AMSTERDAM - De geplande ondertunneling van de A10 ter hoogte van NS-station Amsterdam Zuid is onrendabel. De baten van dit project zijn fors overschat, zo blijkt uit een second opinion door het CPB op de Maatschappelijke Kosten-Baten Analyse (MKBA) ZuidasDok MLT van de Projectorganisatie ZuidasDok.
AMSTERDAM - De geplande ondertunneling van de A10 ter hoogte van NS-station Amsterdam Zuid is onrendabel. De baten van dit project zijn fors overschat, zo blijkt uit een second opinion door het CPB op de Maatschappelijke Kosten-Baten Analyse (MKBA) ZuidasDok MLT van de Projectorganisatie ZuidasDok.
Andere projecten zijn mogelijk rendabel of zeker rendabel, zo stelt CPB-onderzoeker Ioulia Ossokina vast. De baten van de ondertunneling, met name de waarde van de nieuwe openbare ruimte op de tunneldaken, wordt op € 360 mln geschat. Dat is niet realistisch, gezien de beperkte omvang van deze fysieke verandering. Daar kunnen de baten van de tram/bus terminal die voorzien is op de tunneldaken niet tegenop.
Bovengrondse wegverbreding is in potentie rendabel, net als het beter benutten van de stationsterminal. Voor beide projecten kan verder gekeken worden naar mogelijkheden om de opbrengsten te optimaliseren. Uit de second opinon blijkt ook dat de MKBA 2012 ervan uit gaat dat de waarde van woningen, kantoren, voorzieningen in de flanken tussen 2012 en 2130 - gecorrigeerd voor inflatie - een sterke groei vertoont. Deze groei is geraamd op: 1.2% jaarlijks voor kantoren en voorzieningen en gemiddeld 2.7% jaarlijks voor woningen. De MKBA maakt niet duidelijk waarom naar boven wordt afgeweken van de aannames die in de eerdere MKBA Zuidas 2006 zijn gebruikt, namelijk een 0% reële groei voor de kantoren en voorzieningen en 1% reële groei voor de woningen. Er zijn eerder een aantal redenen te noemen om nu lagere groei percentages te nemen dan in 2006, zoals de tot nu toe onvolledige doorberekening van de leegstand in de prijzen of een aanpassing van de hypotheekrenteaftrek die alom wordt bepleit. Gezien de huidige vooruitzichten op de vastgoedmarkt lijken de in de MKBA 2012 gebruikte getallen ons niet te verdedigen als zouden zij een realistische middenschatting zijn. Omdat de omvang van de waardering jaarlijks groeit met deze hoge percentages, wordt de contante waarde van de waardesprong sterk overschat, zo blijkt uit de second opinion.
Het CPB treedt bij projecten van nationaal belang op als uitvoerder van MKBA’s, of als onafhankelijke toetser door het geven van een second opinion.
