2024: het jaar van de dalende rente

De beslissers selecteert PropertyNL traditioneel op basis van harde gegevens uit verschillende marktonderzoeken: naar private en institutionele beleggers, projectontwikkelaars van commercieel vastgoed en woningontwikkelaars.
Wie zien zij het liefst als minister van Wonen en wat verwachten ze dat de rente gaat doen in 2024?

Jelle van den Akker
Commercial director bij DHG

Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2023?
‘Onze grootste meevaller in 2023 was het vermogen van DHG om zich aan te passen aan de veranderende markt. We hebben een prachtige ontwikkelpijplijn en de middelen en organisatie om deze tot uitvoering te brengen.’

Wie ziet u het liefst als minister van Wonen, en waarom?
‘Alleen Wonen is niet genoeg. Landelijke regie op ruimtelijke ordening ontbreekt sinds 2010. Wij zien het liefst het toen opgeheven ministerie van VROM terugkomen.’

Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2024 staat?
‘In Europa verwachten we dit jaar een beperkte daling van maximaal 50 basispunten. Een grotere daling verwachten we pas na 2024.’

Vincent Bacas
Portfolio director Redevco Netherlands

Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2023?
‘Ondanks de uitdagende marktsituatie is ons team in Nederland erin geslaagd om een aantal toonaangevende projecten te starten of af te ronden. Zo hebben we in Rotterdam na een verbouwing de grootste Zara geopend in ons pand aan de Coolsingel, zijn we gestart met de bouw van de iconische en duurzame Baantoren in het levendige Rotterdamse Baankwartier en verwachten we appartementsgebouw de Porseleinen Toren in Delft in april dit jaar op te leveren. Verder hebben we met de acquisitie van Redevco Living een team toegevoegd waarmee we onze ambities op residentieel gebied kunnen gaan waarmaken.’

Wie ziet u het liefst als minister van Wonen, en waarom?
‘Iemand die de standpunten van de verschillende belanghebbenden in dit thema kent, zoals gemeenten, de vastgoedmarkt en de maatschappij, en ze bij elkaar kan brengen én houden!’

Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2024 staat?
‘De verwachting van vele experts is dat de ECB de rente zal verlagen, dus daar houden we ons maar aan vast.’


Lesley Bamberger
Ceo Kroonenberg Groep

Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2023?
‘De oplevering en opening van Apollolaan 171 was voor ons een absoluut hoogtepunt.’

Wie ziet u het liefst als minister van Wonen, en waarom?
‘Wienke Bodewes.’

Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2024 staat?
‘Wij verwachten dat de beleidsrente van de ECB, die nu op 4% staat, eind 2024 zal dalen naar 3,5%.’

Huib Boissevain
Oprichter en ceo van Annexum

Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2023?
‘De geslaagde aankoop van Inntel Rotterdam.’

Wie ziet u het liefst als minister van Wonen, en waarom?
‘Een ervaren iemand uit de vastgoedsector, bijvoorbeeld Maarten de Gruyter of Wienke Bodewes.’

Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2024 staat?
‘Lager dan nu.’

Alfred Bolks
Algemeen directeur VanWonen

Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2023?
‘Meevaller: We waren met het VanWonen-team in staat om snel te schakelen en plannen aan te passen aan de nieuwe marktsituatie. Zo hebben we 2023 conform verwachting kunnen afronden.
Tegenvaller: Het niet doorgaan van de overname van het Rotterdamse Van Omme & De Groot. We willen onze positie in de Randstad vergroten, en staan open voor andere kansen om onze groeistrategie te realiseren.’

Wie ziet u het liefst als minister van Wonen, en waarom?
‘Wienke Bodewes. Hij kent de verschillende werelden, die van de markt, overheid en de sociale sector, en is ook politiek en maatschappelijk betrokken. Wienke heeft een sterke visie en de juiste voorstellen om de woningmarkt in beweging te krijgen.’

Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2024 staat?
‘Euribor: 3,5%, kapitaalmarktrente: 2%.’

Richard Dallinga
Ceo Green

Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2023?
‘Ik weet niet of meevaller hier het juiste woord is, maar het is me in positieve zin opgevallen dat de sector meer dan ooit gericht is op samenwerken, kennisdelen en krachten bundelen om te komen tot oplossingen voor de ingewikkelde marktomstandigheden van dit moment.’

Wie ziet u het liefst als minister van Wonen, en waarom?
‘Een minister met een eigen visie op de woningmarkt en het talent om partijen en belangen te verbinden. Van woningzoekenden, gemeenten en ontwikkelaars tot en met de investeerders.’

Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2024 staat?
‘Het belangrijkste is dat de rente komend jaar stabieler blijft, omdat dit rust geeft op de markt en leidt tot een gezonde marktwerking.’

Dirk Dekker en Sebastiaan van Dam
Eigenaren/bestuurders van Being

Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2023?
‘De geopolitieke ontwikkelingen en de toenemende klimaatproblematiek en het effect daarvan op de Nederlandse vastgoedmarkt gaven ons in 2023 wederom de bevestiging dat we allen ‘part of something bigger’ zijn. Het blijft van groot belang om positieve impact te maken op het milieu en de maatschappij. Mede daarom hebben we afgelopen jaar onze roadmap naar Paris Proof vastgelegd. We zijn ook zeer tevreden over het indienen van omgevingsvergunningen voor bijna 900 woningen op drie projecten, waarvoor we in 2024 met de bouw starten. Voor 2024 staan er nog eens 562 woningen gepland om vergunningen voor in te dienen.’

