PostNL realiseert nieuwe distributiecentra en verkoopt tegelijk 190 panden. Soms met herontwikkelingsplan Door Ronald de Blauw PropertyNL Magazine nr. 4, 23 maart 2012
PostNL realiseert nieuwe distributiecentra en verkoopt tegelijk 190 panden. Soms met herontwikkelingsplan
Door Ronald de Blauw
PropertyNL Magazine nr. 4, 23 maart 2012
PostNL toont zich het laatste half jaar op de vastgoedmarkt actief met aanhuur en ontwikkeling van distributiecentra. Tegelijk stoot het nieuwe beursgenoteerde bedrijf, vorig jaar ontstaan door de afsplitsing van TNT Express, 340 gebouwen verspreid over het hele land af. Dit alles is het gevolg van de keuze om sorteren en postbezorging rigoureus te scheiden en tegelijk stevig in te zetten op pakketten en e-commerce.
Doordat er steeds meer via internet of e-mail wordt verstuurd, zijn de volumes van de fysieke post de afgelopen jaren met 7 tot 9% gedaald. Daar tegenover stond een groei van pakketten van tussen 5 en 10% per jaar, doordat e-commerce een grote vlucht neemt. Nikaj van Hermon, Directeur Transacties bij PostNL Real Estate, zegt dat de reorganisatie grotere gevolgen heeft voor de vastgoedportefeuille van PostNL dan die van 10 jaar geleden. ‘Toen namen we afscheid van het postvervoer via het spoor, waardoor bedrijfsgebouwen en overslagpunten bij stations op de markt kwamen. Voorbeelden hiervan zijn Oosterdokseiland in Amsterdam, Central Post in Rotterdam en The Globe in Den Haag. Nog steeds is deze operatie niet helemaal afgerond.’
De verkoop van de portefeuille – 190 panden van de 340 zijn eigendom – zal meerdere jaren in beslag nemen. Deze gebouwen liggen deels op centrumlocaties en komen dit jaar of volgend jaar leeg. Van Hermon: ‘Waar we vroeger panden gewoon te koop zetten, steken we nu meer tijd in het maken van herontwikkelings- of renovatieplannen. Want daarmee kunnen we waarde toevoegen. Het kost tegenwoordig meer tijd en moeite om vastgoed af te stoten. Projectontwikkelaars durven geen risico’s meer te nemen als onduidelijk is wat de mogelijkheden zijn voor nieuwe functies. Ook de banken willen de aankoop dan niet financieren. Daarom kopen vandaag de dag meer en meer toekomstige eindgebruikers ons vastgoed.’
Daarnaast schrappen gemeenten, gedwongen door de recessie, rigoureus plannen en stellen zij woningprogramma’s naar beneden bij. Dit heeft impact op de locaties van PostNL die hun functie verliezen. Volgens Van Hermon zijn er gemeenten die risicodragend participeren in een ontwikkeling die concurrerend kan zijn met een plan voor een postlocatie. Hier kan dus sprake zijn van tegengestelde belangen.
Van herontwikkelde postkantoren bestaan al mooie voorbeelden, waarvan Magna Plaza in Amsterdam wellicht de bekendste. Met Post Rotterdam en De Neude (ASR Vastgoed Ontwikkeling) worden hotels en retail gerealiseerd. Sommige postkantoren hebben een nieuw leven gekregen als restaurant (bijvoorbeeld in Leeuwarden en Ermelo), anderen als hotel (Brummen) of winkelruimte. Deze horen niet tot de portefeuille die op 1 oktober 2011 in verkoop is gegaan. Die heeft een omvang van 300.000 à 400.000 m². De verkoopportefeuille is heel divers, van een wat non-descript bestelkantoor uit 1973 in Brielle tot een monumentaal postkantoor in Zevenaar.
100 panden
CB Richard Ellis kreeg de opdracht om voor een deel van deze portefeuille te begeleiden. Het gaat om ruim 100 panden gelegen op bedrijventerreinen, die zonder aanvullende studie in de verkoop kunnen. De afdeling van Van Hermon houdt de verkoop van gebouwen met herontwikkelingspotentie in eigen hand. ‘Dit zijn de panden die doorgaans centraal in dorps- en stadskernen liggen en een historisch karakter hebben of juist voor sloop/nieuwbouw in aanmerking komen. Wij kiezen ervoor dit deel zelf te verkopen, omdat we veel hogere opbrengsten verwachten dan de waardes die uit traditionele taxaties komen. De taxateurs houden onvoldoende rekening met mogelijke functiewijziging. De hogere opbrengsten blijken nu ook in de praktijk.’ Het traject om tot een daadwerkelijke bestemmingsplanwijziging te komen moet de koper dan zelf doorlopen. Soms huurt PostNL nog enige tijd het gebouw terug.
Van Hermon zegt geen haast te hebben om zo snel mogelijk het vastgoed van de hand te doen. ‘Er is bewust gekozen voor het uitpondscenario en niet voor verkoop van de gehele portefeuille ineens, omdat dit uiteindelijk het beste resultaat oplevert. We gaan zeker niet tegen elke prijs verkopen.’ Niet alleen de verkoop van locaties houdt PostNL in eigen hand, ook de ontwikkeling van nieuwe distributiecentra. Daarbij bestaat onderscheid tussen de brieven- en postpakkettentak van het bedrijf. Voor de afhandeling van brieven zijn er zes reeds bestaande hoofdsorteercentra in het land, 30 overslagpunten (hubs) en 2000 afhaalpunten. Hier haalt de postbezorger zijn tas met brieven en andere post op om bij de mensen thuis te bezorgen. De afhaalpunten lijken op die van de krantenbezorger. Van de hubs zijn 20 in eigendom en 10 worden aangehuurd. De hoofdsorteercentra worden de komende jaren omgeturnd, zodat uiteindelijk al het sorteerwerk hier automatisch plaats vindt met gevulde posttassen als output. Nu gebeurt nog een deel van dit werk handmatig. Het wachten is op de supersorteermachine, die nog in ontwikkeling is.
Tot die tijd heeft PostNL voor een termijn van 4 of 5 jaar 9 Centrale Voorbereidingslocaties (CVL) aangehuurd. In 2011 ging het om in totaal 175.000 m². De CVL’s worden gebruikt zolang de hoofdsorteercentra nog niet omgetoverd zijn. Naast de infrastructuur voor de post (deels in bestaande panden), wordt een geheel nieuwe logistieke infrastructuur voor de pakkettendienst opgezet. Van Hermon: ‘We ontwikkelen 18 nieuwe distributiecentra, verspreid over het land. Deze verwerven we in eigendom. Hiervan zijn er nu 3 gereed en 8 zijn in aanbouw of ontwikkeling. PostNL is nog over 7 locaties in onderhandeling. Vanwege de sterke afhankelijkheid van het proces is nieuwbouw voor de distributie van pakketten een vereiste en is huur van bestaande bedrijfsgebouwen geen optie. Wel proberen we zoveel mogelijk bestaande bedrijfslocaties aan te kopen en te herontwikkelen. Voorbeelden daarvan zijn een terrein van Heineken in Den Bosch en een deel van de oude Nestléfabriek in Elst.’
