelaar afgesloten.
Voor andere panden verloopt het verkoopproces ietwat
rustiger. Zo sloot het monumentale postkantoor aan de
Hoofdstraat in Sassenheim in juni 2006 zijn deuren. Het
staat reeds sinds september 2005 te koop voor €1,6 mln.
Onbekende vraagprijs
Ook van de nog in gebruik zijnde postkantoren staan
er enkele te koop, waaronder het monumentale postkantoor
aan de Berkhoutstraat in Baarn (vraagprijs €
2,1 mln). Nieuwe herontwikkelingsprojecten zijn onder
meer te vinden bij het Californiëplein te Haarlem
(vraagprijs nog onbekend), aan de Kruisweg 636 te
Hoofddorp (vraagprijs €4,8 mln), aan de Ged Where te
Purmerend, aan Avenue Concordia in Rotterdam en aan
de Hoofdstraat in Velp (Gld).
Projecten van TNT die binnenkort op de markt komen,
zijn onder meer het monumentale post- en bestelkantoor
aan de Bloemendaalstraat te Dalfsen. Verder staan
er projecten op stapel in Apeldoorn, Beuningen, Deventer,
Eijsden, Grou, Lemmer, Purmerend, Smilde, Vlagtwedde
en Vries.
De huidige herontwikkelingsplannen voor distributie- en
postkantoren genereren vooralsnog geen extreem grote
vraag naar nieuwe locaties. De grootste projecten, waarvoor
gebouwen en grond worden gezocht, zijn gepland in
Eindhoven (5600 m2 bedrijfsruimte, circa 2650 m2 kantoorruimte
circa 30.000 m2 terrein), in de omgeving van
Diemen (een logistieke centrum op 2,5 tot 3,5 ha grond),
Goes (1850 m2 bedrijfsruimte en circa 760 m2 terrein) en
Gouda (2800 m2 voor TNT Post Pakketservice), rondom
Delfzijl (2600 m2 voor een distributiecentrum). Om geen
misverstand te laten bestaan over gevolgde werkwijze vermelden
de brochures dat TNT Real Estate geen prijs stelt
op bemiddeling door derden. Ook niet voor postkantoren
als die aan het Stationsplein in Goes, dat voor €1,5 mln
te koop staat. Aan weerszijden van het gebouw hangen
twee imposante reclameborden. Makelaar Dominique
van der Weele van makelaardij Faasse & Fermont weet
niet precies hoe lang al. ‘Maar wel erg lang’.
In ’t kort
Postkantoren zijn verliesgevend voor tnt en InG
Verkoop voor herontwikkeling kost tijd
Alleen resultance International is bemiddelaar
