Na bijna tien maanden te hebben gewacht op de overeenkomst en de officiële aankondiging van de transactie tussen CBRE Investors en ING REIM, heeft Pieter Hendrikse geen tijd om stil te zitten. door Judi Seebus PropertyNL Magazine Nr. 3 - 4 maart 2011
Na bijna tien maanden te hebben gewacht op de
overeenkomst en de officiële aankondiging van
de transactie tussen CBRE Investors en ING
REIM, heeft Pieter Hendrikse geen tijd om stil te zitten.
door Judi Seebus
PropertyNL Magazine Nr. 3 - 4 maart 2011
In ’t kort
• CBRE Investors
en ING REIM
onder één dak
• Pieter Hendrikse
neemt de leiding
op zich
• Hij voorspelt
consolidatie in
de sector
De nieuwe Europese CEO van ’s werelds grootste vastgoedfondsenmanager
is meteen begonnen aan een bliksemtoernee
naar Londen, Parijs, Milaan en Frankfurt –
de grootste Europese steden buiten vestigingsplaats Den
Haag – om de transactie aan topmanagers uit te leggen.
Net als Brett White en andere leden van het CBRE team
zegt Hendrikse dat hij ‘enthousiast’ is over het resultaat.
‘Wij hebben er hard aan gewerkt om een goede
bestemming voor ING REIM te vinden, zowel waar het
gaat om de medewerkers als om de cliënten. ING REIM
heeft in de afgelopen decennia een behoorlijke aanwezigheid
opgebouwd. ING is een geweldig bedrijf, het
was ooit een vastgoedbedrijf pur sang. We eindigen nu
met een nieuwe moedermaatschappij die een daadwerkelijk
geïntegreerde vastgoedonderneming is met een
duidelijke visie en een doelgericht partnermodel. Daar
kunnen wij van leren… ze zijn ongelofelijk klantgericht.
Dit was een goede keus’, zegt hij in een interview met
PropertyEU. Hij laat daarop volgen: ‘Ik heb alleen maar
positieve reacties gehad van medewerkers, cliënten en
mensen in de sector. Dat is een geweldig compliment
voor ING en CBRE.’
White van CBRE heeft benadrukt hoe ‘buitengewoon
complementair’ de transactie is – een gezichtspunt dat
Hendrikse deelt. ‘Er verandert niet zo veel. CBRE Investors
heeft wat activiteiten in het Verenigd Koninkrijk,
Frankrijk, Italië en Luxemburg, maar dat zijn geen grote
aantallen. Samen kunnen we een sterkere en bredere basis
bouwen’, zegt hij.
Mondiaal hebben de twee bedrijven tien kantoren overlap,
in Europa voornamelijk in het VK. Hendrikse wil
niets zeggen over of het samenvoegen van de Europese
activiteiten banen gaat kosten. ‘We gaan een overzicht
van activiteiten opstellen en kijken waar er overlap is.’
Hendrikse hoopt dat de transactie zo snel mogelijk wordt
goedgekeurd in de tweede helft van het jaar. ‘De transactie
wordt waarschijnlijk na de zomer afgerond’, zegt hij.
‘Maar’, zegt hij wat ongeduldig, ‘ik zou blij zijn als we
sluiten op 1 juli.’ De timing van de officiële lancering van
de nieuwe combi ligt niet helemaal bij Hendrikse, maar
als de Europese CEO van ING REIM hebben Hendrikse
en zijn managementteam wel een sleutelrol gespeeld bij
de uiteindelijke keuze van de koper.
In een conference call na de langverwachte aankondiging
van de overname zei Brett White, de CEO van
CBRE: ‘Een van de redenen waarom wij in de prijzen
zijn gevallen, zo is ons verteld, is dat de expert teams van
de afdelingen ons hebben gekozen. Dus toen ze keken
naar de beschikbare kopers waar ze terecht konden komen,
geloofden ze dat op basis van onze cultuur, onze
organisatie en onze beloningsstructuur CB Richard Ellis
de voorkeur zou hebben.’
Kernactiviteiten
Hendrikse wijst er in alle bescheidenheid op dat hij niet
de eigenaar was van de organisatie, maar slechts een
schakel in het transactieproces dat op gang kwam in het
voorjaar van 2010 na een terugkeer naar de kernactiviteiten
door moederbedrijf ING Group. Dat bracht een
drastische inkrimping van vastgoedactiviteiten met zich
mee. De opsplitsing was in feite al ingezet in april 2009
toen ING Group een reorganisatie van zijn vastgoeddivisie
aankondigde nadat de overheid de bank had uitgekocht
in het kader van de financiële crisis. Het resultaat
van de strategische evaluatie was dat de bank- en
verzekeringstak worden opgesplitst, ING REIM verkocht
wordt en de ontwikkelingstak wordt ontmanteld. Het
enige vastgoedgerelateerde waarin ING actief blijft is
financiering.
Deze langgerekte periode van onzekerheid was niet gemakkelijk,
geeft Hendrikse toe: ‘Het was moeilijk om
kansen te zien in de markt en tegengehouden te worden
in ons ondernemerschap vanwege de strategische heroriëntatie
die gaande was. Het is goed dat deze periode van
onzekerheid nu achter ons ligt.’ Hij is ook vol lof over
zowel ING Group als CBRE voor wat betreft de manier
waarop de fusiebesprekingen zijn gehouden. ‘Er was wederzijds
respect. Onze stem werd gehoord, wij konden
input geven en wij hadden het idee dat we waardering
kregen voor hoe wij dingen doen.’
Hendrikse is nu belast met het integratieproces in Europa,
maar dat houdt niet in dat ING REIM de leidende
speler is, zegt hij met nadruk. ‘CBRE is de kopende partij,
wij gaan op in een nieuw bedrijf, wij zullen onze cultuur
moeten aanpassen aan de nieuwe omgeving. ING
is de verkopende partij, ik stel me voor dat onze nieuwe
naam ook de nieuwe eigendomsstructuur zal weerspiegelen.’
Vreest hij een cultuurschok tussen een Europees
en een Angelsaksisch bedrijf? ‘Helemaal niet. Wij werken
al met 21 nationaliteiten bij ING REIM: Europeanen,
Australiërs, Japanners, Chinezen, Amerikanen – wij zijn
erg internationaal.’
Hoewel Hendrikse formeel nog moet wachten op het
groene licht van aandeelhouders en toezichthouders,
kijkt hij al vooruit naar een gezamenlijke strategie voor
de nieuwe combi die meer dan US$ 40 mrd aan fondsen
alleen al in Europa in beheer heeft en US$ 97,4 mrd
wereldwijd. Hij wijst erop dat de twee spelers complementaire
producten aanbieden: ING REIM specialiseert
zich in core en core-plus fondsen in Europa terwijl CBRE
Investors sterk is in value-added en gelegenheidsproducten.
Particuliere portefeuilles vormen een belangrijk
deel van de activiteiten van CBREI in the VK, terwijl ING
REIM juist actiever is op dit gebied op het Europese vasteland.
Expansie
Hendrikse wil graag de mogelijkheden onderzoeken
voor het gezamenlijk ontwikkelen van producten, inclusief
gespecialiseerde fondsen, en ziet ook potentieel voor
de expansie van het Europese retailfonds van ING REIM.
‘Het is mogelijk dat we later dit jaar nieuwe producten
op de markt brengen. Terwijl de onderhandelingen over
de verbintenis met CBRE gaande waren, ging de rest eigenlijk
gewoon door, zegt hij. Medio februari kondigde
ING REIM de eerste aankoop aan voor zijn nieuwe retailfonds:
Tyresö Centrum in Stockholm dat werd overgenomen
van Unibail-Rodamco voor € 82 mln en een bar
van 6.2%. Hendrikse zegt dat er bij beleggers veel animo
is voor het fonds, dat vorig jaar werd gestart en zich concentreert
op belangrijke winkelcentra in Europa met een
totale beleggingswaarde van € 1,5 mrd. ‘We zullen dit jaar
zeker nog geld proberen op te halen bij beleggers. Retail
heeft zich bewezen als een beleggingsterrein op zich en
wij denken dat we met de producten en fondsstrategieën
aan de wensen van onze cliënten tegemoetkomen. De zekerheid
die wij hebben met de nieuwe eigenaar zal beleggers
ook aansporen naar de beleggingsmogelijkheden te
kijken. Het is nu volle kracht vooruit.’
Hendrikse ziet ook mogelijkheden om het peil van de assets
under management in de komende vijf jaar omhoog
te stuwen en licht toe dat beleggers in Azië en de Verenigde
Staten steeds meer mondiaal worden. ‘Op dit moment
vormen de vastgoedbeleggingen gemiddeld 8-10%
van de allocatie, maar dat zou omhoog moeten gaan naar
12-15% nu het een meer volgroeide beleggingscategorie
wordt. Het is mijn persoonlijke doel om ervoor te zorgen
dat we meer transparantie bereiken waar het gaat om beleggingsstructuur,
prestatie en benchmarking.’
Hendrikse denkt ook dat de transactie het begin kan zijn
van een consolidatiegolf in het fondsenbeheer omdat
investmentmanagers naar meer schaalgrootte zoeken
om tegemoet te komen aan de wensen van een clientele
die meer mondiaal wordt. Maar omvang is geen doel
op zichzelf, zegt hij. ‘Het gaat er niet om de grootste te
zijn, maar de beste. Wij werken met andermans geld,
wij verdienen geld voor hun. Als goed geïntegreerde onderneming,
hebben wij uitgebreide research en enorme
mogelijkheden om producten aan te bieden voor diverse
soorten beleggersprofielen. We moeten ondernemend
zijn… er is niet één maat die iedereen past.’
CBRE nog dominanter
De combinatie van ING REIM en CBRE Investors zal niet alleen ’s wereld
grootste beheerder van vastgoedbeleggingen worden, het zal ook CBRE tot
nieuwe hoogten brengen als mondiale vastgoedadviseur met een wereldwijde
koppositie op elk terrein waar het actief is: huur, beleggingen, vastgoed- en
facility management, hypotheekadvies, taxaties en vastgoedbeleggingsmanagement.
De transactie zal ook bijdragen aan de winst: op papier is het
resultaat over 2010 een stijging van de Ebitda (winst voor aftrek van rente,
belastingen, afschrijvingen en amortisatie) met 120 basispunten tot 14,5%.
