Nederlandse instituten die nieuwbouwwoningen kopen, domineren als vanouds weer de woningbeleggingsmarkt
Nederlandse instituten die nieuwbouwwoningen kopen, domineren als vanouds weer de woningbeleggingsmarkt
Door Petra Kooijman en Paul Wessels
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 17 juli 2015
De Calcasa PropertyNL Analyzer registreerde het eerste halfjaar van 2015 ruim € 1,2 mrd aan woningbeleggingen. Dit betekent dat na het recordjaar 2014 (€ 3 mrd) met incidentele zeer grote verkopen (Vestia, WIF) dat de Nederlandse woningbeleggingsmarkt goed op stoom blijft: de markt zou dit jaar wel eens richting een volume van € 2 mrd kunnen gaan en dat is historisch gezien nog steeds een hoog volume.
Een nadere analyse van de transacties leert dat het bij ruim 60% van de transacties ging om aankopen van complexen die in aanbouw, nog te bouwen of onderdeel van een herontwikkeling zijn. De overvloed aan kapitaal en de relatieve schaarste van aanbod – zeker op de meest gewilde locaties – zorgt ervoor dat de prijzen van woningcomplexen de afgelopen maanden zijn gestegen. Zo zijn de bruto-aanvangsrendementen in Amsterdam tot onder de 5% gedaald. In de regio Amsterdam werd zelfs een BAR van 4,6% geregistreerd voor een woningcomplex. In de rest van Nederland wordt dat niveau op een uitzondering na nog niet gehaald. De indruk is overigens dat de prijzen op een gegeven moment zullen stabiliseren omdat zeker institutionele beleggers dan niet meer kunnen voldoen aan hun rendementseisen.
Minder corporatieverkopen
Opvallend is dat de Nederlandse institutionele beleggers hun historisch prominente plek op de Nederlandse woningmarkt weer hebben opgeëist, nadat in het recordjaar 2014 de buitenlandse beleggers domineerden.
De grootste transactie kwam op naam van Bouwinvest REIM, dat volgens een berekening van PropertyNL Research voor € 75,5 mln 450 starters/huurwoningen en bijbehorende parkeergarage verwerft in het gebied NDSM-west in Amsterdam-Noord, dat ontwikkelaars COD, Borghese Real Estate en VerweijMungra realiseren.
Een andere belangrijke ‘single asset’-deal kwam op naam van het CBRE Dutch Residential Fund, dat het nieuwbouwproject ‘Rhapsody in West’ aankocht voor € 45 mln. Het project bestaat uit 250 appartementen verdeeld over 5 gebouwen, in de wijk Nieuw-West van Amsterdam. De woningen vallen onder het middeldure huursegment, een segment waar grote vraag naar is in Amsterdam.
Corporaties waren minder vertegenwoordigd in de verkopen. Zo nam Mooiland voor € 30,8 mln 293 bestaande woningen over in Lent, gemeente Nijmegen, van het Wooninvesteringsfonds (WIF). De grootste corporatie in Amsterdam, Ymere, verkocht voor € 19 mln 102 appartementen aan het Waterlandplein in Amsterdam aan Orange Capital. Orange Capital Partner is vorig jaar opgericht door voormalige medewerkers van Goldman Sachs, en de acquisitie maakt deel uit van een joint venture met Heitman en The Silverfern Group.
Syntrus Achmea meest actief
Meest actieve koper in het eerste halfjaar was Syntrus Achmea Real Estate & Finance, dat in 11 transacties voor bijna € 200 mln aan woningen wist te verwerven. Bouwinvest volgt met € 178 mln aan woningbeleggingen.
Amvest, dat ook in de top-3 van actieve beleggers staat, nam een woningportefeuille over van Stichting Pensioenfonds voor de Fysiotherapeuten. Het ging om 105 eengezinswoningen en 173 appartementen op verscheidene locaties in Nederland. De koopsom bedroeg circa € 40,5 mln k.k.
CBRE Global Investors was alleen actief in de verkoop, maar ook aan de aankoopkant (zie op pagina 8 in deze editie een interview met topman Paul Oremus). Naast Rhapsody in West kocht CBRE ook nog van ontwikkelaar De Vijf Heeren de nog te bouwen CoolTower te Rotterdam. Deze komt in Rotterdam Centrum, direct achter de Schiedamsedijk. De 100 meter hoge toren omvat 180 appartementen in het middeldure huursegment, waar grote behoefte aan is in Rotterdam-Centrum.
Met bijna € 100 mln aan transacties bleef het Britse Round Hill niet verder achter. Round Hill, dat vorig jaar zijn slag sloeg met de WIF-portefeuille (€ 365 mln) kocht nog eens voor € 54 mln aan woningen van CBRE Global Investors. Deze portefeuille omvat 10 wooncomplexen en 500 woningen. De deals tussen CBRE en Round Hill en die van Orange Capital met Ymere laten zien dat buitenlandse beleggers niet terugschrikken voor – in internationaal perspectief – kleinere aankopen. De vrees dat buitenlandse beleggers zich zouden terugtrekken als de echt grote ‘tickets’ achterwege zouden blijven, blijkt grotendeels ongegrond.
