Amerikaans Greystar verovert plek op Nederlandse woningmarkt

De zon staat al laag op een aangename nazomerse dag in oktober. Op de Campus Diemen Zuid speelt het leven zich buiten af. Een meisje is een van de weinige studenten die de studiezaal hebben opgezocht. Op het terras van de Italiaan delen een paar jongeren stukken pizza met elkaar. In de gemeenschappelijke binnentuin is het nog rustig. Deze zomer maakten de barbecueplaatsen vooral op vrijdagen overuren. De lessen in de internationale dans- en balletschool zijn achter de rug voor vandaag. In de receptie van een van de gebouwen van de campus houdt een geüniformeerde bewaker zijn blik gericht op de monitoren.
Je krijgt de indruk dat de Campus een eigen treinstation heeft. Station Diemen Zuid brengt de reiziger bij de hoofdingang van het terrein. Tot een jaar of tien geleden was het een verzameling kantoorgebouwen, die al lange tijd leeg stonden. Het was ontwikkelaar André Snippe die samen met de gemeente Diemen een plan bedacht om de panden te kopen en ze te herontwikkelen tot studentenwoningen. Vervolgens stapte Greystar eind 2015 in als investeerder en beheerder.
De woningen zijn qua omvang en inrichting afgestemd op de eisen van de student: zelfstandig, compact en comfortabel. Heel wat anders dan de hokjes in de vroegere studentenhuizen, met de onvermijdelijke gemeenschappelijke keukens en sanitaire voorzieningen.

Comfort voor de student
Eelko Korteweg is senior director Investment and Acquisitions bij Greystar in Nederland. Hij opent de deur van de modelwoning. De appartementen op de campus zijn gemiddeld 28 m² groot, maar uiterst efficiënt en comfortabel ingericht. Een goede badkamer met hoogwaardig sanitair, een woonkamer met al het noodzakelijke zit- en werkcomfort. Het is bedoeld voor jonge mensen die flexibel zijn, na een paar jaar weer ergens anders willen wonen en daarom niet willen investeren in het stofferen en meubileren van een woning. Het enige wat ze hoeven aan te schaffen zijn wat spullen om het appartement een persoonlijk tintje te geven.
Niet alleen de 941 appartementen, maar de gehele campus is afgestemd op de jeugdige lifestyle en is dus van alle gemakken voorzien. Er zijn bijvoorbeeld twee studiezalen en een lounge waar je kunt relaxen. Daarnaast is er een omvangrijk openbaar gebied dat voor iedereen toegankelijk is, en voor de bewoners een eigen tuin met hangmatten waar je kunt barbecueën of een potje kunt tafeltennissen.
Verder beschikken de bewoners over een tennisbaan, een basketbal- en voetbalveld en een sportschool. Albert Heijn zit in een van de gebouwen, en er tegenover zijn een pizzeria, fietsenmaker, kapper en wasserette/lounge.

Gevarieerde stadswijk
De campus in Diemen was de eerste stap die de internationale speler Greystar in Nederland zette. Hier ging het om een aantal kantoorgebouwen die al tot studentenwoningen waren herontwikkeld. investeert ook in projecten die het samen met partners ontwikkelt. Een mooi voorbeeld hiervan is de grootschalige ontwikkeling die Greystar doet, zijn de 1550 appartementen in Amsterdam Zuidoost, direct tegenover het AMC-ziekenhuis en naast het station Holendrecht. Dit project doet de onderneming samen met Blauwhoed als ontwikkelaar.
Greystar heeft dit jaar projecten aangekondigd in onder andere Utrecht en Rotterdam, en bouwt momenteel een nieuw appartementencomplex direct naast de Campus Diemen Zuid. Als deze projecten zijn gerealiseerd, heeft de belegger meer dan 6000 woningen in Nederland in portefeuille.
Het Greystar-verhaal in Nederland houdt daar niet mee op. Het acquisitieteam onder leiding van Korteweg ziet nog volop mogelijkheden. De eerste slag is al geslagen. Greystar heeft onlangs het enige gebouw gekocht op de Campus Diemen Zuid dat de onderneming nog niet in bezit had. Welke functie het 4500 m² grote gebouw zal krijgen, is nu onderwerp van studie. Mark Kuijpers, managing director Greystar Netherlands: ‘We kijken nadrukkelijk met een langetermijnvisie naar de campus. Uiteindelijk willen we op dit OV-knooppunt midden in de Metropoolregio een gevarieerde stadswijk realiseren.’
 
