Eigen Haard wil groeien in het middensegment en neemt het voortouw bij vernieuwing van de interventiewijken. Marktpartijen zijn huiverig hier te investeren [i]Door Ronald de Blauw Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 23 oktober 2015[/i]
Eigen Haard wil groeien in het middensegment en neemt het voortouw bij vernieuwing van de interventiewijken. Marktpartijen zijn huiverig hier te investeren
Door Ronald de Blauw
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 23 oktober 2015
‘Bij voorkeur houden we onze voorraad sociale huurwoningen op peil en groeien we verder in het middensegment. De verhuurdersheffing staat deze ambitie echter in de weg. Ik zou liever zien dat dit geld weer opnieuw geïnvesteerd wordt in de woningmarkt, die in Amsterdam muurvast zit. Verkoop van huurwoningen is niet onze core business, en dat gaan we dan ook niet op grote schaal doen.’ De uitspraken van Bert Halm, de kersverse bestuursvoorzitter van de Amsterdamse woningcorporatie Eigen Haard, sluiten niet aan bij de algemene visie van minister Stef Blok, maar passen wel bij de dynamiek van de Amsterdamse metropool. ‘Dat is de bedoeling van de nieuwe Woningwet: een samenwerking van lokale gemeenten en corporaties.’
Halm, die per 1 juli de voorzittershamer heeft overgenomen van Nico Nieman, zegt dat lopende projecten met koop en middeldure huur gewoon worden afgemaakt en dat Eigen Haard zich nog beraadt over de productie voor de komende vijf jaar. ‘Ik verwacht dat die niet heel sterk zal afwijken van de afgelopen vijf jaar. We kijken in overleg met de gemeente welk type woningen het meest bijdraagt aan gemengde en vitale buurten en wijken.’
De corporatie zal ook in toekomst een rol hebben in de bouw van duurdere huur- en koopwoningen, waarmee de doorstroming op gang kan komen. Want ook dat is een belangrijke doelstelling, dat huurders met een te hoog inkomen in sociale huurwoningen verhuizen, aldus de bestuursvoorzitter.
In een vergaderkamer in het kantoor van Eigen Haard, vlakbij Station Sloterdijk, blikt hij terug op de prestaties van het afgelopen jaar. Het aantal opgeleverde sociale huurwoningen kwam uit op 273 (324 in 2013). De woningcorporatie leverde daarnaast 129 koopwoningen op en 130 vrije sector huurwoningen. Wat koop betreft is de productie wat lager uitgevallen (193 in 2013), maar de bouw van huurwoningen met een huur boven € 711 is ruimschoots verdubbeld (57 in 2013).
Volgens Halm staat Eigen Haard er financieel zeer solide voor, mede dankzij de degelijke koers die de corporatie met ruim 55.000 woningen in het verleden altijd heeft gevoerd. ‘Dit wordt door de toezichthouders, het WSW en het CFV, bevestigd. Verkoop van vastgoed gebeurt dan ook niet uit financiële nood; hier speelt eerder het streven naar meer gemengde buurten een rol.’
De meeste sociale huurwoningen die zijn aangewezen voor verkoop, worden leeg verkocht op de vrije markt nadat de bewoners zijn verhuisd. Verkoop aan zittende huurders komt veel minder vaak voor en complexgewijze verkoop aan beleggers vrijwel nooit. Hij denkt dat dit in toekomst niet zal veranderen; van grootschalige verkopen zoals die door Vestia en het Wooninvesteringsfonds (WIF) zal geen sprake zijn.
Gezamenlijk belang
De nieuwe bestuurder kon meteen aan de slag met de implementatie van de nieuwe Woningwet, die op 17 maart 2015 door de Eerste Kamer werd aangenomen en op 1 juli van kracht werd. De belangrijkste verandering is dat corporaties sociale verhuur en commerciële activiteiten, zoals de ontwikkeling van koopwoningen en duurdere huur, organisatorisch en financieel moeten scheiden. Als een toegelaten instelling zogeheten niet-DAEB-activiteiten wil ontplooien, doet de gemeente vooraf een markttoets of er toch niet een marktpartij is die het project kan realiseren. De eis is minimaal een rendement van 5,5%, ook als het om een corporatiedochter gaat. Als sprake is van sloop/nieuwbouw van eigen bezit geldt deze markttoets echter niet. Bovendien mag de moeder een interne lening verstrekken aan een dochter bv.
