ASRE: Koopwoningmarkt kan hypotheekrentestijging goed opvangen

De huidige lage rentestand heeft een grote invloed op de koopwoningmarkt. Mede daardoor is het aantal transacties en de koopprijzen de afgelopen jaren sterk gestegen. De lage rentestand hangt samen met het monetaire beleid van de Europese Centrale Bank om de inflatie te laten toenemen. In meer of mindere mate is de huidige lage rentestand daarom als kunstmatig te betitelen. Een belangrijke vraag is dan wat de gevolgen zouden kunnen zijn als de rente stijgt en weer op een niveau komt zoals we in het verleden gewend waren. Het gaat dan om de invloed van een eventueel hogere rentestand op het aantal transacties en de ontwikkelingen van de koopprijzen.

In het onderzoek van Marc Francke, Frans Schilder, Paul de Vries en Johan Conijn ‘Effecten mogelijke rentestijging in de koopsector’ gepubliceerd door de Amsterdam School of Real Estate in de research paperreeks is deze vraag vanuit verschillende invalshoeken bezien en de belangrijkste bevindingen zijn als volgt.

Afweging kopen vs. huren
Als het gaat om de keuze tussen kopen of huren, is de verwachting dat een stijgende rente daar weinig invloed op zal uitoefenen. De reden hiervoor is dat de afweging om te kopen of te huren op de Nederlandse woningmarkt vooral institutioneel bepaald wordt. Met name de hoogte van het inkomen is doorslaggevend of een woning wordt gehuurd of gekocht. Ook bij een stijgende rente zal de koopwoningmarkt voor veel huishoudens het enige reële alternatief zijn, omdat het in de praktijk vaak nog aan aantrekkelijke en betaalbare alternatieven ontbreekt in de vrije huursector.

Leencapaciteit
Een andere belangrijke factor is de invloed van een stijgende rente op de leencapaciteit van huishoudens. Als het hypotheekrentetarief stijgt, dan stijgt het financieringslastpercentage. De toename van het financieringslastpercentage heeft vervolgens direct invloed op de hoogte van de maximale hypotheek. Des te hoger de percentages, des te minder kopers kunnen lenen. Gemiddeld geldt dat de maximale hypotheeksom bij een hypotheekrentetarief van 5 procent, circa 8 procent lager ligt dan nu het geval is. Tegelijkertijd zal een eventuele toekomstige toename van de hypotheekrentetarieven samenvallen met een toename van de huishoudinkomens. De doorrekening van het regeerakkoord voor de periode 2018 – 2021 geeft een inkomenstoename van 3,1 procent per jaar. Wat betreft de maximale hypotheeksom weegt dit voldoende op tegen het negatieve effect van een eventueel stijgende hypotheekrente.

Aanpassing geleidelijk
De derde invalshoek heeft betrekking op invloed van een stijgende rente op de ontwikkeling van de koopprijzen. Uit het geschatte model volgt dat een verhoging van de hypotheekrente met 1% leidt tot een mindere stijging van de reële woningprijs met ongeveer 6%. De woningprijzen zullen niet onmiddellijk wijzigen, de aanpassing zal geleidelijk zijn. Als de hypotheekrente meteen 4% bedraagt, levert dat een lagere prijsstijging ten opzichte van het basisscenario op van – 8%. Als aan het laatste scenario een verlaging van het marginale belastingtarief met 5%-punt wordt toegevoegd neemt de mindere prijsstijging ten opzichte van het basisscenario toe tot – 9% over vijf jaar.

Tot slot zijn de voorgenomen maatregelen van het nieuwe kabinet in de koopsector bezien. Het valt niet te verwachten dat deze maatregelen invloed zullen hebben op de ontwikkeling van de koopprijzen.

Per saldo kan worden geconcludeerd dat de Nederlandse koopwoningmarkt de komende jaren een stijging van de hypotheekrente, mede door de te verwachten inkomstontwikkeling, goed kan opvangen.