Regeringsleiders en topeconomen hebben Davos; het Nederlandse vastgoed heeft een virtueel forum van de 50 topbeslissers van PropertyNL. Een selectie van de 25 beste adviezen voor 2017
Door Wabe van Enk
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 1, 27 januari 2017
De media staan bol met speculaties over een toekomst met president Trump, maar in PropertyNL nummer 1 draaide het om het antwoord op de praktische vraag: wat betekent het voor het Nederlandse vastgoed? Het PropertyNL-forum van topbeslissers, op basis van vermogen, beleggingsportefeuille, hypotheekportefeuille, opdrachtenportefeuille of productie projectontwikkeling, weet het. Ook geven zij hun prognose voor de verschillende markten.
- Door de investeringen van Trump in de infrastructuur van de VS zal veel kapitaal naar de VS trekken met hogere renteniveaus. Private equity die in Europa is ingestapt in Nederlands vastgoed, verkoopt en richt zich weer op de VS.
- Politieke schokken zijn vaak van korte duur, daarom moet je investeringsbeslissingen nemen op grond van cycli van de economie samen met die van het vastgoed. Daarom is op korte en middellange termijn het Trump-effect op de Nederlandse vastgoedsector beperkt.
Brexit
Met de eerste adviezen mag het hoofd van menig vastgoedprofessional worden gekalmeerd, maar hoe zit het met de Britten die beitelen aan de scherpe kantjes van Brexit?
- De hooggespannen verwachtingen door de Brexit op de Nederlandse gebruikersmarkt met extra vraag naar kantoormeters, woningen, retail en hotels gaan niet door. Nederland is geen alternatief voor het financiële centrum Londen.
- Wel is er hoop voor de beleggingsmarkt op een verschuiving van beleggersgeld van Londen naar continentaal Europa, waaronder ook Nederland. Sommige Britse vastgoedfondsen hebben maatregelen genomen om de uitstroom van kapitaal te voorkomen, maar dat zal nooit voldoende zijn.
De mall als vijfsterrenhotel
In 2016 is de leegstand op winkelgebied toegenomen en is er steeds meer zorg voor overbewinkeling van kleinere steden buiten de Randstad.
- Het panel ziet in 2017 een tweedeling, want er zijn wel degelijk goede winkelmeters, wat blijkt uit veel nieuwe internationale winkelhuurders die in 2017 naar Nederland zullen komen.
- Nederlandse ontwikkelaars en beleggers moeten dreigende neergang pareren door te scoren met ‘hospitality’ en nieuwe ‘services’. Benader de shopping mall als een vijfsterrenhotel.
- Let op ‘big data’. Winkelen kan in 2017 veel spannender worden door nieuwe technologie.
Luxeproblemen
De woningmarkt krijgt in 2017 behoorlijk last van luxeproblemen.
- Knelpunt is het tot ontwikkeling brengen van woningbouwlocaties, waardoor het spook van de woningnood opdoemt.
- De media roepen allemaal tegelijk dat de woningmarkt zo goed loopt, maar de insiders weten beter. De grond- en bouwkosten stijgen, de rek van kandidaat-kopers vliegt eruit.
- Het huisvesten van kwetsbare groepen in de samenleving, zoals vluchtelingen, wordt in 2017 moeilijker. Zal de vastgoedsector een onderdeel zijn van de oplossing?
Vullen van kantoren
- Ook nu het weer prima gaat met de werkgelegenheid, ziet het forum de lege kantoorkolossen in 2017 niet gevuld raken. De tweedeling blijft. Wel zullen transformaties versneld plaatsvinden, ook aan de randen van steden.
- De trend van gebruikers die kortere huurcontracten willen, neemt in 2017 een grotere vlucht. Maar er zijn toch altijd grote beursgenoteerde bedrijven die lekker lang huren? Nee, want vanaf 2019 moeten beursondernemingen huurcontracten op de balans plaatsen. Zo’n balans wil je niet opblazen met een huurcontract.
Beleggingsfeest blijft
Voor het vastgoed was 2016 zo’n mooi beleggingsjaar dat velen twijfelen of het in 2017 feest blijft. Maar als het panel het ergens over eens is, dan is het wel over het beleggersfeest.
- Een aantrekkende economie met lage rente is een goede cocktail voor vastgoedbeleggingen in 2017.
- Het sentiment krijgt een ‘boost’ door het buitenland. Door prijsstijgingen verleggen beleggers hun focus van topsteden in Europa naar kleinere steden, waaronder Amsterdam. Lokale spelers kijken in 2017 naar kleinere steden, want door de beleggingsdruk profiteren ook minder populaire gebieden.
- Krijgt ook de institutionele belegger nog iets? Ja, want ondanks de beleggingsdruk is er nog een vijver van langetermijninvesteringen, waar buitenlanders en particulieren zich niet aan wagen. Die vijver is nog niet overbevist.
- Er zijn in 2017 ook verkopers. De markt is in Nederland zo snel aangetrokken, dat die ook kansen biedt voor disposities, bijvoorbeeld van Amerikaanse partijen die vanwege het Trump-effect willen terugkeren.
- De waardestijging van Nederlands vastgoed zet door omdat ons land internationaal gezien goedkoop is. Er zijn echter ook dalingen, bijvoorbeeld in kleinere steden door overbewinkeling.
Financiers weer op stoom
- De angst dat de vastgoedfinanciers de loketten sluiten wordt minder in 2017: er is meer concurrentie van nieuwe toetreders en Rabo Real Estate Finance zal weer van zich laten horen.
- Voor sommige beleggers doemt er wel een probleem op: in 2017 gaat massaal het mes in de financiering van niet-duurzame kantoorpanden. Eigenaren kunnen die panden in 2018 bij sommige aanbieders al helemaal niet meer herfinancieren.
Focus ontwikkelaars op transformatie
- In 2017 zal de projectontwikkelaar na lange tijd weer gehoord worden. Hij moet de economische groei vertalen in een kwaliteitsimpuls voor de Randstad en Midden-Nederland. De Randstad is ideaal gepositioneerd als topregio in 2017.
- De wond van de crisis is echter diep. Sommigen zien een echt herstel van de markt voor bouw- en projectontwikkeling pas opdoemen vanaf 2019.
- Ontwikkelaars die gespecialiseerd zijn in transformatie van gebouwen zijn ook in 2017 spekkoper.
Vastgoedadvies en big data
- Doorbraak in technologie met big data, blockchain en artificial intelligence. Sommige diensten worden daardoor minder arbeidsintensief.
- Vastgoedadviseurs kunnen belanghebbenden verbinden in een wereld van steeds meer polarisatie. Dat kon in 2016 bij V&D. Dat kan in 2017 bij het Zuidasdok.
- Tot slot, de geschiedenis herhaalt zich. De afgelopen jaren hebben veel bouw- en ontwikkelingsbedrijven kennis op straat gezet en in 2017 is er weer veel vraag naar. Het gevolg: gebrek aan gekwalificeerd personeel drukt de woningproductie.
Op termijn zijn er nog veel meer bedreigingen. Het forum maakt zich daarbij vooral druk om zelfrijdende auto’s. De impact op de infrastructuur en het parkeren is zo groot, dat hele gebieden en ontwikkelingen er totaal anders uit komen te zien. Maar één geruststelling: dat is nog niet iets van 2017.
