De ambitie om 1 mln huizen te bouwen vóór 2030 kost geld, heel veel geld. Bij een gemiddelde huizenprijs van € 400.000 maar liefst € 400 mrd. Een aanzienlijk deel van dit bedrag zal bij vastgoedinvesteerders vandaan moeten komen die willen beleggen in huurwoningen.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 8, 25 augustus 2023
Nederland telt op dit moment ruim 8 mln woningen, waarvan 3,4 mln huurwoningen. Woningcorporaties bezitten 2,3 mln woningen en de rest, ruim 1,1 mln, zit voornamelijk bij drie groepen: de pensioenfondsen, particuliere beleggers en buitenlandse beleggers. Buitenlandse beleggers financierden tot voor kort ook voor een belangrijk deel de bouw, om de woningen daarna te kunnen verhuren. De pensioenfondsen en particulieren waren met name geïnteresseerd in gereed product.
De vraag is: zijn deze vastgoedinvesteerders bereid om de noodzakelijke, grote investeringen te doen in de Nederlandse huurmarkt? Die bereidwilligheid zou wel eens behoorlijk kunnen gaan tegenvallen, want de Nederlandse overheid lijkt er alles aan te doen om investeringen in Nederlandse woningen onaantrekkelijk te maken. Door de gestegen rente en aanpassingen aan de huurregelingen is beleggen in Nederlands vastgoed al minder interessant. De constante fiscale wijzigingen en verslechtering van het belastingklimaat voor de vastgoedinvesteerders doen daar nog een schepje bovenop. Den Haag moet de koers drastisch wijzigen en beleid over de ministeries heen afstemmen als men de woningbouwambitie wil waarmaken. Een overzicht en wat suggesties tot verbetering.
Renteaftrek nog verder beperkt
Tot 2021 mochten vennootschapsbelastingplichtige beleggers 30% van de Ebitda (dat wil zeggen de brutohuuropbrengst) aan rente aftrekken met een minimum van € 1 mln per belastingbetaler. Het maakt daarbij niet uit of de rente betaald wordt aan een groepsmaatschappij of aan de bank. Dit betreft de earningstripping-regeling die uit een EU-richtlijn komt. Nederland had van meet af aan deze regeling al strenger ingevoerd dan andere landen. Het ministerie van Financiën heeft steeds gewaarschuwd tegen het ‘opknippen’ van belastingbetalers om het meermaals gebruikmaken van de € 1 mln-grens te voorkomen. In antwoord daarop werd de laagste schijf in de vennootschapsbelasting verhoogd van 15% naar 19%. Maar daar bleef het niet bij. In 2022 werd de 30%-grens verlaagd naar 20%, en nu ligt er een wetsvoorstel voor om de € 1 mln-grens voor beleggingsvastgoed af te schaffen. Hoewel de regeling erop gericht was om fiscale planning met aandeelhoudersleningen te ontmoedigen, heeft de gestegen rente tot gevolg dat nu vaak ook bankrente niet meer aftrekbaar is. Daardoor zal het effectief tarief voor vennootschapsbelasting op beleggingsvastgoed stijgen tot ver boven het statutaire tarief (25,8%). De EU-richtlijn biedt de mogelijkheid tot een groepsescape, waardoor de bankrente wel aftrekbaar kan blijven. Andere landen maken daar wel gebruik van, en het zou de overkill uit de Nederlands regeling halen.
Bouwprojecten harder geraakt
Bij bouwprojecten geldt dat de rente niet direct aftrekbaar is, maar bijgeteld moet worden bij de kostprijs van het vastgoed. Doorgaans is geen sprake van positieve Ebitda bij een ontwikkelvennootschap, waardoor die bijtelling op dit moment effectief gemaximeerd is op € 1 mln. De earningsstripping-regeling voorziet erin dat bij verkoop van het vastgoed de eventuele winst onderdeel wordt van de Ebitda, en daarmee kan een deel van de rente die in eerdere jaren niet in aanmerking werd genomen alsnog aftrekbaar worden. Maar zelfs dan doet zich met regelmaat de situatie voor dat de fiscale winst op het vastgoed voor de vennootschapsbelasting hoger is dan de commerciële winst, waardoor het effectief tarief veel hoger is. Het is onduidelijk of de voorgestelde afschaffing van de € 1 mln-grens ook gaat gelden voor vastgoed dat gebouwd wordt voor de beleggingsmarkt.
Aandelentransacties
Niet in aanmerking genomen rente onder de earningsstripping-regeling gaat verloren bij een aandelentransactie. Er is geen sprake van compensatie, zoals bijvoorbeeld geldt bij verrekenbare verliezen (dus geen step-up regeling). Als de ontwikkelvennootschap het vastgoed na oplevering gaat verhuren, dan zal door het wetsvoorstel de € 1 mln-grens niet meer gelden en gaat alle rente verloren bij de verkoop van de aandelen. Dan ontstaat nog meer fiscale spookwinst. Daarmee moet in de prijsbepaling voor de aandelen rekening worden gehouden, wat dus de opbrengst voor de projectontwikkelaar verlaagt.
Overdrachtsbelasting
Het voorstel om de overdrachtsbelastingvrijstelling op verkoop van bouwprojecten middels een aandelentransactie af te schaffen is weliswaar aangepast, maar de vrijstelling die de Hoge Raad had geaccordeerd en die naar aanleiding daarvan al sinds jaar en dag was vastgelegd in een beleidsbesluit moet er wat de staatssecretaris van Financiën betreft toch aan geloven. Het voorstel is om 4% overdrachtsbelasting te heffen. Dat voelt een beetje als het afhakken van een hand en het teruggeven van een vinger. Omdat veel projecten vanuit risicobeperking en voor de financiering in een aparte vennootschap zitten, zullen aandelentransacties zich altijd blijven voordoen. Bottomline is dat de woningbouw in de toekomst nog weer duurder zal worden door deze extra fiscale last. Vanuit het ministerie van Financiën horen we dat de grondeigenaar iets aan de prijs zal moeten doen. Als dat de oplossing is, dan zou het verstandig zijn om de mening van de gemeentes op dit punt ook eens te peilen. Zijn zij als grootgrondbezitters bereid de grondprijzen te laten zakken om woningbouw te realiseren?
Box 3
Niemand lijkt bezwaar te hebben tegen belastingheffing over reëel genoten inkomsten, inclusief vermogenswinsten, mits tegen een redelijk tarief. De huidige box 3-regeling met een fictief rendement op vastgoed van 6,17% en het in aanmerking nemen van schulden tegen slechts 2,57%, leidt tot een effectief inkomstenbelastingtarief dat de pan uit rijst, zelfs als positieve indirecte rendementen worden meegenomen in het sommetje. Dan maar overbrengen naar de BV? Hoewel het gezamenlijk tarief van de vennootschapsbelasting en de box 2-heffing tegen de 45% aan zit, is het alternatief om in de BV te beleggen waarschijnlijk aantrekkelijker, want dan wordt in elk geval alleen het daadwerkelijk genoten inkomen belast. Maar het overbrengen van vastgoed van box 3 naar de BV is door de 10,4% overdrachtsbelasting prohibitief. Particuliere vastgoedbeleggers die tevens geconfronteerd worden met het risico van een middenhuurregulering bekijken daardoor op dit moment massaal alternatieven voor hun beleggingsportefeuille.
FBI-regime
Nederland was het eerste land dat ooit een regime invoerde om collectieve beleggingen in vastgoed te faciliteren. De gedachte was dat een belegger die via een gemeenschappelijk beleggingsvehikel in vastgoed investeert fiscaal niet nadeliger af zou moeten zijn dan wanneer het vastgoed rechtstreeks gehouden wordt. De vrijstelling voor de fiscale beleggingsinstelling was daarmee logisch en gold als voorbeeld voor de rest van de wereld. De regeling omvat een verplichte uitkering van het resultaat, zodat geen belastinguitstel ontstaat voor de beleggers en waar mogelijk dividendbelasting geheven kan worden, alsmede een limiet op het beleggen met geleend geld. Deze logica wordt verlaten bij het voorstel tot afschaffing van het FBI-regime. Beleggingen via een gezamenlijk vehikel worden straks voor veel beleggers dubbel belast (met vennootschapsbelasting én inkomstenbelasting), tenzij het mogelijk is om de FBI om te bouwen naar een fiscaal transparante structuur. Dat zal voor de beursgenoteerde en veel ‘widely held’ FBI’s niet mogelijk zijn en daarmee wordt het beleggen via dergelijke beleggingsfondsen fiscaal onaantrekkelijk. Hierdoor komen ook pensioenfondsen in de knel. Het behoud van de FBI-status voor deze beleggingsfondsen lijkt daarmee wenselijk.
Wat te doen?
De redenering in Den Haag lijkt te zijn dat vastgoed niet wegloopt, en daarmee is het al jaren de ‘sitting duck’ als het gaat om het vinden van extra belastinginkomsten. Maar als de beleggers wel weglopen, dan zullen zij onvoldoende geld beschikbaar maken om de bouw van de 1 mln woningen te financieren. Dat is treurig, want er is geld genoeg in de markt. Natuurlijk zal een aantal beleggers ‘hun verantwoordelijkheid nemen’, maar voor de rendementsberekeningen zal ook naar het fiscale plaatje gekeken worden. Door de constante wijzingen is het ook onmogelijk om een gedegen berekening te maken. En als elders een beter rendement gemaakt kan worden dan in Nederlands vastgoed, dan laat het zich voorspellen waar het geld heen gaat. Zekerheid over de fiscale gevolgen is van groot belang en beleidspauzes kunnen daar bij helpen. Nu het kabinet is gevallen, zou het verstandig zijn om alle wetsvoorstellen die de woningmarkt raken controversieel te verklaren. Natuurlijk zit er een goede gedachte achter de verdere regulering van de huurmarkt, maar samen met de doorlopende aanscherping van de belastingregels wordt het geld uit de markt gejaagd en daarmee dreigt het beleid te mislukken. Wat Nederland nodig heeft, is een geïntegreerde woningvisie, en niet een situatie waarbij vanuit twee ministeries beleid wordt ontwikkeld met volstrekt tegengestelde effecten. Als je 1 mln woningen wilt bouwen, heb je de belegger nodig. Anders krijg je het niet gefinancierd.
Bartjan Zoetmulder is Tax-partner bij Loyens & Loeff Investment management/real estate