Wie ziet u het liefst als minister van Wonen, en waarom?
‘Victor van Bommel. Met zijn ruime ervaring en ondernemende blik op de woningmarkt kan hij het verschil maken. Gezien zijn intrinsieke motivatie om andere belangen ook voorop te stellen (OCP Charity Foundation) is hij zeer geschikt om deze maatschappelijke rol te vervullen, vorm te geven en goed achter te laten voor de volgende.’

Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2024 staat?
‘3%.’

Martijn Dirks
Partner bij Provast

Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2023?
‘2023 was een hectisch, maar interessant jaar voor Provast. We hebben goede voortgang gemaakt met bijna al onze projecten, ondanks de tegenwind van de economie. Dat geldt voor zowel kantoor- als woonprojecten. We hebben ook definitief de stap over de grens gezet naar België, waar we over een paar weken ons eerste project kunnen aankondigen. Ook hebben we ons team verder versterkt door nieuw talent aan te nemen.’

Wie ziet u het liefst als minister van Wonen, en waarom?
‘Ik zou graag een minister van Wonen zien die niet zijn persoonlijke ambitie voorop zet, maar die van het land. Dat betekent dat hij oog moet hebben voor alle spelers, dus ook voor vastgoedondernemers. Wat mij betreft is dat een zeer ervaren figuur uit de sector en geen politicus
2024 belooft weer een interessant jaar te worden voor projectontwikkelaars!’

Erwin Drenth
Country manager Nederland Aedifica

Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2023?
‘De grootste tegenvaller is de onvoorspelbare overheidsregulering. In combinatie met de verkiezingsuitslag is het nagenoeg onvoorspelbaar hoe beleid en regelgeving zich zullen ontwikkelen voor zorg- en seniorenhuisvesting.’

Wie ziet u het liefst als minister van Wonen, en waarom?
‘Gertjan van der Baan. Hij heeft veel ervaring met de woningmarkt, kent het Haagse als bestuurder bij de IVBN en durft een duidelijke visie op de vastgoedmarkt te formuleren. En, niet onbelangrijk: hij is binnenkort beschikbaar.’

Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2024 staat?
‘Dat weet ik uiteraard niet. Wat belangrijk is, is dat er duidelijkheid komt. Verdere stijging zorgt voor kansen voor de professionele zorgvastgoedbeleggers, stabiliteit zorgt voor rust in de markt, en een daling is voor iedereen interessant.’

Ewald Dudok
Oprichter Dudok Real Estate

Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2023?
‘De grootste tegenvaller is geweest dat minister De Jonge de markt te eenzijdig, alleen vanuit de huurder, heeft bekeken. Met de regulering op de huur zijn letterlijk alle grote (internationale) beleggers weggejaagd. Het excuus dat de markt vastloopt op hogere rente is mijns inziens onterecht; de markt kan een hogere rente best hebben, maar niet als het rendement gecapt wordt. Het betekent een aanzienlijke waardevermindering van onze projecten.’

Wie ziet u het liefst als minister van Wonen, en waarom?
‘De nieuwe minister van Wonen moet een verbinder zijn die tussen alle marktpartijen in staat, met verstand van de vastgoedmarkt. Ik zou meerdere kandidaten kunnen noemen, maar Marijn Snijders van Capital Value lijkt me een geschikte kandidaat.’

Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2024 staat?
‘Ik verwacht dat de ECB deposito-rente eind volgend jaar 1% lager staat, op 3%.’

Job Dura
Voorzitter raad van bestuur Dura Vermeer Groep

Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2023?
‘De grootste tegenvaller was toch wel de inzakkende woningmarkt en met name het terugtrekken van de professionele vastgoedbeleggers. Daarentegen werd dit voor ons voor een groot deel gecompenseerd door goed doordraaiende en positieve utiliteits- en inframarkten en activiteiten.’

Wie ziet u het liefst als minister van Wonen, en waarom?
‘Ik zie graag als minister een echte vakspecialist met verstand van en ervaring met de woningmarkt, die luistert naar marktpartijen, de Neprom en de IVBN, en die actief de regie gaat voeren over het nieuwbouwwoningsegment.’

Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2024 staat?
‘Ik verwacht dat de lange marktrente op hetzelfde niveau ligt als nu, maar dat de beleidsrente dan inmiddels twee stappen verlaagd is om de economie op gang te houden.’

Madeleine van den Eijnde-van Dijk
Directrice Van Dijk Groep (VDG)

Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2023?
‘Een meevaller was het transport van een verkooptransactie die al 1,5 jaar daarvoor gesloten was (tegen de toenmalige marktcondities). Een tegenvaller was de stijgende marktrente.’

Wie ziet u het liefst als minister van Wonen, en waarom?
‘Ik kan geen specifiek persoon noemen, maar graag iemand die verder kijkt dan alleen het milieu en rationeel denkt vanuit een breed perfectief, dus de belangen van alle belanghebbenden in oogschouw neemt.’

Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2024 staat?
‘Ik verwacht wel een daling, maar heel licht, maximaal 0,5% lager dan per 1 januari 2024.’

Robert-Jan Foortse
Managing director European Real Estate APG

Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2023?
‘De grootste meevaller van 2023 was de eindejaarsrally van onze beursgenoteerde vastgoedaandelen, die ik eigenlijk pas in 2024 had verwacht.’

Wie ziet u het liefst als minister van Wonen, en waarom?
‘Als nieuwe minister van Wonen zou ik graag iemand zien met kennis van zaken. Ik heb hem onlangs op een podium horen zeggen dat hij geen interesse heeft, maar Gertjan van der Baan voldoet aan dat profiel en is beschikbaar vanaf mei, als hij afscheid neemt van Vesteda.’

Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2024 staat?
‘Mijn verwachting is dat de rente eind 2024 iets lager zal zijn dan aan het eind van 2023.’

Joost van Gestel
Ceo Mosaic Groep

Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2023?
‘Wat tegenvalt, is de traagheid waarmee de overheid reageert op de gewijzigde marktomstandigheden om de twee kernproblemen aan te pakken: de onhaalbaarheid van projecten door de gestegen bouwkosten en rentes.
Lichtpunt is dat dit besef er lijkt te komen nu de woningproductie tot stilstand komt.’

Wie ziet u het liefst als minister van Wonen, en waarom?
‘Maarten Feilzer, directeur van de Zadelhoff Groep. Ik was onder de indruk van de duurzaamheidsvisie die hij op het Adelaer-congres (november 2022) presenteerde. Een dergelijke aanpak hebben we hard nodig in het door emoties gedreven en gepolitiseerde woningmarktdebat. Hij bereikt daarmee toehoorders buiten de OG-wereld, wat we als sector nodig hebben.’

Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2024 staat?
‘De 3-maands Euribor op 3,50%, de 5-jaars IRS op 2,20%.’

Boris van der Gijp
Directeur Vastgoed Achmea Real Estate

Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2023?
‘Ik ben er vooral trots op dat we onze stappen op het gebied van ESG en daarbinnen de verduurzaming van onze bestaande portefeuilles toch hebben kunnen combineren met een aantal relevante aankopen in nieuwgebouwde woningprojecten en zorgvastgoed.’

Wie ziet u het liefst als minister van Wonen, en waarom?
‘Ik zie uit naar een bewindspersoon die verbindend vermogen koppelt aan slagvaardigheid en ondernemerschap. En het liefst iemand met een zeer gedegen kennis van de woningmarkt in al zijn facetten. Ik zou daarmee iemand als Rob Haans of Kees van Boven wel een goede kandidaat vinden.’

Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2024 staat?
‘Het is een geheel eigen inschatting, maar ik denk dat de lange rente eind 2024 een kwart tot een half procent lager staat dan nu. Voor 2025 verwacht ik wel een verdere daling van de rente. Dit stut de waardes van vastgoed en versterkt de relatieve positie van vastgoed binnen de beleggingsportefeuilles.’

Wijnand Groenen
Commercieel directeur Meerdervoort

Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2023?
‘Dat we gegroeid zijn met € 120 mln aan nieuwe vastgoedacquisities in 2023 in plaats van de geplande € 80 mln. Dat was wel even een uitdaging, maar uiteindelijk is het ook dit jaar weer gelukt om alles te financieren. We doen dat met behulp van onze cliënten, hoofdzakelijk particuliere en zakelijke financiers.’

Wie ziet u het liefst als minister van Wonen, en waarom?
‘Wybren van Haga zou de beste minister van Wonen zijn. Hij heeft alleen jammer genoeg geen zetel gehaald. Het wordt tijd om mensen met uitgebreide kennis in een bepaald vakgebied in te zetten in plaats van politieke job-hoppers. Neem bijvoorbeeld Financiën. Het is toch enorm belangrijk om de sleutels van de BV Nederland in handen te geven van een uiterst ervaren persoon die een gekwalificeerde opleiding heeft gehad en zijn of haar sporen heeft verdiend in de financiële wereld? Wat mij betreft is het tijd voor een kenniskabinet. Nederland staat financieel en economisch voor enorme uitdagingen. Het geld is op, en er wordt de kiezers van alles beloofd. Ondertussen verdwijnt het geld naar het buitenland.’

Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2024 staat?
‘Mijn verwachting is dat de ECB er nog wel tot het voorjaar of misschien zelfs de zomer over zal doen om de rente te verlagen. De economie draait ondertussen wel verder en de lonen zullen door het aanhoudende personeelstekort nog wel een beetje blijven stijgen. Dat vormt een risico om de rente te vroeg te verlagen. De FED is vrij duidelijk. In de VS zal de rente in 2024 stapsgewijs worden verlaagd met drie renteverlagingen per kwartaal van 0,25%. In Europa is de economie toch nog wel een stukje anders dan in Amerika. Hier is veel minder marktwerking en er zijn CAO-lonen. De staatsschulden zijn in Europa toegenomen en de huidige rentestand zorgt ervoor dat er veel minder kan worden uitgegeven door overheden. Dit zal resulteren in een langdurige afname van de economische groei in de gehele eurozone. De depositorente staat momenteel op 4%. Mijn verwachting is dat deze rente komend jaar twee keer met 0,25% zal worden verlaagd. Eind 2024 staat deze basisrente dan op 3,5%.’

