DNB en AFM willen dat er één register van taxateurs komt dat zich qua professionaliteit kan meten met bijvoorbeeld accountants
DNB en AFM willen dat er één register van taxateurs komt dat zich qua professionaliteit kan meten met bijvoorbeeld accountants
Door Paul Wessels
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 1, 31 januari 2014
Vlak voor Kerst 2013 zetten alle belanghebbenden, gestimuleerd door toezichthouders DNB en AFM, een belangrijke stap naar meer eenheid van professionalisering van de beroepsgroep taxateurs van zakelijk vastgoed. Iedereen heeft zich uiteindelijk gecommitteerd aan een initiatief voor een ‘taxatieregister’, waarbij gemeenschappelijk wordt gewerkt aan interne beroeps- en gedragsregels, inclusief kwaliteitsborging via intern toezicht. Het uiteindelijke doel is ‘meer eenduidige, inzichtelijke en reëlere taxaties van zakelijk vastgoed’, zo valt te lezen in het persbericht dat de deelnemers aan het zogenoemde ronde tafel overleg (RTO) in december uitstuurden.
Het is de bedoeling de bestaande stichting VastgoedCert om te vormen naar een orgaan dat die verantwoordelijkheden op zich kan nemen. Was getekend: Belangenorganisaties NVM, VBO Makelaar, VastgoedPro, RICS, VastgoedCert en SCVM en toezichthouders Autoriteit Financiële Markten (AFM) en de Nederlandsche Bank (DNB). Aan tafel zaten ook andere vastgoedpartijen en belanghebbenden, zoals vertegenwoordigers van de interne taxateurs van banken, de NBA, de koepel van accountants en uiteraard de vastgoedbeleggers.
Brancheorganisatie gevoelige term
Deze ambities moeten praktisch worden gemaakt door kwartiermaker Aart Hordijk, die de komende maanden aan de slag gaat. Hordijk, directeur van de Raad Onroerende Zaken (ROZ) en hoogleraar Vastgoedwaarderingen aan de TiasNimbas Business School, ijvert vanuit een onafhankelijke rol al jaren voor de professionalisering van het taxatievak in Nederland. Hij werd als onafhankelijke kwartiermaker voor alle partijen acceptabel gevonden.
Hordijk heeft geen eenvoudige taak. Ingewijden zeggen dat de vorming van het taxatieregister er feitelijk op zal neerkomen dat er op den duur een brancheorganisatie ontstaat voor taxateurs. Gezien het grote aantal overkoepelende – elkaar soms beconcurrerende – organisaties in het vastgoed ligt dit gevoelig. Een specifiek register maakt de herkenbaarheid van taxateurs echter al veel groter. AFM en DNB willen ook duidelijke kwaliteitsborging via intern toezicht en dat betekent onvermijdelijk dat ook een klachtenprocedure en tuchtrecht onderdeel zullen zijn van het taxatieregister.
Duidelijk is dat DNB, AFM en NBA de regelgeving inzake taxaties willen intensiveren. Nu hebben veel beleggers, zoals woningcorporaties, nog een ruime keuze wat betreft het te gebruiken waardebegrip. Maar het besluit te komen tot een taxatieregister duidt erop dat toezichthouders willen komen tot meer dwingende voorschriften. De organisatie van de taxatiebranche moet worden versterkt. De vorming van een taxatieregister is een stap richting een krachtig beroepsorgaan, vergelijkbaar met de NBA voor register accountants. Organisaties als VastgoedCert, RICS en NVM timmeren weliswaar steeds meer aan de weg, maar hebben nog onvoldoende kracht echt een vuist te maken richting politiek en maatschappij, zo zegt een ingewijde.
DNB, AFM: branche moet opschieten
Een gerenommeerde taxateur noemt de stap van AFM en DNB opvallend, omdat met name RICS en NVM sinds de afgelopen paar jaar zeer actief zijn bij het op een hoger plan brengen van taxatiestandaarden, onafhankelijkheid en tuchtrecht. Maar kennelijk vonden de toezichthouders dat dit proces onvoldoende opschoot en vonden ze het ontstaan van een nieuw initiatief, een taxatieregister, noodzakelijk om de professionalisering van de taxatiebranche te versnellen.
De toezichthouders wilden dat de vorming van het taxatieregister uit de sfeer wordt getrokken van de verschillende brancheorganisaties, die soms tegengestelde belangen hebben. Dat bleek ook wel uit de tekst van het persbericht eind december. ‘Hiermee is een belangrijke stap gezet in de verdere professionalisering van de taxatiebranche in Nederland’, stellen AFM en DNB. ‘De branche komt tegemoet aan de oproep van toezichthouders. Er waren al goede initiatieven, alleen waren die versnipperd. Nu komen die samen. Het biedt de taxateurs de mogelijkheid gemeenschappelijke zaken aan te pakken en bij te dragen aan reële taxaties. Daarmee geven taxateurs te kennen zich goed bewust te zijn van hun maatschappelijke rol’, aldus Gerben Everts, lid van het bestuur van de AFM. Jan Sijbrand, lid van de directie van DNB, liet namens de Centrale Bank weten ‘tevreden te zijn met deze ontwikkeling’.
Begeleidingsteam
Het zijn met name de grotere taxatiebedrijven die, gesteund door de toezichthouders, nu het voortouw nemen. Hordijk laat zich bij de vorming van het taxatieregister bijstaan door een begeleidingsteam. Hij wordt als kwartiermaker geholpen door een begeleidingscommissie waarin Frans van Hoeken (partner van DTZ Zadelhoff), Paul Nelisse (Colliers) en Jaap van Rhijn (Colliers) zitting hebben.
Van Hoeken en Nelisse zijn vooraanstaande taxateurs, Van Rhijn is ceo van Colliers Nederland. Hij kan als NVM-lid de brug slaan naar de brancheverenigingen voor makelaars, die een sleutelrol vervult bij het creëren van meer eenheid in de taxatiebranche. De drie heren zijn ook lid van de RICS, de snel groeiende internationale beroepsorganisatie voor vastgoedprofessionals. Inmiddels zijn meer dan 100 individuele taxateurs via een assessment toegelaten tot het Valuer Registration Scheme (VRS) dat RICS internationaal uitrolt. Tientallen professionals willen toegelaten worden tot dit register, dat in de praktijk uitgroeit tot een belangrijk internationaal keurmerk voor opdrachtgevers die een kundige taxateur zoeken. Aan kwartiermaker Hordijk de uitdaging om deze bestaande praktijk te verzoenen met de ambitie te komen tot een breed taxatieregister.
Toch voelen ook bekende RICS-taxateurs de behoefte aan nieuwe initiatieven, waardoor de branche zich kan onderscheiden. Begin 2013 kwam Van Hoeken al met een initiatief voor een nieuwe brancheorganisatie voor taxateurs, genaamd het Centraal Taxatie Overleg (CTO), maar dat bleek toen een stap te ver en stuitte op verzet van met name bestaande brancheverenigingen. Met de zegen van toezichthouders DNB, AFM en goedkeuring van de accountants (NBA) gaat het nu tóch deze kant op.
Eenduidige standaarden
Een belangrijk aandachtspunt voor personen die willen toetreden tot een taxatieregister is een goed begrip van de taxatiestandaarden. Voor het functioneren van de taxatiebranche is het van groot belang dat er bijvoorbeeld een eenduidige opvatting bestaat over de omschrijving van het begrip waarde. Helaas is er nog steeds niet één uitsluitend gebruikte taxatiestandaard. Taxateurs hebben wat dit betreft een achterstand bij accountants, die meer helderheid en eenduidigheid hebben bereikt met hun (internationale) standaarden voor jaarverslaggeving.
Ook hier zien we een belangrijke beweging: de grotere taxatiefirma’s en hun individuele taxateurs hebben zich de afgelopen jaren aangesloten bij de internationale standaarden (Red Book) van het Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS). Deze sluit aan bij de International Valuation Standards (IVS) van de IVSC. Deze internationale standaarden, die tegenwoordig dominant zijn bij de waardering van vastgoed (en andere assets), nemen het begrip marktwaarde als uitgangspunt voor een goede waardebepaling.
Ook de taxateurs van ‘kleiner’ commercieel vastgoed willen aansluiting krijgen bij deze internationale standaarden. De makelaarsorganisaties VastgoedPro en VBO Makelaar hebben zich inmiddels aangesloten bij de European Group of Valuers’ Associations (Tegova), waar alleen brancheverenigingen lid van mogen worden. Tegova is een organisatie die nooit veel bereik had in Nederland, maar wel in andere grote Europese landen, waaronder Duitsland. Daar is de leidende branchevereniging voor taxateurs HypZert lid van Tegova. De Red Book/IVS-standaarden en die van Tegova zijn bijna gelijk aan elkaar.
Daarmee moeten begrippen zoals onderhandse verkoopwaarde en executiewaarde zoals de NVM die vroeger hanteerde tot het verleden gaan behoren. Inmiddels heeft de NVM deze begrippen losgelaten en zich geconformeerd aan de marktwaardedefinitie van IVS/Red Book. Ook het door de NVM opgerichte Taxatie Management Instituut (TMI) sluit aan bij deze internationale standaarden.
Transactiegegevens
Een belangrijk aandachtpunt voor de verbetering van taxaties is de beschikbaarheid van goede marktinformatie. Op dat punt is de afgelopen periode minder vooruitgang geboekt. Volgens velen is er minder informatie dan tevoren beschikbaar over details van transacties. Het gevaar neemt daardoor toe dat taxateurs wachten met aanpassing van informatie totdat er meer informatie komt. Dit leidt tot vertragingen bij het vertalen van marktinformatie, ofwel ‘lagging’.
Wel zien we dat de afgelopen periode meer aandacht is gekomen voor het verbeteren en opzetten van databases voor transactiegegevens. Voorbeelden zijn de database voor beleggingstransacties StiVad van de IVBN en de inspanningen van partijen als PropertyNL Research om schattingen te maken van gerealiseerde transactieprijzen (Property Indication Price, PIP).
Een discussiepunt bij het verder ontwikkelen van deze databases is of iemand wel een goede taxateur kan zijn als hij zelf niet ook (als makelaar bijvoorbeeld) op de markt handelt, zeker als er onvoldoende extern marktbewijs voorhanden is. Sommige partijen pleiten voor het gescheiden houden van makelaars en taxateurs, maar dan moeten die laatsten wel toegang krijgen tot marktinformatie. Hordijk c.s. zijn de komende periode druk bezig met het op één lijn brengen van de taxatiebranche, maar meer transparantie van transactiedata is een onderwerp dat naast eenduidige standaarden, onafhankelijkheid en tuchtrecht hoog op de agenda blijft staan.
Snel groeiende vakgebied, opkomst nieuwe partijen
Waardering van commercieel vastgoed is het snelst groeiende vakgebied binnen het vastgoedadvies en de gevestigde partijen krijgen meer concurrentie van nieuwe partijen die in deze markt willen groeien.
De reden voor de toename van het werk van de taxateur is duidelijk: sinds het begin van de kredietcrisis zijn er twijfels gerezen over de waarde van vastgoed. Politici zetten vraagtekens bij taxaties en ook in de markt is te beluisteren dat veel objecten nog te hoog zijn gewaardeerd. Bij elkaar kan dat in de miljarden lopen.
De maatschappelijke druk te komen tot een verbetering van de taxatiepraktijk is sterk toegenomen. In 2012 benoemden toezichthouders DNB, AFM en de Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountants (NBA) de vastgoedsector als een speerpunt van hun toezicht. Sindsdien hebben zij in regelmatig overleg met de vastgoedsector (het zogenoemde Ronde Tafel Overleg) de druk op de ketel gehouden.
De Centrale Bank maakt zich zorgen over de duurzaamheid van de bedrijfsmodellen van de financiële instellingen waarop ze toezicht houdt. DNB doelt daarbij expliciet op de blootstelling van banken en verzekeraars aan vastgoed. DNB heeft, net als de Europese Centrale Bank ECB, een reeks onderzoeken gelast naar waarderingen van vastgoed van Europese banken. Dat zorgt voor steeds meer werk voor taxateurs.
Ook komt er meer werk vanuit de opdrachtgevers. Institutionele en particuliere beleggers laten hun beleggingsvastgoed met een grotere frequentie extern taxeren. Daarnaast rouleren ze vaker dan vroeger van taxateur.
In Nederland wordt de taxatiemarkt voor commercieel vastgoed van oudsher gedomineerd door de internationale vastgoedadviseurs: DTZ Zadelhoff, MVGM, Dynamis, Jones Lang LaSalle, CBRE, Cushman & Wakefield, Colliers en Savills. De taxatiepraktijk is het snelst groeiende onderdeel van deze bedrijven.
En dan zijn er partijen die meer klemtoon leggen op de opvatting dat diensten van makelaars en taxateurs moeilijk samengaan. Zij profileren zich meer als pure taxateurs. Fakton en Troostwijk zijn bekende namen, maar daarnaast is er een groeiende groep gespecialiseerde ‘éénpitters’ die hun diensten als taxateur aanbieden.
De Nederlandse markt heeft daarnaast te maken met geheel nieuwe intreders, en dat zijn niet de minste. Zo heeft de Europese Centrale Bank voor zijn eigen onderzoek bij de grootste banken consultancy-firma Oliver Wyman ingeschakeld. En DNB heeft na een aanbestedingsprocedure deze zomer het Amerikaanse BlackRock Solutions, een dochter van ’s wereld grootste vermogensbeheerder BlackRock, in de arm genomen als taxateur. We zien dus dat een management consultant (Oliver Wyman) en een machtige partij die zijn wortels heeft in vermogensbeheer (BlackRock) hun vleugels uitslaan naar taxatiediensten.
Een andere groep dienstverleners die actiever wordt als waarderingsdeskundige zijn de grote accountants. De grote vier (PWC, Ernst & Young, KPMG en Deloitte) zijn als accountant en consultant zeer actief bij vastgoedbedrijven. Het is slechts een kleine stap zelf te gaan controleren of de waardes die in een jaarverslag door de taxateur worden opgeschreven wel kloppen.
Een actievere controlerende rol van de accountant wordt ook gevraagd door de toezichthouders. Maar het roept wel de vraag op hoe de afbakening van verantwoordelijkheden tussen taxateur en accountant moet worden georganiseerd. Traditionele taxateurs voelen zich oncomfortabel bij de gedachte dat ze marktinformatie moeten aanleveren bij accountants, die deze informatie tegelijkertijd kunnen gebruiken om hen te beconcurreren in een nieuwe rol als taxateur.
Marktverhoudingen Nederland
Met 80 taxateurs is de taxatieafdeling van DTZ Zadelhoff, onder leiding van Frans van Hoeken en Jacques Boeve, met enige afstand marktleider in Nederland bij taxaties commercieel vastgoed. Daarna volgt een groep ondernemingen met naar schattig ieder tussen de 20 en 30 taxateurs: MVGM (Roger Felix), Dynamis (Baldwin Poolman), Troostwijk (Marcel de Boer), CBRE (Mark Fidler), Cushman & Wakefield (Frank Adema) en Jones Lang LaSalle (Arnold de Bue/Paul Verheggen).
De volgende groep heeft naar schatting tot 20 taxateurs: Colliers (Niels Bloem), Savills (Dave Hendriks), LMBS (Bart Mols) en NAI Netherlands (Cees Schekkerman).
Maar de beroepsgroep is veel groter: zo hebben zich inmiddels circa 300 taxateurs aangesloten bij het Taxatie Management Systeem (TMS), een initiatief van de NVM. Deze groep wordt gedomineerd door ‘kleinere taxateurs’, die niet bij een van de grote landelijke merken zijn aangesloten. Daarnaast zijn er tientallen interne taxateurs actief bij de Nederlandse banken. Ook de Rijksoverheid (fiscus) heeft een grote groep taxateurs in dienst.
En dan is er nog de groep rentmeesters, vastgoedspecialisten in het landelijk gebied. Ze zijn verenigd in de Nederlandse Vereniging van Rentmeesters (NVR). Bij NVR zijn zo’n 130 taxateurs aangesloten, die zich buigen over vraagstukken in het overgangsgebied naar de stad en de stadsrand: functieverandering, taxaties, onteigening of planschades.
Gerelateerde artikelen:
