Op de Nederlandse zorgmarkt gaat een consolidatieslag plaatsvinden. Om te kunnen investeren stoten instelling hun vastgoed af
Door Ronald de Blauw
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 2 december 2016
Wie wil investeren in zorgvastgoed, moet zich goed verdiepen in de businesscase van de exploitant en daar de huisvestingscomponent uit destilleren. Het devies is altijd samen te werken met een zorginstelling met een goed toekomstperspectief, want een faillissement zou betekenen dat de waarde van het vastgoed in één keer enorm daalt.
Dit advies gaf Stefaan Gielens, ceo van de Belgische beursgenoteerde belegger Aedifica, mee aan de deelnemers van de bijeenkomst over zorgvastgoed die PropertyNL samen met ABN Amro had georganiseerd op 22 november. In de conferentiezaal van het ABN Amro-hoofdkantoor op de Zuidas stond Gielens tegenover een zeer aandachtig gehoor. Aedifica is immers met een portefeuille met € 819 mln aan zorgvastgoed een grote speler en bovendien sinds een jaar ook actief in Nederland.
Vermenging
De topman ziet in ons land veel kansen, want de markt bevindt zich hier nog in de groeifase. Gielens: ‘De meeste beleggers kijken vooral naar seniorenwoningen met beperkte zorgmogelijkheden. Er komt echter meer vermenging van zorgcategorieën in een complex, bijvoorbeeld een campus met een eerste gezondheidscentrum, seniorenappartementen en een verpleeghuis. De huurcontracten hebben looptijden van 20–25 jaar en de gemiddelde aanvangsrendementen liggen in Nederland met meer dan 6% nog hoog in vergelijking met België en Duitsland. Voor seniorenappartementen ligt dat tussen 5 en 5,5%.’
In Duitsland, waar Aedifica inmiddels 20 verpleeghuizen heeft aangekocht, is de yield de afgelopen drie jaar gedaald, van 7% tot nu iets boven 6%. Waarschijnlijk zal de yield nog onder die 6% duiken. De belegger heeft nu een portefeuille in Duitsland ter waarde van € 192 mln. In Nederland bezit Aedifica zeven assets, in Arnhem, Eindhoven (2), Lochum, Hilversum, Heerlen en Baarn. Hier wonen in totaal 545 bewoners. De grootste transactie deed de belegger in september; toen werden voor in totaal € 73 mln drie zorglocaties in Eindhoven en Heerlen aangekocht, met 446 appartementen. Vitalis Residentiële Woonvormen heeft een erfpachtovereenkomst gesloten voor 15 jaar en blijft de exploitatie doen.
‘Wij kijken verder dan alleen de Randstad en de grote steden’, aldus de ceo. ‘Want de vergrijzing doet zich ook voor Zuid-Limburg en Noord-Nederland.’
Vastgoed scheiden
Gielens heeft goed gekeken naar de marktontwikkelingen in de Verenigde Staten en Groot-Brittannië. ‘De VS is een volwassen markt, waar tal van deelmarkten te onderscheiden zijn. De grootste commerciële zorgpartij is daar door overnames sterk gegroeid; die portefeuille beslaat maar liefst de helft van de gehele Nederlandse zorgmarkt. In Europa wordt door marktpartijen voornamelijk geïnvesteerd in woningen voor senioren, waarbij de huisvesting centraal staat en de zorg een afgeleide is. Aedifica richt zich ook op collectieve huisvesting voor zorgafhankelijke mensen. Hierbij staat de zorg centraal en is de huisvesting een afgeleide. Bij deze deelmarkt is het mogelijk het vastgoed te scheiden en een huurcontract te sluiten met de zorginstelling.’
‘Bij onze investeringen staat de zorgexploitant centraal; wij gaan zelf geen zorg aanbieden’, legt Gielens uit. ‘Dat mogen we niet omdat we een REIT zijn (real estate investment trust), maar we willen het ook niet. We willen geen concurrent worden van de zorgpartijen.
We staan altijd open voor initiatieven om complexen te verbouwen of uit te breiden. Dit is nodig om het vastgoed ook op langere termijn te laten voldoen aan de eisen.’
Drie tendensen
Hij ziet drie tendensen die het investeren in deze markt aantrekkelijk maken. Ten eerste de vergrijzing. ‘In 2060 vormen de 80+’ers 10% van de Nederlandse bevolking, in Duitsland zelfs 14%. De vergrijzing is een algemeen fenomeen dat in de westerse wereld en ook in landen als China en Japan voorkomt.’
Ten tweede gaat een consolidatie plaatsvinden. Nu is nog maar 2% van het zorgvastgoed in handen van beleggers en zijn er maar weinig commerciële spelers actief op deze markt. De consolidatieslag gaat echter beginnen, voorspelt Gielens. ‘De voortekenen zijn er al. Zo heeft Domus Magnus begin dit jaar DS Verzorgd Wonen overgenomen. Domus Magnus richt zich op het luxe segment en is geen heel grote partij. Maar als ook de grote gevestigde zorginstellingen zich gaan roeren, zullen zij zich beraden op hun vastgoed. Ze zullen vastgoed moeten afstoten om te kunnen investeren in het zorgaanbod. De Nederlandse markt wordt interessanter voor buitenlandse investeerders.’
Tot nu toe zijn Aedifica en het eveneens Belgische Cofinimmo als enige buitenlandse vastgoedbeleggers actief op de Nederlandse zorgmarkt. Gielens weet echter dat ook bijvoorbeeld grote Franse partijen met interesse naar Nederland kijken. ‘Het is goed om in te stappen in een ontluikende markt, omdat die betere yields oplevert. Het is echter niet makkelijk om in Nederland te investeren, want er zijn geen grote portefeuilles op de markt. Door veel tijd te besteden aan de acquisitie en single asset deals te doen, weten wij ons belang hier uit te breiden.’
Ten derde is de rol van de overheid belangrijk bij investeringen in zorgvastgoed. In Nederland bestaat een sterk uitgebouwd systeem van sociale zekerheid en het overheidsbeleid begint nu uit te kristalliseren. ‘Er bestaat altijd het risico dat de overheid de spelregels weer verandert, maar het is duidelijk dat de zorg efficiënter georganiseerd moet worden om het betaalbaar te houden.’
Aedifica
Aanvankelijk startte Aedifica in 2004 als woningbelegger, maar al snel ging de Belgische beursgenoteerde vastgoedbelegger ook investeren in zorgvastgoed. Inmiddels is de portefeuille gegroeid tot € 1,2 mrd en 731.000 m², waarvan 74% seniorenhuisvesting, 20% appartementengebouwen en 6% hotels. De beurswaarde van de REIT is € 1 mrd.
De onderneming is zich steeds meer gaan toeleggen op huisvesting voor senioren en zorgvastgoed. Twee jaar geleden vormde deze categorie twee derde van de gehele vastgoedportefeuille; inmiddels is dat opgelopen tot bijna drie vierde.
Aedifica heeft 70 senioren- en zorgcomplexen in portefeuille, waar in totaal 6900 bewoners gehuisvest zijn. De gemiddelde resterende duur van de huurcontracten is 27 jaar en de gemiddelde yield 5,6%.
ABN Amro
ABN Amro is als adviseur en financier een belangrijke speler op de markt van zorgvastgoed in Nederland. Tijdens de bijeenkomst gingen Rutger Schuur, hoofd real estate & public sector clients, en Andy Kloppenburg, director real estate advisory, in op de recente ontwikkelingen. Ze lichtten een tipje van de sluier op over het onderzoek dat ABN Amro heeft gedaan: de Nederlandse zorgvastgoedmarkt in internationaal perspectief.
Daarin worden drie deelmarkten onderscheiden; de lichte zorg, de private zware zorg en de publieke zware zorg. Kloppenburg: ‘Sinds 2004 zijn de kosten van langdurige zorg in Nederland verdubbeld en inmiddels zijn ze twee keer zo hoog als het Europese gemiddelde. En dit terwijl we weten dat het aantal 80+’ers de komende decennia zal verdrievoudigen. Op dit moment is het aanbod 180.000 bedden, terwijl er een additionele vraag is van 120.000 bedden. De gemiddelde dagprijs in Nederland is € 200, terwijl dit in Europa € 100 is. Dit is opgebouwd uit € 150 voor de zorgcomponent en € 50 voor het wonen.’
Deze cijfers maken duidelijk dat er iets fundamenteel moet veranderen. Er zijn veel (nieuwe) private initiatieven, maar de markt is nog heel gefragmenteerd, aldus Kloppenburg. Er zijn ongeveer 170 zorgvilla’s, waarbij 50% van de achterliggende zorggroepen 3 of minder zorgvilla’s heeft. Deze markt zal zich nog verder uitbreiden en uiteindelijk consolideren.
In Nederland is het investeringsvolume in zorgvastgoed in vijf jaar verzevenvoudigd, van € 50 mln naar € 360 mln. Daarvan is € 150 mln belegd in woon–zorgcomplexen. Het is echter nog steeds weinig in vergelijking met omringende landen. Zo hebben beleggers in het Verenigd Koninkrijk £ 1,6 mrd geïnvesteerd in deze markt. ‘De Nederlandse private zorgondernemers zijn nu nog sterk gericht op de bovenkant van de markt’, aldus Kloppenburg. ‘Ik verwacht met name prijsdruk in het midden–hoogsegment en daarom is er meer ruimte in het laag–midden segment qua gespecialiseerde zware private zorg. Daarnaast verwacht ik de ontwikkeling van het nieuwe bejaarden-/verpleegtehuis in het middensegment wonen (800–1200), waarbij er meer ruimte is voor meer grootschalige ontwikkelingen richting 100–150 bedden.’
Volgens Rutger Schuur is er een grote klus te klaren om het zorgvastgoed in Nederland weer te laten voldoen aan de eisen van deze tijd. ‘Meer dan driekwart daarvan is ouder dan 15 jaar. In verleden gingen de investeringen vooral naar het bed; partijen hebben weinig geïnvesteerd in de stenen. Ook qua verduurzaming is nog een grote slag te slaan.’
Op de foto het panel, met v.l.n.r. Stefaan Gielens, Andy Kloppenburg, Rutger Schuur en Arnout Siegelaar