Robert Jan van Hamersveld
Voorzitter van de raad van bestuur van Newomij

Wat was uw grootste mee- en tegenvaller in 2023?
‘Voor ons is de grootste tegenvaller om te zien hoe de wereld lijdt onder een steeds groter aantal conflicten. De oorlog in Oekraïne heeft zich helaas ontwikkeld tot een langdurend, slepend conflict met veel menselijk leed. Daarnaast stemmen het geweld en de humanitaire crisis in Israël en Palestina ons treurig. Eventuele tegenvallers in het vastgoed vallen wat ons betreft hierbij dan ook in het niet.
Ook met een grote onzekerheid in de markt, oplopende rente en moeilijk te begrijpen overheidsbeleid, zijn we op eigen kracht doorgegaan met ondernemen. We hebben kansen benut en zowel onze duurzaamheids- als groeidoelstellingen kunnen verwezenlijken.’

Wie ziet u het liefst als minister van Wonen, en waarom?
‘Onze ideale minister van Wonen is iemand die
– in staat is om goed te luisteren naar markt en maatschappij,
– begrijpt dat marktwerking oplossingen biedt, juist óók op het gebied van vastgoed en wonen,
– maatregelen alleen inzet als het nodig is om de scherpe kantjes van marktwerking af te halen,
– een verbinder is tussen maatschappelijke en commerciële partijen.’

Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2024 staat?
‘Deposito-rente ECB 2,5%.’

Léon Heddes
Algemeen directeur Heembouw

Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2023?
‘We zijn in één jaar de beste werkgever en best presterende bouwonderneming geworden. Daar zijn we heel trots op. Wat tegenviel, waren de vertragingen in projecten in alle marktsegmenten waarin we actief zijn.’

Wie ziet u het liefst als minister van Wonen, en waarom?
‘Wienke Bodewes kent de woningmarkt in al zijn facetten. Heeft dus veel kennis, baseert zich op feiten, kakelt niemand na en laat zich niet door politiek opportunisme afleiden.’

Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2024 staat?
‘Ik zet in (en hoop) op 0,5% lager dan aan het begin.’

Ton Hillen
Ceo Koninklijke Heijmans

Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2023?
‘Een meevaller was dat door het wegvallen van de verhuurderheffing corporaties weer investeren in de woningmarkt, zowel in nieuwe projecten als in het versneld verduurzamen van de bestaande voorraad.
Een tegenvaller is het nog altijd voortdurende gebrek aan gebrek aan plancapaciteit voor nieuwe woningbouwlocaties en het dogmatisch blijven vasthouden aan ontwikkelingen op binnenstedelijke locaties door lokale overheden.’

Wie ziet u het liefst als minister van Wonen, en waarom?
‘Het lijkt me nu niet verstandig om over personen te praten, maar het is wenselijk om het beleid van Hugo de Jonge voort te zetten. Er moet in ieder geval iemand komen met ambtelijke doorzettingsmacht, die ook voldoende ‘power’ heeft richting provinciale en lokale overheden, en die beslissingsmacht durft in te zetten daar waar het nodig is.’

Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2024 staat?
‘Het is altijd lastig om dat te voorspellen, zeker met de huidige geopolitieke onrust en politieke instabiliteit, maar ik verwacht dat de gemiddelde hypotheekrente van nu 4% eerder zal gaan dalen richting de 3% eind 2024. Ik voorzie dat de inflatie verder gaat afnemen en dat de economische groei beheerst blijft. Er is heel veel geld in de markt. We zien bijvoorbeeld dat ouderen steeds meer vermogen hebben dat gaat doorstromen naar volgende generaties. Daarnaast trekken de investeringen de komende jaren waarschijnlijk nog niet echt aan.’

Ronald Huikeshoven
Managing director AM

Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2023?
‘2023 was in alle opzichten een uitdagend jaar. Maar het zit niet in de aard van AM’ers om daar genoegen mee te nemen. Het is dan ook mooi om te zien dat we nog op koers liggen om onze ambitie ‘klimaat positief in 2035’ te kunnen realiseren. Dat heeft bijgedragen aan meerdere nieuwe verwervingen, zoals de gebiedsontwikkeling van het stationsgebied van Zwolle naar een bruisend innovatiedistict.’

Wie ziet u het liefst als minister van Wonen, en waarom?
‘Deze minister heeft een duidelijke visie en snapt de dynamiek van de woningmarkt. Belangrijk is dat deze persoon inzet op samenwerking tussen publieke en private partijen om gezamenlijk grote stappen te zetten bij het oplossen van belangrijke en urgente vraagstukken op de woningmarkt. We hebben elkaar hard nodig om de doelstellingen waar te maken!’

Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2024 staat?
‘Alle signalen geven aan dat de rente naar beneden zal gaan in 2024. Laten we hopen dat deze ergens in de buurt van de 3% komt. Dat geeft rust en vertrouwen en zorgt voor een positieve beweging op de markt.’

Harm Janssen
Ceo BPD Europe

Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2023?
‘De grootste meevaller was dat de woningverkopen in Nederland in de tweede helft van 2023 weer zijn aangetrokken. Ook het feit dat het tekort aan woningen door politiek en maatschappij wordt gezien als een van de meest urgente vragen om op te lossen, is belangrijk om het tekort te kunnen terugdringen.
Grootste tegenvaller is dat het minister De Jonge maar op 1 locatie – De Gnephoek – is gelukt om grootschalige woningbouw een forse stap dichterbij te brengen, in plaats van de tientallen grootschalige locaties die zo hard nodig zijn om het oplopende woningtekort terug te dringen.’

Wie ziet u het liefst als minister van Wonen, en waarom?
‘Ik zie het liefst iemand minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening worden die vanaf de start begrijpt dat de complexe woningmarktopgave alleen integraal opgelost kan worden in samenwerking met marktpartijen, die regelgeving vereenvoudigt en processen weet te versnellen. Een minister die locaties durft aan te wijzen waar grootschalige woningbouw kan plaatsvinden in combinatie met het versterken van natuurwaarden.’

Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2024 staat?
‘Ik waag me niet aan voorspellingen waar ik geen enkele invloed op heb, zoals de hoogte van de rente. Het zou fijn zijn als de rente eind 2024 op een niveau staat waarbij weer meer mensen zich een eigen, duurzame en voor hen betaalbare woning kunnen veroorloven.’

Ton van de Klok
Algemeen directeur KlokGroep

Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2023?
‘Grootste meevaller: dat ondanks de fors gestegen (hypotheek)rente de verkoop van onze nieuwbouwprojecten, mede door de projecten snel aan te passen aan de veranderde markt, goed is doorgelopen.
Grootste tegenvaller: veel vertragingen in nieuwe projecten als gevolg van steeds ingewikkelder wordende procedures, doorgeschoten democratie, tegenstrijdige politieke belangen en ambtelijke onderbezetting.’

Wie ziet u het liefst als minister van Wonen, en waarom?
‘Walter de Boer; hij weet vanuit zijn jarenlange ervaring hoe de woningmarkt echt in elkaar zit en welke overheidsmaatregelen wel werken om tot een hogere evenwichtige nieuwbouwproductie te komen. Daarbij schat ik in dat hij ruim voldoende politiek instinct heeft. Een unieke combinatie!’

Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2024 staat?
‘Ik verwacht dat de ingezette daling doorzet (de inflatie is redelijk onder controle), maar ben wat voorzichtiger dan wat de laatste signalen zijn: een verdere daling van 0,25–0,5%.’

Monique Maarsen
Algemeen directeur Maarsen Groep

Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2023?
‘Verreweg de grootste tegenvaller was de uitslag van de verkiezingen in november met een verschuiving naar rechts, waarmee de samenleving verder polariseert en potentieel onze rechtszekerheid op de tocht staat. Dramatisch. Het populisme in de politiek – in ons geval de minister van VRO – waarbij niet meer op inhoud (cijfers) wordt gediscussieerd maar op onderbuikgevoel en politiek gewin.’

Wie ziet u het liefst als minister van Wonen, en waarom?
‘Coen Teulings (universiteitshoogleraar UU). Hij bekijkt het woonvraagstuk volledig objectief en heeft zeer duidelijk voor ogen wat te doen: vertrouwen aan de markt geven op een manier dat deze de woonopgave omarmt en financiert. Alleen zeer ruim aanbod, lees woningbouw, zal tot een reëel nieuw en lager evenwicht gaan leiden op de woningmarkt.
Ook heel geschikt is Peter Boelhouwer (hoogleraar Woningmarkten TUD): hij heeft inhoudelijk veel verstand van zaken en staat boven de partijpolitiek.’

Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2024 staat?
‘Ik kan niet in een glazen bol kijken, maar laten we hopen dat de stabiliserende en dalende trend doorzet en er geen nieuwe zwarte zwanen overvliegen!’

Bart Meijer
Ceo/eigenaar MRP

Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2023?
‘Ons project AMST.’

Wie ziet u het liefst als minister van Wonen, en waarom?
‘Niet specifiek een persoon; belangrijk is dat het iemand is die veel ervaring heeft met vastgoed en woningbouw.’

Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2024 staat?
‘Bij een 20-jaar hypotheekafsluiting rond de 3,9%.’

Hans Meurs
Ceo Vorm

Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2023?
‘Meevallers:
– de vraag naar duurzame kantoren op toplocaties;
– corporaties zijn in 2023 in het gat gesprongen dat beleggers bij de middeldure huur lieten vallen;
– de sterke toename van de vraag naar betaalbare en dure koopwoningen vanaf mei 2023;
– SBI-subsidie.
Tegenvaller: de terughoudendheid van beleggers om middeldure huurwoningen te kopen.’

Wie ziet u het liefst als minister van Wonen, en waarom?
‘Een deskundige uit de business die met mandaat van de Tweede Kamer, zonder politieke kleuring en met voldoende geld en mandaten, ervoor gaat zorgen dat we samen voldoende betaalbare woningen kunnen gaan bouwen. Wonen is een eerste levensbehoefte voor iedereen en is niet links of rechts.
Bezwaren binnen 2 maanden behandelen en afhandelen.
Corporaties, beleggers en ontwikkelaars die zelf willen investeren in middeldure huurwoningen een borging vanuit het Rijk verstrekken, zodat de rentegolven geen effect meer hebben op betaalbare woningen.’

Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2024 staat?
‘Hypotheek met NHG 10 jaar: 3,3% in Q4 2024; 3-maands Euribor: 2,6% in Q4 2024.’

Jaco Meuwissen
Directeur 3W Real Estate

Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2023?
‘Een meevaller was dat we er ondanks een zeer uitdagende markt met veel creativiteit en ondernemerschap in zijn geslaagd om twee woningbouwprojecten in aanbouw te krijgen. Deze projecten in Rijswijk en Maastricht zijn herontwikkelingslocaties en zijn daarmee uitermate duurzaam.’

Wie ziet u het liefst als minister van Wonen, en waarom?
‘Ondanks de goede namen die ik uit onze sector voorbij zag komen, opteer ik toch voor een ervaren politicus die rust brengt en resultaat kan boeken.’

Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2024 staat?
‘12-maandelijkse Euribor 3%.’

Adriaan Molenschot
Directeur HVBM

Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2023?
‘Meevaller: de dalende inkoopprijzen. Tegenvaller: het indexcijfer van 1 januari 2024.’

Wie ziet u het liefst als minister van Wonen, en waarom?
‘Maarten de Gruyter: uitgesproken en met een duidelijke visie.’

Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2024 staat?
‘We verwachten een 3-maands Euribor van 3%.’

Paul Oremus
Country manager Nederland van CBRE IM

Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2023?
‘Tegenvaller: markten zijn harder en sneller gecorrigeerd dan ik in 2022 had verwacht.
Meevaller: de verhuurmarkten hebben zich goed gehouden. We zien door alle sectoren heen goede verhuurresultaten. Ook in ons kantorenplatform hebben we mooie verhuurresultaten geboekt.’

Wie ziet u het liefst als minister van Wonen, en waarom?
‘Belangrijker dan wie dit wordt, is waar de minister voor staat, de inhoud dus. We hebben een minister nodig die de bouwproductie de hoogste prioriteit geeft en die regulering inzet om de bouwproductie te bevorderen. Ook is het van belang dat een nieuwe minister de fiscalisering van vastgoedinvesteringen tegen het licht houdt. De huidige, veel te hoge, overdrachtsbelasting is niet haalbaar en daardoor een rem op oplossingen voor de woningmarkt.’

Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2024 staat?
‘Ik denk dat deze rond de 2,5% zal staan.’

Maarten Otte
Head of Investor Relations CTP

Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2023?
‘De vraag naar industrieel en logistiek vastgoed in Centraal- en Oost-Europa blijft erg sterk. In de eerste drie kwartalen van 2023 heeft CTP meer vierkante meters verhuurd dan in dezelfde periode in 2022, met huurprijzen per vierkante meter die 16% hoger liggen dan in 2022.’

Wie ziet u het liefst als minister van Wonen, en waarom?
‘Een vakminister, die de problemen in de woningmarkt oplost en regulering vermindert.’

Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2024 staat?
‘CTP verwacht dat de rentes voor een langere tijd hoger zullen blijven. De markt prijst drie renteverlagingen in voor 2024, wat in onze optiek wellicht te optimistisch is.’

Enno Otten
Director Borghese Real Estate

Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2023?
‘Meevaller: het bleek dat er voor goede projecten en gebouwen beleggers in de markt bleven, waardoor we voor diverse projecten nog wel een belegger hebben kunnen vinden.’

Wie ziet u het liefst als minister van Wonen, en waarom?
‘Als minister van Wonen zou ik het liefst iemand zien die ervaring heeft in de sector, bijvoorbeeld een voormalig bestuurder van een institutionele belegger, die zonder al te veel politieke belangen objectief de juiste stappen zet om de woningbouw op gang te krijgen.’

Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2024 staat?
‘Wij verwachten dat de 3-maands Euribor aan het einde van het jaar circa 0,75% lager staat dan nu (nu 3,9%, dus richting 3,1%).’

Frank Pieper
Oprichter en directeur van Sustay

Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2023?
‘Ondanks alle tegenwind (hoge bouwkosten, hoge rente etc.) hebben we met Sustay toch onze twee grootste projecten kunnen draaien. We zijn gestart met de bouw van bijna 800 betaalbare huurwoningen en hebben er 150 opgeleverd.’

Wie ziet u het liefst als minister van Wonen, en waarom?
‘Ik zou graag een minister zien met bewezen kennis van de vastgoedmarkt en een duidelijke lange- en middellangetermijnvisie op de woningmarkt. Hierdoor ontstaat er hopelijk weer een stabiel en betrouwbaar investeringsklimaat. Dan kunnen we met Sustay weer volop de broodnodige betaalbare woningen gaan realiseren.
Daarnaast zou ik graag met hem of haar in gesprek gaan om de tijdrovende processen van de omgevingsvergunning te versnellen of te verlichten.’

Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2024 staat?
‘Die zal ongetwijfeld dalen. De 10-jaarsrente is daar een interessante graadmeter voor. De businesscase voor betaalbare woningen is echter uitermate complex. Wij denken dat je op zowel financieel vlak als bij het ontwerp creatief moet zijn. Sustay doet dat middels een zelf ontwikkeld parametrisch model, dat dient als basis voor het gehele ontwikkelproces.’

Mark Siezen
Ceo van Bouwinvest

Wat was uw grootste meevaller in 2023?
‘We hadden er gelukkig een aantal: de lancering van het Social Impact Real Estate Partnership voor BPFBouw en ABP, de openstelling van ons Healthcare fund, een klanttevredenheidcijfer van 7,4, bijna € 700 mln aan nieuw kapitaal opgehaald bij pensioenfondsen.’

Wie ziet u het liefst als minister van Wonen, en waarom?
‘Minister van BZK van Volkshuisvesting en Ruimtelijke ordening: bij voorkeur een minister zonder politieke kleur, een vakminister. Volkshuisvesting en ruimtelijke ordening zouden minder (niet!) een speelbal van de politiek moeten zijn. Iedereen is gebaat bij een langjarig stabiel beleid dat breed maatschappelijk gedragen wordt en waarbij de belangen van de verschillende partijen worden meegenomen en geborgd. Integraliteit van maatregelen, maatschappelijk verantwoord, resulterend in een internationaal vergelijkbaar aantrekkelijk rendement. We zoeken iemand die verbindt, die bruggen kan bouwen en verstand van zaken heeft: dat zou wat mij betreft bijvoorbeeld Nicole Maarsen kunnen zijn!’

Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2024 staat?
‘De marktrente laat al een daling zien, wat impliceert dat de markt op een verlaging van beleidsrentes anticipeert. Maar we hebben een kristallen bol nodig om uitspraken te doen over de rente aan het eind van 2024; er spelen wereldwijd zoveel factoren die invloed kunnen uitoefenen op rentestanden. Een goede indicator voor de waardering van vastgoed is echter de markt voor listed (beursgenoteerd) vastgoed. De recente daling van marktrentes heeft direct een positief effect gehad op beursgenoteerd vastgoed; meestal volgt dan ook de non-listed markt met eenzelfde richting, maar dan een halfjaar tot een jaar later. Maar het blijft momenteel nog fragiel en onvoorspelbaar!’

Robert Steenbrugge
Algemeen directeur Stebru

Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2023?
‘Het jaar 2023 is flink in beweging geweest. Geopolitieke spanningen en regeldruk vanuit het Rijk hebben grote gevolgen gehad voor de sector. De verkoop van woningen is sterk teruggelopen en het investeringsklimaat is onder druk komen te staan. Het woningtekort is ongekend groot, de betaalbaarheid staat onder druk en wachtlijsten voor huurwoningen lopen op. Het Rijk zal de sector interessant moeten houden om marktpartijen te laten investeren en internationaal kapitaal weer te verleiden in Nederland te investeren. De beoogde reguleringen zijn voor de nieuwbouw oplosbaar, maar voor de bestaande sector desastreus. Hopelijk ziet het Rijk dit in. Het grootste succes voor ons is de start van project Maestro in Den Haag, een mooie mix van intramurale zorg, betaalbaar wonen en koopwoningen. Als we een halfjaar later waren gestart, was het project door de oplopende rentes niet meer haalbaar geweest.’

Wie ziet u het liefst als minister van Wonen, en waarom?
‘Minister De Jonge heeft zich met veel energie en in korte tijd thuis gemaakt in de branche. Die kennis brengt hem nu naar de echte knelpunten; hopelijk komt er een opvolger met kennis vanuit de sector. Dit voorkomt dat we weer teruggaan naar start en de noodzakelijke regie die de sector nodig heeft weer vertraagt.’

Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2024 staat?
‘Door het teruglopen van de inflatie zal de rente gecorrigeerd worden. Ik verwacht volgend jaar een reductie van 0,5%. Verder verlagen is natuurlijk interessant voor de sector, maar kan ook een nieuwe golf van schaarste in gang zetten. Zelf hoop ik dat de markt rustig aantrekt om de sector goed te kunnen laten meebewegen.’

Hein Stooker
Directeur projectontwikkeling bij Trebbe

Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2023?
‘Aanvankelijk was ik bang dat de koopwoningmarkt in een nieuwe crisis terecht zou komen door de sterk gestegen hypotheekrente van het afgelopen jaar in combinatie met sterk stijgende (bouw)kosten en het dalend consumentenvertrouwen. Hoewel het effect duidelijk merkbaar was in de verkoopcijfers, is een complete stilval in de verkopen gelukkig uitgebleven. De grootste tegenvaller is dat de beleggingsmarkt wel nagenoeg is stilgevallen.’

Wie ziet u het liefst als minister van Wonen, en waarom?
‘Een naam noemen vind ik lastig, het gaat me meer om het profiel. Ik zie graag een vakinhoudelijke minister die de complexiteit van woningbouwontwikkelingen kan overzien. Iemand die weet hoe complex het gehele traject in elkaar steekt, van ontwikkeling tot oplevering. Het is goed dat er weer een ministerie van volkshuisvesting is opgericht na het besluit in 2010 om dit op te heffen. Om de woningnood aan te pakken is naar mijn mening een vakinhoudelijke minister nodig om de knelpunten, van de beschikbaarheid van locaties tot het verkorten van procedures en een verstandig huurbeleid, nu echt aan te pakken.’

Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2024 staat?
‘Het voorspellen van de hypotheekrente blijft moeilijk en de ervaring leert dat voorspellingen zelden uitkomen. Als er geen trendbreuk ontstaat – door bijvoorbeeld geopolitieke factoren –  verwacht ik dat de hypotheekrente zal meebewegen met eventuele toekomstige verlagingen van de Europese rente en dat de 10-jaars hypotheekrente eind 2024 rond de 3,5% zal schommelen.’

Aart-Jan Verdoold
Ceo Dunavast

Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2023?
‘Een meevaller voor Dunavast is dat we zijn geselecteerd door het ministerie van Binnenlandse Zaken om een versnelling in te zetten voor onze gebiedsontwikkeling (700 woningen + voorzieningen) aan de Euromarkt in Alphen aan den Rijn.’

Wie ziet u het liefst als minister van Wonen, en waarom?
‘De nieuwe minister van Wonen begrijpt de markt, ziet wat nodig is en durft daarop snel en adequaat te handelen. Een frisse wind met toekomstperspectief die niet bang is kennis op te halen uit de markt. Iemand uit de sector: Wienke Bodewes of Walter de Boer?’

Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2024 staat?
‘De dalende rentestanden lijken door te zetten; dat zou een zachte landing voor de vastgoedsector kunnen betekenen. Ik voorspel dat we in de tweede helft van 2024 de eerste twee renteverlagingen hebben gehad.’

Wim Wensing
Cio van Amvest

Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2023?
‘Ondanks de tegenvallende markt in 2023, zijn we heel trots dat we toch projecten hebben kunnen starten, zoals KJ Den Haag, en ook projecten hebben kunnen opleveren. We begonnen 2023 heel mooi, met de oplevering van ons woongebouw Jonas’ in Amsterdam. Nu, een jaar later, heeft Jonas’ tien prijzen gewonnen. Niet alleen voor de bijzondere architectuur en het hoogwaardige duurzame karakter van het gebouw, maar ook voor het co-living concept dat Jonas’ zo bijzonder maakt. En, veel belangrijker nog: we leveren met Jonas’ 273 woningen aan de stad Amsterdam.’

Wie ziet u het liefst als minister van Wonen, en waarom?
‘Mijn mede-bestuurder bij het IVBN, Gertjan van der Baan, stopt per 1 april als ceo van Vesteda. Een perfect moment voor hem om minister van Wonen te worden, omdat hij in staat is alle relevante partijen in de woningmarkt met elkaar te verbinden.’

Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2024 staat?
‘Als de markt gelijk krijgt, dan daalt de rente met ongeveer 0,5%. We hopen dat hij daalt, maar belangrijker is nog dat hij stabiliseert.’

Barbara Westrik
Cco van Urban Interest

Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2023?
‘We hebben in 2023 550 woningen en een aantal A1-winkelpanden aan de portefeuille kunnen toevoegen en daarmee was het een jaar vol hectiek en dynamiek. Juist doordat er in dit grillige vastgoedjaar maar weinig belangstelling was vanuit buitenlandse beleggers en Nederlandse institutionele beleggers veel vastgoed hebben verkocht, ontstonden er voor partijen zoals Urban Interest mooie aankoopkansen. Het tekenen van de SPA met CBRE IM voor de aankoop van negen complexen met 438 woningen (de Liam-portefeuille), vond ik persoonlijk een van de zakelijke hoogtepunten.’

Wie ziet u het liefst als minister van Wonen, en waarom?
‘Idealiter een ervaringsdeskundige met een mooie staat van dienst in het vastgoed en een duidelijke kijk op de markt. Iemand die handelt op basis van waar de markt op dat moment behoefte aan heeft, maar ook tijdig kan bijsturen als beleid niet of niet voldoende blijkt te werken. Dat laatste gebeurt nu te weinig. Ik zou het toejuichen als Maarten de Gruyter zo’n functie zou bekleden. Ik luister met veel plezier naar hem in de BNR-podcast Vastgoed Gezocht, waar ik zijn analyses en scherpe vraagstelling altijd ‘spot on’ vind. Maar ook iemand als professor Peter Boelhouwer zou ik een enorm sterke kandidaat vinden.’

Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2024 staat?
‘Ik waag me nooit aan toekomstvoorspellingen. De afgelopen paar jaar, met corona en vervolgens twee nieuwe oorlogen, hebben laten zien dat de wereld van de ene op de andere dag weer anders in elkaar kan steken. Zo ben ik ook enorm benieuwd naar wat bijvoorbeeld de uitkomst van de verkiezingen in Amerika volgend jaar voor geopolitieke consequenties heeft en welke gevolgen dat dan weer op de economie heeft. Het zal een spannend jaar worden.’

Coert Zachariasse
Ceo Delta Development Nederland

Wat was uw grootste mee- of tegenvaller in 2023?
‘De huurgroei van logistiek vastgoed.’

Wie ziet u het liefst als minister van Wonen, en waarom?
‘Ik zie graag een vakminister die de dringende kwesties benadert vanuit de economische realiteit in plaats van politieke wenselijkheid. Je krijgt niet meer aanbod door de markt niet-lonende proposities voor te leggen.’

Hoe hoog denkt u dat de rente eind 2024 staat?
‘3-maands Euribor: 2,5%.’