Verschillende doelgroepen
Kuijpers wil nadrukkelijk de indruk wegnemen dat Greystar alleen belangstelling heeft voor studentenwoningen: ‘Dat is bij toeval zo gekomen. Toen wij in 2015 in Nederland begonnen, was er grote vraag naar woningen voor studenten. Daar zijn we op in gesprongen, want onze visie op wat ‘wonen’ is – niet alleen een fysiek product maar vooral ook service en beleving – past goed bij deze generatie stedelingen.’
Greystar is echter meer dan een aanbieder van alleen studentenappartementen. Van de 6000 woningen die de onderneming op dit moment in ontwikkeling heeft, is uiteindelijk maar een derde gericht op studenten. De overige twee derde bestaat uit woningen voor een- en tweepersoonshuishoudens en startende gezinnen.
In Nederland betekent dit dat Greystar huurappartementen aanbiedt van 20–28 m² voor studenten, iets grotere studio’s voor de young professional, appartementen van 40–55 m² voor een- en tweepersoonshuishoudens en van 60–75 m² voor kleine gezinnen en senioren.
Deze afmetingen moeten niet vergeleken worden met traditionele appartementen die we in Nederland kennen. De aanwezige voorzieningen zijn specifiek afgestemd op de behoeften en de leefstijlen van de doelgroepen die in een gebouw wonen. De gemeenschappelijke ruimten zijn feitelijk een verlengstuk van het private appartement. De beleving van de woongebouwen die Greystar realiseert, is daardoor heel anders dan van de traditionele woongebouwen die we in Nederland kennen. Dat maakt dat de appartementen zelf zeer compact kunnen worden ingericht. Ruimte voor een wasmachine bijvoorbeeld is niet nodig: er is een wasserette op de campus.
Design manager Marlies Kateman stelt dat in de gebouwen van Greystar het uitgangspunt een tevreden bewoner is. ‘Wij ontwerpen daarom van binnen naar buiten, startend bij een zo efficiënt mogelijk indeling van de appartementen en van daaruit ontwerpen we het volledige gebouw. Hoogwaardige afwerkingen, het kleurgebruik en de inrichting zorgen ervoor dat bewoners zich er direct thuis voelen. Gemeenschappelijke ruimten zijn vanuit iedere woning goed te bereiken en liggen vaak op de mooiste plekken in het gebouw. Door bijvoorbeeld een skylounge met dakterras op de hoogte verdieping te plaatsen bied je elke bewoner een ‘penthouse-ervaring’.’ Kuijpers vult aan: ‘Voor de woonbeleving die we onze bewoners willen bieden, zijn veel bestaande woongebouwen niet geschikt. Om onze concepten goed te kunnen laten slagen, ligt nieuwbouw vaak meer voor de hand.’
Vandaar dat Greystar de Campus Diemen Zuid gaat uitbreiden met een nieuwbouwcomplex specifiek gericht op één- en tweepersoonshuishoudens, OurDomain Amsterdam Diemen. Van Wijnen bouwt hier momenteel ruim 700 eenheden. Over de volgende fase wordt ook al overlegd met de gemeente Diemen: Greystar zou aan de Campus graag een nieuw gebouw voor senioren toevoegen, zodat een echt gevarieerde stadswijk ontstaat.
 
Andere kijk op de markt
‘Wij hebben een andere invalshoek waarmee we naar de woningmarkt kijken dan de meeste collega’s’, zegt Korteweg. ‘We zijn van oorsprong geen ontwikkelaar, maar een beheerder’. En dan niet alleen een technisch beheerder, die je gewoonlijk bij huurwoningen ziet, maar veel meer een beheerder van de community van de bewoners die in het gebouw wonen. De ervaring die in de afgelopen 25 jaar mondiaal is opgedaan in het beheer van woongebouwen passen we toe in de nieuwe panden die we ontwikkelen met onze partners.’
Kuijpers: ‘Een tweede kenmerk van onze aanpak is dat wij werken voor grote institutionele beleggers. Die kijken naar de lange termijn. Dat past bij onze aanpak. Wij verbinden ons voor de lange termijn aan een plek en aan een gebouw. We realiseren rendement door juist door de jaren heen waarde toe te voegen en ons te richten op de woonbeleving van onze bewoners. Als die tevreden zijn, zijn onze partners dat ook. Dit komt naar voren in het OurDomain-woonconcept dat we nu ontwikkelen in Diemen, Holendrecht, Utrecht en Rotterdam.’
Met het woonconcept OurDomain richt Greystar zich op de woonconsument die graag in een stedelijke omgeving woont. Compact, bij een knooppunt van openbaar vervoer, met alle hedendaagse wooncomfort, een uitgebreide dienstverlening binnen handbereik en tegen een betaalbare huur.
De appartementen zijn onder andere bedoeld voor de young professional die flexibel wil zijn in zijn onderdak, omdat hij over twee jaar misschien in een heel ander land of op een andere plaats in Nederland werkt. En voor de één- en tweepersoonshuishoudens die zich nog niet willen vastleggen op een koopwoning. Het grootste deel van de appartementen van het OurDomain-concept is compleet ingericht met meubilair, stoffering en apparatuur; de nieuwe bewoner hoeft alleen nog de fotolijstjes neer te zetten. Kuijpers: ‘Gemak is een belangrijk principe. In- en uithuizen in onze woningen moet een plezierige ervaring zijn. Geen gedoe, geen stress. Het belangrijkste is dat onze bewoners zich meteen ‘thuis’ voelen. Dat doen we niet alleen met de uitrusting van hun woning, maar ook door tijd te steken in het opzetten van een community. Ongedwongen, niets hoeft, maar als je wilt, kun je in de gemeenschappelijke ruimtes en voorzieningen contact leggen met andere bewoners. Juist de overgang van de openbare ruimte via de semipublieke ruimte met een prettige gezellige atmosfeer naar je privéappartement maakt dat het fijn thuiskomen is.’

Profiel Greystar
Greystar is in 1993 opgezet door de Amerikaan Bob Faith, die nog steeds grootaandeelhouder is van het bedrijf. De kernactiviteit was toen en is nog steeds het beheer van woningcomplexen in opdracht van grote institutionele beleggers. Faith startte met beheeropdrachten voor 9000 appartementen. Inmiddels gaat de omvang van de beheerportefeuille richting 500.000 units wereldwijd, waarvan 480.000 in de VS. Daarmee is het de grootste beheerder van appartementen in de VS. De beleggingswaarde van de gehele portefeuille is ongeveer $ 80 mrd.
Daarnaast beheert het appartementen van derden met een totale waarde van circa $ 31 mrd. Momenteel heeft Greystar een ontwikkelportefeuille van $ 12 mrd.
Pas in 2013 zette de beheerorganisatie de eerste stappen buiten de VS, met de opening van vestigingen in Mexico en Londen. In 2015 volgde het kantoor in Den Haag, waar een team van inmiddels 25 mensen zich volledig richt op de Nederlandse markt. Onlangs zijn er vestigingen in Duitsland, Spanje en Frankrijk geopend.

1550 appartementen op verrassende plek
Het grootste project dat Greystar momenteel in Nederland onder handen heeft, is het complex OurDomain Amsterdam Zuidoost. Hier komen 1559 appartementen. Om ruimte te maken is het oude Holendrecht-centrumgebouw van 40.000 m² inmiddels gesloopt. De oplevering wordt verwacht medio 2020.
Het is een heel bijzondere locatie die Greystar hier heeft geselecteerd. Er komen 1559 appartementen. Het complex komt naast station Holendrecht en omvat drie te bouwen woontorens met daartussen een parkachtig landschap. Het was niet zo lang geleden een plek waar mensen niet graag langsliepen. ‘Het leuke van de samenwerking met Greystar is dat zij geloofden in onze visie dat mensen graag in Holendrecht gaan wonen, mits je groots denkt in kwaliteit en schaalgrootte. Greystar doorzag dit als belegger veruit als eerste in Nederland’, zegt Eltjo Bouwman, directeur Wonen van Blauwhoed.
Dirk de Jager, lid van het dagelijks bestuur van stadsdeel Zuidoost, snapt de belangstelling van beleggers wel. ‘Stadsdeel Zuidoost is in trek. Het is fijn om hier te wonen, en het is een van de schaarse wijken van de hoofdstad waar nog ruimte is voor woningbouw. We vinden het belangrijk dat iedereen hier een plek kan vinden; gezinnen en ouderen, maar ook mensen die aan het begin van hun wooncarrière staan. Maar hoe houden we de woningmarkt toegankelijk en betaalbaar voor iedereen? Veel Amsterdammers kunnen geen hoge huur betalen en in de huidige markt is kopen vaak geen optie. Het is daarom belangrijk dat er partijen zijn die betaalbare huurwoningen aanbieden voor onder meer starters.’
Marieke van Doorninck, wethouder Ruimtelijke Ordening en Duurzaamheid van Amsterdam, ziet met de komst van Greystar naar Zuidoost een andere ambitie gerealiseerd. ‘Amsterdam is een populaire stad; veel mensen willen hier wonen. Der stad groeit dan ook jaarlijks met ruim 10.000 inwoners. Dat betekent dat we de ruimte in de stad moeten delen met elkaar. Om de stad toegankelijk te maken voor iedereen zet Amsterdam in op verdichting en hoogstedelijke bouw. Om de stad voor iedereen leefbaar te houden, zorgen we voor voldoende kwalitatief groen en toegankelijke groengebieden aan de randen van de stad. Met het autoluw maken van de stad en inzet op circulair bouwen willen we de uitstoot van CO2 terugdringen. Er ligt een opgave om tot 2025 70.000 woningen aan de stad toe te voegen. Met verschillende partijen hebben we hierover goede afspraken, onder andere bij Amstel III, waar 1559 woningen, tegenover het Amsterdam UMC (het voormalig AMC) gebouwd worden.’
‘Ook dit is een plek waar we ons OurDomain-concept uitstekend kunnen realiseren. Het is binnenstedelijk met een hoge leefbaarheidambitie en dat biedt veel mogelijkheden om het gebied zelf in te vullen’, zegt Mark Kuijpers.