Splitsing kan door hiervoor een apart bedrijf op te zetten, maar een administratieve scheiding is ook mogelijk. Ook Eigen Haard staat voor deze keuze. Het scheidings- of splitsingsplan moet voor 1 januari 2017 op de mat van de minister liggen, dus enige haast is wel geboden. Halm hoeft gelukkig het wiel niet zelf uit te vinden. ‘Over zulke vraagstukken vindt tegenwoordig veel meer overleg plaats tussen corporaties en met Aedes, terwijl corporaties vroeger veel meer met zichzelf bezig waren en de concurrentie wilden aangaan met marktpartijen. Nu zijn ze zich bewust van een gezamenlijk belang en zijn ze meer bezig met het beleid voor de lange termijn. Dit komt mede doordat een nieuwe generatie bestuurders is aangetreden in de corporatiewereld.’
Die bestuurders zien zich geconfronteerd met grote maatschappelijke vraagstukken, zoals de oplopende wachttijden voor sociale huurwoningen, vooral in de Randstad, en de huisvesting van vluchtelingen met een verblijfsstatus. De primaire taak van corporaties is het bouwen, beheren en verhuren van sociale huurwoningen, dus hier spelen ze een belangrijke rol in.
De vernieuwing van probleemwijken blijft ook een prioriteit. Eigen Haard heeft woningbezit in 80 wijken en maakt onderscheid tussen interventiewijken, inzetwijken en reguliere wijken. In de acht interventiewijken vindt stedelijke vernieuwing plaats door sloop/nieuwbouw en renovatie. In de inzetwijken wordt geïnvesteerd in de leefbaarheid, veiligheid en activering van bewoners. Grote ingrepen in de woningvoorraad vinden er voorlopig niet plaats.
Volgens Halm zijn marktpartijen huiverig om te investeren in de interventiewijken. ‘Dat kan voor ons reden zijn om bijvoorbeeld een supermarkt te realiseren. Marktpartijen komen pas als ze zien dat er een omslag plaatsvindt, terwijl corporaties het voortouw nemen bij de stedelijke vernieuwing, ook omdat ze zelf bezit hebben in deze buurten. Een mooi voorbeeld is de Indische Buurt in Amsterdam. De afgelopen 15 jaar hebben de corporaties en de gemeente veel geïnvesteerd in deze buurt, terwijl er geen commerciële belegger voor te vinden was. Nu de Indische Buurt zichtbaar aan het veranderen is, komen ook initiatieven van marktpartijen van de grond.’
Lager rendement
Als Eigen Haard huurwoningen in het middensegment realiseert, liggen de huren liefst zo dicht mogelijk bij de ondergrens van € 711. Corporaties nemen genoegen met een lager rendement dan marktpartijen, omdat zij geen winstoogmerk hebben.
Ongeveer 30% van de sociale huurwoningen wordt bewoond door mensen met een volgens de normen te hoog inkomen, de scheefwoners. Er is Halm veel aan gelegen om deze groep te stimuleren om te verhuizen naar een huurwoning in het middensegment. Dan moet de huursprong niet te groot zijn. ‘We willen een wooncarrière mogelijk maken en voor elkaar krijgen dat meer woningen voor de primaire doelgroep beschikbaar komen. De druk op de Amsterdamse woningmarkt is enorm, elk jaar komen er 10.000 nieuwe inwoners bij. Corporaties zitten daardoor in een lastig spanningsveld; enerzijds moeten ze proberen de dynamiek van de grote stad te volgen, anderzijds moeten ze ook voldoen aan de nieuwe regelgeving die erop is gericht het taakveld van de corporaties in te perken.
Dat kan ook betekenen dat bij verhuur in het middensegment als eis wordt gesteld dat de nieuwe bewoner een sociale huurwoning in Amsterdamse regio achterlaat. We hebben dus een heel andere benadering dan een commerciële of institutionele belegger. Die streeft voor zijn investeerder of de deelnemers aan een pensioenfonds naar een zo hoog mogelijk rendement met een aanvaardbaar risico.’
Er is ook een financiële reden om te investeren in het middensegment. Bij woningen met een huur boven € 711 geldt de verhuurdersheffing niet. Deze wettelijke afdracht aan het Rijk kan oplopen richting 2 maanden huur en de laatste Miljoenennota gaat uit van groei van deze heffing. Doordat de heffing niet geldt voor de vrije sector, is een huurwoning in dit segment eerder financieel rendabel te exploiteren.
Volgens de nieuwe Woningwet mogen corporaties voortaan alleen nog in hun eigen woningmarktgebied opereren. Voor Eigen