Consolidatieslag serieuze optie
De Nederlandse woningfondsen haalden de afgelopen periode veel kapitaal op, niet alleen van Nederlandse institutionele fondsen, maar ook van buitenlandse partijen. Het meest prominente voorbeeld daarvan kwam afgelopen april: twee internationale beleggers, Allianz Real Estate en een Aziatische belegger, investeren € 600 mln in woningfonds Vesteda. Bij Vesteda ligt de focus nu vooral op acquisitie; ceo Gertjan van der Baan zei dat de doelstelling om naar 30.000 woningen te groeien binnen handbereik ligt.
Het is zeer de vraag of een dergelijke doelstelling is te halen door autonoom te groeien. Vesteda heeft nu ruim 23.000 woningen in portefeuille en loopt tegen dezelfde problemen aan als buitenlandse beleggers: het is niet eenvoudig duizenden woningen te verwerven in de Nederlandse markt. Een andere mogelijkheid is vergelijkbare bedrijven over te nemen. Een consolidatieslag bij de Nederlandse woningfondsen, waarbij de krachten worden gebundeld, lijkt dan een serieuze optie.
Blij met verhoogde activiteit Nederlandse fondsen’
Het is goed nieuws dat de Nederlandse fondsen de afgelopen maanden actiever zijn geworden op de Nederlandse woningbeleggingsmarkt, zegt Marijn Snijders, partner van vastgoedadviseur in de woningbeleggingsmarkt Capital Value.
Wel vindt hij dat beleggers en ontwikkelaars én gemeenten een actievere rol kunnen spelen bij het op gang krijgen van nieuwbouw van huurcomplexen. Snijders vindt dat de focus van gemeenten en projectontwikkelaars, nu de woningmarkt aantrekt, wel heel snel verschuift richting koopwoningmarkt en dat huurcomplexen bij het op gang krijgen van nieuwbouwplannen worden vergeten. En die huurwoningen zijn juist hard nodig om de doorstroming op de Nederlandse woningmarkt op gang te krijgen.
Snijders zegt dat ook buiten de Randstad kansen zijn om nieuwbouw van woningcomplexen te realiseren – er is meer dan genoeg kapitaal beschikbaar en ook de Nederlandse banken zijn weer bereid zulke ontwikkelingen te financieren.
De afgelopen maanden sprak een aantal deskundigen, onder anderen professor Johan Conijn (ASRE), de verwachting uit dat corporaties zeer terughoudend zullen zijn bij de verkoop van ongereguleerde (niet-DAEB) huurwoningen. De belangrijkste reden zou zijn dat corporaties hun niet-DAEB bezit slechts administratief hoeven te scheiden van hun gereguleerde portefeuille en bovendien voldoende vermogen hebben, zodat een gedwongen verkoop niet nodig is.
Snijders is het niet eens met die conclusie: weliswaar worden de corporaties door het kabinetsbeleid niet gedwongen ongereguleerde woningen te verkopen, maar de ingezette koers (corporaties moeten zich richten op hun kerntaak, sociale huurwoningen) wordt wel steeds duidelijker. ‘Ik zie in de praktijk dat een toenemend aantal corporaties bezig is met het optimaliseren van hun portefeuille en verwacht dat er in de tweede helft van 2015 meer complexen van corporaties in de verkoop zullen komen. Het gaat dan weliswaar niet om verkopen van duizenden woningen, maar ik verwacht dat wel meer corporaties complexen zullen gaan verkopen als onderdeel van strategisch portefeuillebeheer.’
Als voorbeeld dat corporaties echt wel met de markt zaken willen doen noemt Snijders Dudok Wonen, dat onlangs een nieuwbouwontwikkeling in Hilversum voor 52 appartementen, ca. 300 m² commerciële ruimte en 80 parkeerplaatsen verkocht aan Novaform Vastgoedontwikkelaars, gespecialiseerd in het realiseren van binnenstedelijke ontwikkelingen en onderdeel van de KlokGroep. De totale investeringswaarde is circa € 12,5 mln. Door de verkoop kan Dudok zich beter richten op het bieden van betaalbare, geschikte woningen voor starters en doorstarters op de woningmarkt. Snijders: ‘Er liggen voor corporaties op dit moment veel kansen om grond met nieuwbouwplannen te verkopen. Als beleggers en corporaties elkaar weten te vinden op dit gebied betekent dit een enorme stimulans om de tekorten op het gebied van huurwoningen tegen te gaan.’
Gerelateerde artikelen:
