‘2015 wederom zeer dynamisch beleggingsjaar’

De beleggingsmarkt explodeert in 2014 naar een niveau een kleine € 10 mrd en de voortekenen zijn dat ook 2015 een zeer dynamisch jaar gaat worden.

DEAL Focus 23-12-2014

De laatste weken van het jaar lieten een ongekende eindejaarsrally zien, waarbij de ene na de andere grote vastgoeddeal bekend werd. Daardoor zijn de volumes flink opgekrikt en is het beleggingsvolume dit jaar meer dan verdubbeld ten opzichte van 2013.

Nieuwkomer in Europa Kildare kocht de Chalet-kantoorportefeuille voor € 430 mln, LoneStar kocht voor € 375 mln kantoren van CBRE Global Investors en Blackstone/Multi kocht voor € 240 mln aan winkelcentra van eveneens CBRE GI. Vlak voor Kerst kwam daar de grote kantoordeal tussen Unibail-Rodamco en Valad (€ 140 mln) nog bij en nam Nederlandse belegger Bouwinvest tussen het buitenlandse geweld Beurs-WTC (circa € 136 mln) over. De laatste dagen van het jaar wordt nog koortsachtig onderhandeld over de afronding van een aantal grote deals.

Leidende beleggingsadviseurs CBRE, JLL, Cushman & Wakefield en DTZ Zadelhoff voorspellen dat ook 2015 een uitstekend beleggingsjaar zal worden. Dré van Leeuwen, directeur Capital Markets JLL Nederland, zegt desgevraagd te verwachten dat het ‘heel mooie resultaat’ van 2014 ook volgend jaar voor een positief en dynamisch effect zal zorgen. ‘Dat is het gevolg van de enorme toename van buitenlands kapitaal, plus de attractieve prijsvorming op de Nederlandse markt. ’

Voor het eerst sinds het uitbreken van de financiële crisis in 2008 verwisselen vastgoedportefeuilles in Nederland weer massaal van eigenaar. Opportunistische beleggers, gevoed door vooral Amerikaans kapitaal, nemen daarbij het voortouw, maar Van Leeuwen wijst erop dat de toename van het volume niet helemaal is toe te schrijven aan aankopen door opportunistische beleggers. Er hebben ook forse ‘core en core-plus’ beleggingen plaatsgevonden.

Hij verwacht dat het aanbod portefeuilles ook in 2015 zal aanhouden. Fondsen maken gebruik van het momentum in de markt om afscheid te nemen van vastgoed dat soms al jaren als verlies in de boeken staat. ‘Daarnaast verwacht ik dat partijen die na het uitbreken van de crisis eerder in de Nederlandse markt zijn gestapt nu vervroegd op een exit zullen anticiperen.’

De verhoudingen in de Nederlandse beleggingsmarkt zijn geheel omgeslagen. In 2009 had de beleggingsmarkt een omvang van € 5 mrd, waarvan zo’n 85% voor rekening kwam van Nederlandse beleggers en maar 15% werd gedaan door buitenlandse beleggers. Vorig jaar zagen we al dat circa 50% van het beleggingsvolume van € 4,5 mrd werd gedaan door buitenlandse beleggers. Over 2014 komt dat naar schatting uit op zo’n 65%.

Woningbeleggingen komen op bijna een derde van het totale volume, maar daar bij moet worden aangetekend dat twee van de grootste deals (verkoop Vestia-portefeuille en WIF-portefeuille) zijn meegenomen onder voorbehoud van definitieve goedkeuring door de overheid.

Van Leeuwen noemt naast het gunstige prijsniveau twee andere belangrijke redenen waarom buitenlands kapitaal graag in Nederland wil beleggen. ‘De prognoses ten aanzien economische groei zijn positief en Nederland is internationaal gezien een van de meest transparante markten, waar het voor nieuwkomers relatief gemakkelijk is toe te treden.’

Een andere belangrijke reden die van Leeuwen aanstipt voor de toename van het dealvolume is naast buitenlands kapitaal de beschikbaarheid van vreemd vermogen. Hij ziet dat met name buitenlandse banken weer bereid zijn transacties te doen.

Beste recente voorbeeld uit de gegevens van PropertyNL is de aankoop van Vestia-woningen door Patrizia (€ 448 mln, ‘eerste tranche 2014’, goedgekeurd door overheid). Bij deze grootste vastgoeddeal in Nederland (in totaal € 578 mln, rest volgt in 2015) sinds lange tijd is Deutsche Hypo als financier betrokken. Andere voorbeelden van actieve buitenlandse banken zijn Deutsche Bank, PBB Deutsche Pfandbriefbank en de Royal Bank of Canada, die de deals van Blackstone in Nederland financiert. Daarnaast zien we een gespreid beeld van debtfondsen die actief zijn op de Nederlandse markt.

Hoewel de grote belangstelling voor Nederlands vastgoed positief is, zijn er ook zorgen. Van Leeuwen wijst erop dat de stagnerende gebruikersmarkt achterloopt bij de dynamiek van de beleggingsdeals. Dat geldt voor kantoren, bedrijfsruimte en winkels. Zo is de opname in de kantorenmarkt lang niet op het niveau van voor 2008. Veranderende ruimtebehoefte en het nieuwe werken (kantorenmarkt) en internetverkoop (winkels) hebben een enorme impact, waardoor het verschil tussen wel en niet succesvolle gebouwen en locaties alleen maar toeneemt.